我們城市總共2.7億畝地，帶來(lái)那么多財(cái)產(chǎn)的收益，家里你有兩套房子，租出去一套，可能能夠帶來(lái)不少的收入。但是怎么才能讓農(nóng)村這一批財(cái)產(chǎn)能夠給農(nóng)民帶來(lái)更多的收入來(lái)。這可以說(shuō)是整個(gè)我們這一次三中全會(huì)的這幾大部分核心的一個(gè)東西，就是地，農(nóng)民的地。所以在第一部分提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，實(shí)際上這句話在上一屆三中全會(huì)都已經(jīng)提出，基本上是原地不動(dòng)，原地不動(dòng)的原因很簡(jiǎn)單，我們國(guó)家大部分地區(qū)都是土地財(cái)政模式，土地財(cái)政模式帶來(lái)的原因很復(fù)雜，但是基本上跟我們1986年土地管理法的出臺(tái)有密切的關(guān)系。在這之前是一個(gè)什么樣的狀況，你現(xiàn)在到廣東的珠三角，你就知道了。廣東省最開(kāi)始改革開(kāi)放，香港人來(lái)到珠三角建廠房，那個(gè)時(shí)候就采用農(nóng)民把自己的地建了工廠，租給香港的老板，這樣一種制度在1986年土地管理法一出臺(tái)就完蛋了。在這之前的農(nóng)民從這個(gè)政策中受益很大，第一個(gè)，地還是村的，第二個(gè)，農(nóng)民可以把自己的廠房出租了，每年租金都可以漲，農(nóng)民能夠分紅。所以廣東珠三角就出現(xiàn)“外嫁女”問(wèn)題，什么叫“外嫁女”呢？這個(gè)村里面的女孩子要出嫁，出嫁之后這個(gè)村里面如果有工廠的話，每年能分紅分好多萬(wàn)呢，所以這些女孩子不愿意把戶籍遷走，為了這鬧的不可開(kāi)交，包括還鬧到婦聯(lián)，憑什么女孩子出嫁一定要把戶籍遷走。

但是1986年土地管理法出臺(tái)以后，土地增值部分就跟農(nóng)民沒(méi)關(guān)系了，要搞工廠，要建工廠，好，村子沒(méi)有資格，由上級(jí)政府一般都是縣政府把地低價(jià)征走，然后高價(jià)賣給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商把地買走以后就成為自己的了，所以無(wú)論這個(gè)土地再增值多少，跟政府也沒(méi)有關(guān)系，跟農(nóng)民也沒(méi)有關(guān)系，就是開(kāi)發(fā)商自己的了。這都是過(guò)去我們國(guó)家的所有農(nóng)村土地要進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)，必須要征地。政府把地征走之后，一次性把它賣掉了，形成政府的土地財(cái)政，但是真正受益的是買地的人。這些買地的人，成為暴富。所以我們國(guó)家為什么一方面很多人沒(méi)房子住，另外很多人到全世界買房子，炒地炒房？包括這次講的，中央電視臺(tái)有一個(gè)報(bào)告，說(shuō)現(xiàn)在這些地產(chǎn)商欠國(guó)家的土地增值稅3.8萬(wàn)億。某種意義上就是我們過(guò)去把這些地賣給開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商增值部分都自己拿走。我剛才說(shuō)我們那個(gè)老師買了十幾套房子他現(xiàn)在是億萬(wàn)富翁，而增值部分他基本上個(gè)人拿跑了，這顯然是我們國(guó)家目前這樣一種稅收體制有很大的問(wèn)題。

按道理來(lái)說(shuō)，增值部分應(yīng)該國(guó)家拿走一部分，但是現(xiàn)在，沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的完善的制度，所以才導(dǎo)致各種各樣的問(wèn)題。所以這一次希望最少農(nóng)村這一塊地，不要再像過(guò)去這樣被轉(zhuǎn)化為國(guó)有，必須要怎么通過(guò)國(guó)有才能夠進(jìn)入市場(chǎng)。所以他希望，我們這塊地方大概多少，分兩塊，全國(guó)宅基地大概是占2億畝，而這些經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地，就是這些二三產(chǎn)業(yè)的大概是5000萬(wàn)畝，，北京市更慘，北京市市區(qū)的建設(shè)用地已經(jīng)沒(méi)有，現(xiàn)在北京的下一步建房子整個(gè)都在農(nóng)民的集體建設(shè)用地上來(lái)做，這也是北京的房?jī)r(jià)不可能降一個(gè)主要原因，它沒(méi)地了。當(dāng)然北京市農(nóng)村的建設(shè)用地究竟怎么來(lái)做，可能北京市必須要根據(jù)國(guó)家的政策統(tǒng)一之下，然后再出臺(tái)北京市相對(duì)應(yīng)的辦法。但是全國(guó)有2億畝宅基地，有5000萬(wàn)畝的經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地，這5000萬(wàn)畝的建設(shè)用地過(guò)去既不能抵押，又不能出租，也不能入股，都是農(nóng)民偷偷的蓋、偷偷的建，但是這是非法的。所以這一次提出允許他出讓，也允許他進(jìn)行抵押。你看我們這些文件，我簡(jiǎn)單給大家念一下：在符合規(guī)劃和政府管制的情況下，允許農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行國(guó)有土地同等入市，同權(quán)同價(jià)。這也就是我們?cè)瓉?lái)講的農(nóng)地直接入市，不再經(jīng)過(guò)征地這一個(gè)（過(guò)程），縮小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理規(guī)范，多元化的保障機(jī)制。

