第五章 城市更新保障

第四十七條 實(shí)施城市更新過程中，為了滿足安全、環(huán)保、無(wú)障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，增設(shè)必要的樓梯、風(fēng)道、無(wú)障礙設(shè)施、電梯、外墻保溫等附屬設(shè)施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規(guī)?？梢圆挥?jì)入各區(qū)建筑管控規(guī)模，由各區(qū)單獨(dú)備案統(tǒng)計(jì)。

為了保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板，實(shí)施市政基礎(chǔ)設(shè)施改造、公共服務(wù)設(shè)施改造、公共安全設(shè)施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規(guī)模計(jì)入各區(qū)建筑管控規(guī)模，可以由各區(qū)單獨(dú)備案統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行全區(qū)統(tǒng)籌。

第四十八條 本市探索實(shí)施建筑用途轉(zhuǎn)換、土地用途兼容。市規(guī)劃自然資源部門應(yīng)當(dāng)制定具體規(guī)則，明確用途轉(zhuǎn)換和兼容使用的正負(fù)面清單、比例管控等政策要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

存量建筑在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途。鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施。公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；商業(yè)服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換；工業(yè)以及倉(cāng)儲(chǔ)類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。

存量建筑用途轉(zhuǎn)換經(jīng)批準(zhǔn)后依法辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規(guī)劃用地性質(zhì)和土地用途管理；符合正面清單，但是超過比例管控要求的，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地用途變更手續(xù)，按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結(jié)合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價(jià)。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)、市場(chǎng)監(jiān)管、稅務(wù)、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、文化旅游、公安、消防等部門應(yīng)當(dāng)按照工作職責(zé)為建筑用途轉(zhuǎn)換和土地用途兼容使用提供政策和技術(shù)支撐，辦理建設(shè)、使用、運(yùn)營(yíng)等相關(guān)手續(xù)，加強(qiáng)行業(yè)管理和安全監(jiān)管。

第四十九條 開展城市更新活動(dòng)的，國(guó)有建設(shè)用地依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價(jià)出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國(guó)有建設(shè)用地的，可以按照國(guó)家規(guī)定采用協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

根據(jù)實(shí)施城市規(guī)劃需要，可以由政府依法收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。重新配置的，經(jīng)營(yíng)性用地應(yīng)當(dāng)依法采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式。未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)，不得分割轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

本市鼓勵(lì)在城市更新活動(dòng)中采取租賃方式配置國(guó)有建設(shè)用地。租賃國(guó)有建設(shè)用地可以依法登記，租賃期滿后可以續(xù)租。在租賃期以內(nèi)，承租人按照規(guī)定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，國(guó)有建設(shè)用地租賃可以依法轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓。

國(guó)有建設(shè)用地租賃、先租后讓和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或者入股的具體辦法由市規(guī)劃自然資源部門制定。

第五十條 在不改變用地主體的條件下，城市更新項(xiàng)目符合更新規(guī)劃以及國(guó)家和本市支持的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的，在五年內(nèi)可以繼續(xù)按照原用途和土地權(quán)利類型使用土地，可以根據(jù)更新改造需要辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可手續(xù)，暫不辦理用地手續(xù)和不動(dòng)產(chǎn)登記。

五年期滿或者涉及轉(zhuǎn)讓時(shí)，經(jīng)區(qū)人民政府評(píng)估，符合更新規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)既定的使用功能和預(yù)期效果的，可以按照本條例第四十九條規(guī)定以新用途辦理用地手續(xù)。允許用地主體提前申請(qǐng)按照新用途辦理用地手續(xù)。

五年期限的起始日從核發(fā)建筑工程施工許可證之日起計(jì)算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，起始日從核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起計(jì)算。

第五十一條 在城市更新活動(dòng)中，可以采用彈性年期供應(yīng)方式配置國(guó)有建設(shè)用地。采取租賃方式配置的，土地使用年期最長(zhǎng)不得超過二十年；采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)剩余年期不足，確需延長(zhǎng)的，可以依法適當(dāng)延長(zhǎng)使用年限，但是剩余年期與續(xù)期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。

涉及繳納或者補(bǔ)繳土地價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)考慮土地取得成本、公共要素貢獻(xiàn)等因素，綜合確定土地價(jià)款。

采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期繳納，租金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)前款以及地價(jià)評(píng)估規(guī)定確定。土地租金按年支付的，年租金應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)租金水平定期評(píng)估后調(diào)整，時(shí)間間隔不得超過五年。

第五十二條 城市更新范圍內(nèi)已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，可以納入實(shí)施方案研究后一并辦理相關(guān)手續(xù)。無(wú)審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，涉及違反法律規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)依法處理；不涉及違反法律規(guī)定的，經(jīng)公示后可以納入實(shí)施方案研究后一并辦理相關(guān)手續(xù)。

城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準(zhǔn)確，實(shí)施更新后依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

第五十三條 本市鼓勵(lì)在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，采取分層開發(fā)的方式，合理利用地上、地下空間補(bǔ)充建設(shè)城市公共服務(wù)設(shè)施，并依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

支持將符合要求的地下空間用于便民服務(wù)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，補(bǔ)充完善街區(qū)服務(wù)功能。

第五十四條 市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)相關(guān)財(cái)政資金的統(tǒng)籌利用，可以對(duì)涉及公共利益、產(chǎn)業(yè)提升的城市更新項(xiàng)目予以資金支持，引導(dǎo)社會(huì)資本參與。鼓勵(lì)通過依法設(shè)立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。

納入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目，依法享受行政事業(yè)性收費(fèi)減免，相關(guān)納稅人依法享受稅收優(yōu)惠政策。

鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，適應(yīng)城市更新融資需求，依據(jù)審查通過的實(shí)施方案提供項(xiàng)目融資。

按照國(guó)家規(guī)定探索利用住房公積金支持城市更新項(xiàng)目。