第三章 城市更新主體
第十八條 物業(yè)權(quán)利人在城市更新活動(dòng)中,享有以下權(quán)利:
(一)向本市各級(jí)人民政府及其有關(guān)部門提出更新需求和建議;
(二)自行或者委托進(jìn)行更新,也可以與市場(chǎng)主體合作進(jìn)行更新;
(三)更新后依法享有經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán);
(四)城市更新項(xiàng)目涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人的,依法享有相應(yīng)的表決權(quán),對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備在更新后依實(shí)施方案享有收益權(quán);
(五)對(duì)城市更新實(shí)施過程享有知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和建議權(quán);
(六)對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,有權(quán)請(qǐng)求承擔(dān)民事責(zé)任;
(七)法律法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十九條 物業(yè)權(quán)利人在城市更新活動(dòng)中,應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定:
(一)國(guó)家和本市城市更新有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和制度要求;
(二)配合有關(guān)部門組織開展的城市更新相關(guān)現(xiàn)狀調(diào)查、意愿調(diào)查等工作,提供相關(guān)資料;
(三)履行業(yè)主義務(wù),參與共有部分的管理,對(duì)共同決定事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商,執(zhí)行業(yè)主依法作出的共同決定;
(四)執(zhí)行經(jīng)本人同意或者業(yè)主共同決定報(bào)有關(guān)部門依法審查通過的實(shí)施方案,履行相應(yīng)的出資義務(wù),做好配合工作。
第二十條 城市更新項(xiàng)目涉及單一物業(yè)權(quán)利人的,物業(yè)權(quán)利人自行確定實(shí)施主體;涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人的,協(xié)商一致后共同確定實(shí)施主體;無法協(xié)商一致,涉及業(yè)主共同決定事項(xiàng)的,由業(yè)主依法表決確定實(shí)施主體。
城市更新項(xiàng)目權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜,無法依據(jù)上述規(guī)則確定實(shí)施主體,但是涉及法律法規(guī)規(guī)定的公共利益、公共安全等情況確需更新的,可以由區(qū)人民政府依法采取招標(biāo)等方式確定實(shí)施主體。確定實(shí)施主體應(yīng)當(dāng)充分征詢利害關(guān)系人意見,并通過城市更新信息系統(tǒng)公示。
第二十一條 多個(gè)相鄰或者相近城市更新項(xiàng)目的物業(yè)權(quán)利人,可以通過合伙、入股等多種方式組成新的物業(yè)權(quán)利人,統(tǒng)籌集約實(shí)施城市更新。
第二十二條 區(qū)人民政府依據(jù)城市更新專項(xiàng)規(guī)劃和相關(guān)控制性詳細(xì)規(guī)劃,可以將區(qū)域綜合性更新項(xiàng)目或者多個(gè)城市更新項(xiàng)目,劃定為一個(gè)城市更新實(shí)施單元,統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌實(shí)施。
區(qū)人民政府確定與實(shí)施單元范圍內(nèi)城市更新活動(dòng)相適應(yīng)的主體作為實(shí)施單元統(tǒng)籌主體,具體辦法由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會(huì)同有關(guān)部門制定。實(shí)施單元統(tǒng)籌主體也可以作為項(xiàng)目實(shí)施主體。
區(qū)人民政府可以根據(jù)城市更新活動(dòng)需要,賦予實(shí)施單元統(tǒng)籌主體推動(dòng)達(dá)成區(qū)域更新意愿、整合市場(chǎng)資源、推動(dòng)項(xiàng)目統(tǒng)籌組合、推進(jìn)更新項(xiàng)目實(shí)施等職能。
第二十三條 實(shí)施主體負(fù)責(zé)開展項(xiàng)目范圍內(nèi)現(xiàn)狀評(píng)估、房屋建筑性能評(píng)估、消防安全評(píng)估、更新需求征詢、資源整合等工作,編制實(shí)施方案,推動(dòng)項(xiàng)目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人達(dá)成共同決定。
具備規(guī)劃設(shè)計(jì)、改造施工、物業(yè)管理、后期運(yùn)營(yíng)等能力的市場(chǎng)主體,可以作為實(shí)施主體依法參與城市更新活動(dòng)。