那么第二個(gè)部分，就是擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥，建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制?？吹竭@句話很有意思，他一定是兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人三方面都要兼顧，合理提高個(gè)人收益，完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)。過(guò)去征地大概是怎么分配？就是光征地這一塊，農(nóng)民從這個(gè)整體收益中基本上能拿到15%，那么村、鄉(xiāng)加在一塊，可能能拿15%左右，縣級(jí)部門(mén)能拿到20、30%，剩下的開(kāi)發(fā)商拿20%多，這是全國(guó)，但是這只是第一次賣地的時(shí)候，還忽略了這個(gè)地我們知道地以后不可能增加，只能減少的。最核心的這個(gè)開(kāi)發(fā)商拿了這塊地，這個(gè)地皮它這個(gè)增值部分都在開(kāi)發(fā)商手里。你一次性賣的時(shí)候是這樣，你如果從最近十年來(lái)講，土地的增值部分可能90%都在買地那些人手里拿著，就像我剛才說(shuō)買房子的那些，他當(dāng)時(shí)買了房子都是二三十萬(wàn)房子，現(xiàn)在都變成一千多萬(wàn)現(xiàn)在都在他的名下。那么怎么解決這個(gè)問(wèn)題？以后農(nóng)村建設(shè)用地一定是在符合規(guī)范和政府管制的情況下，就可以由村集體來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，可能實(shí)際執(zhí)行起來(lái)會(huì)特別難。這一次出臺(tái)這個(gè)政策之后，很多地方政府壓力很大，說(shuō)各種很好的稅都被中央政府拿走了，我們地方政府沒(méi)有多少稅源，你現(xiàn)在有這一塊最肥的地又要減少征地。實(shí)際上這一次又預(yù)留了另外一個(gè)口子，就是允許各個(gè)地方可以發(fā)債，過(guò)去一直是控制，不讓各個(gè)地方政府發(fā)債。

第二，長(zhǎng)遠(yuǎn)建成一個(gè)稅收體系調(diào)整。我剛才講，現(xiàn)在一次性賣地，地總有賣完的時(shí)候，你在這當(dāng)政的時(shí)候你賣地，過(guò)得很舒服，后面這些人就沒(méi)地可賣，所以希望能夠建立這樣一種不動(dòng)產(chǎn)的稅收體系，慢慢的蓄水養(yǎng)魚(yú)，把這個(gè)魚(yú)養(yǎng)活了，我這個(gè)稅可能自然就上來(lái)，這個(gè)東西是一個(gè)很慢的調(diào)整過(guò)程。所以這樣一個(gè)政策，因?yàn)槭侨珖?guó)目前矛盾最大的，究竟怎么執(zhí)行，既協(xié)調(diào)了地方政府的利益，又協(xié)調(diào)了原來(lái)農(nóng)民的土地農(nóng)民基本上賺不到錢的矛盾，那么這樣一種規(guī)劃和用途管制，這兩邊究竟怎么來(lái)協(xié)商。

我看北京市已經(jīng)把農(nóng)民建設(shè)用地基本上統(tǒng)計(jì)完了，究竟這一塊建設(shè)用地怎么來(lái)規(guī)劃，全市可能要出臺(tái)相對(duì)應(yīng)規(guī)劃和用途管制，我們之所以要用途管制，最核心的一個(gè)保18億畝紅線，這是中國(guó)出臺(tái)這個(gè)政策的一個(gè)核心。所以最近大家熱炒的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房誰(shuí)最著急，一定是北京上海大都市最著急，因?yàn)樗麤](méi)有地，如果農(nóng)村把這些地都建了房子之后，那以后整個(gè)就麻煩了，所以這些地方打擊小產(chǎn)權(quán)房一定是最積極。但是我們國(guó)家太大了，有些很多地方，本身農(nóng)村的地就不值錢，城里房子也不貴，現(xiàn)在你允許農(nóng)民建了房子賣給農(nóng)民也沒(méi)什么。

