第五章 城市更新保障

第四十七條 實施城市更新過程中，為了滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，增設必要的樓梯、風道、無障礙設施、電梯、外墻保溫等附屬設施和室外開敞性公共空間的，增加的建筑規(guī)?？梢圆挥嬋敫鲄^(qū)建筑管控規(guī)模，由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計。

為了保障居民基本生活、補齊城市短板，實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規(guī)模計入各區(qū)建筑管控規(guī)模，可以由各區(qū)單獨備案統(tǒng)計，進行全區(qū)統(tǒng)籌。

第四十八條 本市探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容。市規(guī)劃自然資源部門應當制定具體規(guī)則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求和技術標準。

存量建筑在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，經依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換；商業(yè)服務業(yè)類建筑用途之間可以相互轉換；工業(yè)以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。

存量建筑用途轉換經批準后依法辦理規(guī)劃建設手續(xù)。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規(guī)劃用地性質和土地用途管理；符合正面清單，但是超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續(xù)，按照不同建筑用途的建筑規(guī)模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建筑規(guī)模比例綜合確定地價。

住房城鄉(xiāng)建設、市場監(jiān)管、稅務、衛(wèi)生健康、生態(tài)環(huán)境、文化旅游、公安、消防等部門應當按照工作職責為建筑用途轉換和土地用途兼容使用提供政策和技術支撐，辦理建設、使用、運營等相關手續(xù)，加強行業(yè)管理和安全監(jiān)管。

第四十九條 開展城市更新活動的，國有建設用地依法采取租賃、出讓、先租后讓、作價出資或者入股等有償使用方式或者劃撥方式配置。采取有償使用方式配置國有建設用地的，可以按照國家規(guī)定采用協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

根據(jù)實施城市規(guī)劃需要，可以由政府依法收回國有建設用地使用權。重新配置的，經營性用地應當依法采取公開招標、拍賣、掛牌等方式。未經有關部門批準，不得分割轉讓土地使用權。

本市鼓勵在城市更新活動中采取租賃方式配置國有建設用地。租賃國有建設用地可以依法登記，租賃期滿后可以續(xù)租。在租賃期以內，承租人按照規(guī)定支付土地租金并完成更新改造后，符合條件的，國有建設用地租賃可以依法轉為國有建設用地使用權出讓。

國有建設用地租賃、先租后讓和國有建設用地使用權作價出資或者入股的具體辦法由市規(guī)劃自然資源部門制定。

第五十條 在不改變用地主體的條件下，城市更新項目符合更新規(guī)劃以及國家和本市支持的產業(yè)業(yè)態(tài)的，在五年內可以繼續(xù)按照原用途和土地權利類型使用土地，可以根據(jù)更新改造需要辦理建設工程規(guī)劃許可和建筑工程施工許可手續(xù)，暫不辦理用地手續(xù)和不動產登記。

五年期滿或者涉及轉讓時，經區(qū)人民政府評估，符合更新規(guī)劃和產業(yè)發(fā)展方向，已經實現(xiàn)既定的使用功能和預期效果的，可以按照本條例第四十九條規(guī)定以新用途辦理用地手續(xù)。允許用地主體提前申請按照新用途辦理用地手續(xù)。

五年期限的起始日從核發(fā)建筑工程施工許可證之日起計算；不需要辦理建筑工程施工許可證的，起始日從核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證之日起計算。

第五十一條 在城市更新活動中，可以采用彈性年期供應方式配置國有建設用地。采取租賃方式配置的，土地使用年期最長不得超過二十年；采取先租后讓方式配置的，租讓年期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。國有建設用地使用權剩余年期不足，確需延長的，可以依法適當延長使用年限，但是剩余年期與續(xù)期之和不得超過該用途土地出讓法定最高年限。

涉及繳納或者補繳土地價款的，應當考慮土地取得成本、公共要素貢獻等因素，綜合確定土地價款。

采取租賃方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期繳納，租金標準根據(jù)前款以及地價評估規(guī)定確定。土地租金按年支付的，年租金應當按照市場租金水平定期評估后調整，時間間隔不得超過五年。

第五十二條 城市更新范圍內已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續(xù)。無審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，區(qū)人民政府應當組織有關部門進行調查、認定，涉及違反法律規(guī)定的，應當依法處理；不涉及違反法律規(guī)定的，經公示后可以納入實施方案研究后一并辦理相關手續(xù)。

城市更新項目應當權屬清楚、界址清晰、面積準確，實施更新后依法辦理不動產登記。

第五十三條 本市鼓勵在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，采取分層開發(fā)的方式，合理利用地上、地下空間補充建設城市公共服務設施，并依法辦理不動產登記。

支持將符合要求的地下空間用于便民服務設施、公共服務設施，補充完善街區(qū)服務功能。

第五十四條 市、區(qū)人民政府應當加強相關財政資金的統(tǒng)籌利用，可以對涉及公共利益、產業(yè)提升的城市更新項目予以資金支持，引導社會資本參與。鼓勵通過依法設立城市更新基金、發(fā)行地方政府債券、企業(yè)債券等方式，籌集改造資金。

納入城市更新計劃的項目，依法享受行政事業(yè)性收費減免，相關納稅人依法享受稅收優(yōu)惠政策。

鼓勵金融機構依法開展多樣化金融產品和服務創(chuàng)新，適應城市更新融資需求，依據(jù)審查通過的實施方案提供項目融資。

按照國家規(guī)定探索利用住房公積金支持城市更新項目。