第二十四條 城市更新項(xiàng)目涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人的,通過共同協(xié)商確定實(shí)施方案;涉及業(yè)主共同決定事項(xiàng)的,由業(yè)主依法表決確定。
實(shí)施電線、電纜、水管、暖氣、燃?xì)夤芫€等建筑物以內(nèi)共有部分改造的,可以根據(jù)管理規(guī)約或者議事規(guī)則由業(yè)主依法表決確定。
經(jīng)物業(yè)權(quán)利人同意或者依法共同表決通過的實(shí)施方案,由實(shí)施主體報(bào)區(qū)城市更新主管部門審查。
第二十五條 城市更新項(xiàng)目涉及多個(gè)物業(yè)權(quán)利人權(quán)益以及公眾利益的,街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)、村民委員會(huì)可以依相關(guān)主體申請(qǐng)或者根據(jù)項(xiàng)目推進(jìn)需要,通過社區(qū)議事廳等形式,召開項(xiàng)目確定聽證會(huì)、實(shí)施方案協(xié)調(diào)會(huì)以及實(shí)施效果評(píng)議會(huì),聽取意見建議,協(xié)調(diào)利益,化解矛盾,推動(dòng)實(shí)施。區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)議事協(xié)調(diào)工作的指導(dǎo),健全完善相關(guān)工作指引。
第二十六條 物業(yè)權(quán)利人拒不執(zhí)行實(shí)施方案的,其他物業(yè)權(quán)利人、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟;造成實(shí)施主體損失的,實(shí)施主體可以依法向人民法院請(qǐng)求賠償。
本市鼓勵(lì)發(fā)揮人民調(diào)解制度作用,人民調(diào)解委員會(huì)可以依申請(qǐng)或者主動(dòng)開展調(diào)解工作,幫助當(dāng)事人自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
項(xiàng)目實(shí)施涉及法律法規(guī)規(guī)定的公共安全的,區(qū)城市更新主管部門可以參照重大行政決策的有關(guān)規(guī)定作出更新決定。物業(yè)權(quán)利人對(duì)決定不服的,可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟。在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟,在決定規(guī)定的期限內(nèi)又不配合的,由區(qū)城市更新主管部門依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第二十七條 城市更新過程中,涉及公有住房騰退的,產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)妥善安置承租人,可以采取租賃置換、產(chǎn)權(quán)置換等房屋置換方式或者貨幣補(bǔ)償方式予以安置補(bǔ)償。
項(xiàng)目范圍內(nèi)直管公房承租人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議比例達(dá)到實(shí)施方案規(guī)定要求,承租人拒不配合騰退房屋的,產(chǎn)權(quán)單位可以申請(qǐng)調(diào)解;調(diào)解不成的,區(qū)城市更新主管部門可以依申請(qǐng)作出更新決定。承租人對(duì)決定不服的,可以按照本條例第二十六條第三款規(guī)定執(zhí)行。
第二十八條 城市更新過程中,需要對(duì)私有房屋進(jìn)行騰退的,實(shí)施主體可以采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行協(xié)商。
城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)物業(yè)權(quán)利人騰退協(xié)議簽約比例達(dá)到百分之九十五以上的,實(shí)施主體與未簽約物業(yè)權(quán)利人可以向區(qū)人民政府申請(qǐng)調(diào)解。調(diào)解不成且項(xiàng)目實(shí)施涉及法律、行政法規(guī)規(guī)定的公共利益,確需征收房屋的,區(qū)人民政府可以依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定對(duì)未簽約的房屋實(shí)施房屋征收。
第二十九條 城市更新活動(dòng)中,相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則,為城市更新活動(dòng)提供以下必要的便利:
(一)配合對(duì)現(xiàn)狀建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行測(cè)量、改造、修繕;
(二)給予必要的通行區(qū)域、施工作業(yè)場(chǎng)所;
(三)提供實(shí)施更新改造必要的用水、排水等便利;
(四)其他城市更新活動(dòng)必要的便利。
對(duì)相鄰權(quán)利人造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償或者賠償。
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