所以這樣一個(gè)建設(shè)用地市場(chǎng)，可能最肥的就是城鄉(xiāng)結(jié)合部，這一塊地是最肥，而這一塊農(nóng)民不到全國(guó)的5%，以后你這個(gè)土地政策都讓5%的農(nóng)民拿走了，也不正常，它還要兼顧國(guó)家、集體和個(gè)人。所以你這個(gè)國(guó)家土地征收部分不能讓這波人都把錢拿走了，因?yàn)橹袊?guó)還有95%的農(nóng)民很窮啊。

怎么來(lái)建立這樣一種分配機(jī)制，這確實(shí)比較難，包括很多人突然一筆巨額的收入拿走了，就找不到北了，就開(kāi)始去吸毒去賭。所以有關(guān)這樣一個(gè)國(guó)有土地建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，以后是可以直接入市了。但是這一塊究竟怎么建，究竟怎么來(lái)分配協(xié)調(diào)國(guó)家、集體、個(gè)人的利益，需要很細(xì)的政策出臺(tái)，因?yàn)檫@是一個(gè)宏觀性的東西。

這是第一部分我的解讀，雖說(shuō)目前我們城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的政策出了，有沒(méi)有可能還會(huì)像五年前一樣這個(gè)政策在不少地方原地踏步，我覺(jué)得完全可能，當(dāng)然也有一些地方推動(dòng)很大，就是因?yàn)榈糜幸粋€(gè)規(guī)劃，在規(guī)劃和用途管制下，如果你做規(guī)劃，如果引起村里面參與了，引起鄉(xiāng)鎮(zhèn)參與，那可能農(nóng)民得的利益多一點(diǎn)，如果你整個(gè)市里，我規(guī)定你這一塊就不讓建任何商品房，你只能土地干別的事，不讓建商品房，我還可以干別的事，比如我搞別的開(kāi)發(fā)，搞別的旅游，但是就沒(méi)有必要像原來(lái)這樣，就必須土地搞非農(nóng)建設(shè)的話，就必須被上級(jí)部門(mén)征走。我覺(jué)得這樣一個(gè)政策，應(yīng)該是很大的突破。

二、健全城鄉(xiāng)一體化體制機(jī)制，打破“一個(gè)國(guó)家四個(gè)世界”困局

那么第二個(gè)部分，就是在整個(gè)第六大塊講的健全城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，講了四大部分，第一個(gè)部分，是有關(guān)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)體系問(wèn)題，第二賦予農(nóng)村更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，第三推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，第四完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展機(jī)制。這幾個(gè)內(nèi)容，核心的原因，是認(rèn)為目前二元結(jié)構(gòu)是制約我們國(guó)家一體化的核心障礙，所以他提出從過(guò)去的“以工補(bǔ)農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)”改為“以工促農(nóng)，以城帶鄉(xiāng)，工農(nóng)互惠，城鄉(xiāng)一體”，那么提這樣一個(gè)內(nèi)容的背景是因?yàn)槲覀儑?guó)家經(jīng)常有些人開(kāi)玩笑，說(shuō)中國(guó)是一個(gè)國(guó)家四個(gè)世界，什么一個(gè)國(guó)家四個(gè)世界呢，我們北京上海，你發(fā)現(xiàn)這些地方，跟倫敦、東京、紐約也差不太多，但是我們大部分有些中西部很多山區(qū)，那可能跟非洲差不多。給你舉一個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，昆山，現(xiàn)在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣首位，昆山二十多年前跟北京周邊河北農(nóng)村一樣的窮，但是昆山怎么發(fā)展起來(lái)的，首先昆山有五十萬(wàn)個(gè)臺(tái)灣人，因?yàn)閯傞_(kāi)始很多臺(tái)灣商人在珠三角投資，投資發(fā)現(xiàn)珠三角沒(méi)地，沒(méi)地就到長(zhǎng)三角，長(zhǎng)三角首先當(dāng)然去上海，他跟上海談了之后，前腳走了，那邊昆山的人就把到上海談判的這些臺(tái)灣商人請(qǐng)到昆山去了，告訴他上海給你的條件優(yōu)惠條件我都給你，我還可以給你上海沒(méi)有給你的優(yōu)惠，你像上海周邊的地一定很貴，它比昆山的地、比江蘇的地要貴多了，所以昆山就給他甚至是零地價(jià)，吸引了50多萬(wàn)預(yù)到上海的臺(tái)灣商人到昆山來(lái)建工廠，所以這50多萬(wàn)人來(lái)了之后，各種各樣工廠就建起來(lái)，自然昆山就發(fā)展起來(lái)了。