“物權編”第七章的內容是“相鄰關系”。鄰里之間在建筑住宅小區(qū)內生活，難免會發(fā)生一些糾紛。比如，一方在家里養(yǎng)鴿子、流浪貓狗導致居住環(huán)境變糟，給鄰居的房屋所有權的行使造成妨害，甚至構成侵權，所以《民法典》針對此類問題進行了比較詳細的規(guī)定。

“物權編”第八章的內容是“共有”。《民法典》第二百九十七條規(guī)定：“不動產或者動產可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 第二百九十八條規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。”比如，甲、乙、丙三個好朋友，分別出資一百萬元購買了一條臨街的商鋪，在取得所有權后，他們把商鋪的所有權登記在三個人的名下，然后將商鋪對外出租，收取租金，再由三個人分別進行分配。在這種情況下，該商鋪的所有權是按甲、乙、丙三人各自出資份額分別享有的。按份共有，《民法典》第三百零五條規(guī)定：“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權利。” 第三百零六條規(guī)定：“按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優(yōu)先購買權。兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權。”

還有一類是“共同共有”，就是兩個以上的共有人之間，不區(qū)分份額共同對共有的不動產或動產享有所有權。“共同共有”主要指夫妻共有財產和家庭共有財產，夫妻雙方在婚姻關系存續(xù)期間買的房屋、汽車，盡管只登記在一方名下，但法律上認為這些屬于夫妻雙方共同共有的財產，所以對于共同共有財產的轉讓、處分要經過全體共同共有人一致同意。

《民法典》第三百零一條還規(guī)定：“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕、變更性質或者用途的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”

《民法典》的“物權編”第三分編是“用益物權”。在我國，土地所有權歸國家和集體所有，不允許一般法人、自然人所有。所以對土地的利用，主要是在國家所有、集體所有的基礎上，給需要用地的個人或單位設立用益物權來進行使用。比如，農村的土地會設立土地承包經營權、宅基地使用權，城鎮(zhèn)國有的土地會設立建設用地使用權。所以《民法典》第三百二十三條規(guī)定：“用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。” 從《民法典》的內容看，“用益物權”僅對他人所有的不動產享有權利，并沒有承認在動產上設立的“用益物權”。

《民法典》“物權編”第十一章是第一類重要的“用益物權”，即“土地承包經營權”。《民法典》第三百三十條規(guī)定：“農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統(tǒng)分結合的雙層經營體制。農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業(yè)的土地，依法實行土地承包經營制度。”這部分內容基本沿用了《中華人民共和國農村土地承包法》中的相關規(guī)定，同時對《中華人民共和國農村土地承包法》作了更規(guī)范的規(guī)定，在“物權編”中承認了土地經營權的設立。

近幾年，國務院一直推行農村土地制度改革，大力推動“三權分置”，“三權”即農村土地所有權、農村土地承包權、農村土地經營權。從《民法典》的框架看，農村土地所有權屬于農村集體經濟組織，農村集體經濟組織將集體所有的土地按照人口來分配給該集體經濟組織的成員，這些成員由此取得土地承包經營權。但這個土地承包經營權原則上不允許轉讓，所以，為了使土地的使用權、經營權流轉起來，按《民法典》第三百三十九條規(guī)定：“土地承包經營權人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉土地經營權。”《民法典》第三百四十一條規(guī)定：“流轉期限為五年以上的土地經營權，自流轉合同生效時設立。當事人可以向登記機構申請土地經營權登記；未經登記，不得對抗善意第三人。”

第二類重要的“用益物權”是“建設用地使用權”?！睹穹ǖ洹返谌偎氖臈l規(guī)定：“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。”這一條中，看似建設用地使用權的客體僅指國家所有的土地，但實際上根據《民法典》和《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，現(xiàn)在在集體所有的土地上，可以依法設立建設土地使用權，只不過在《民法典》的“物權編”中，沒有為集體建設用地使用權作專門的規(guī)則。關于集體建設用地使用權的設立、轉讓、消滅等問題，要參照關于國有土地的建設用地使用權的規(guī)則。

關于建設用地使用權的問題，在立法過程中，媒體上熱炒的一個問題是，建設用地使用權的期限如果屆滿后該怎么辦？到底是通過招拍掛、協(xié)商的方式續(xù)期，還是自動續(xù)期，如果自動續(xù)期，這些權利人需不需要再交費，怎么交費？實際上，在2007年制定《中華人民共和國物權法》的過程中，這個問題就已經有爭議了。

 按《民法典》第三百五十九條規(guī)定：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

第三類重要的“用益物權”是“宅基地使用權”。《民法典》第三百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。”關于“宅基地使用權”，《民法典》“物權編”沒有設立實質性規(guī)則，因為它涉及到宅基地使用權允不允許權利人自由轉讓，允不允許農村集體經濟組織的成員放棄宅基地使用權，退出集體經濟組織等問題？比如，有些地方在農村推行“合村并居”，農村在建設新住宅小區(qū)時會讓農民把以前占用較多的宅基地騰出來，節(jié)約建設用地。這種情況下，就出現(xiàn)了宅基地使用權的處理問題。另外，宅基地使用權可不可以像土地承包經營權實行“三權分置”，在宅基地使用權上再設立一個類似土地經營權的規(guī)定，這些問題還都在理論探索和實踐摸索中，所以不適合在《民法典》中對宅基地的使用權制度作出具體規(guī)定。

第四類重要的“用益物權”是“居住權”。這部分內容是《民法典》新設定的“用益物權”，在2007年頒布的《中華人民共和國物權法》中沒有規(guī)定居住權。中央考慮到居住需求對人們追求美好幸福的生活非常重要，并且明確了房子是用來住的,不是用來炒的。在此背景下，《民法典》的“物權編”規(guī)定了“居住權”。《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”所以這里的“居住權”是在他人所有的房屋上設定的，這個“居住權”的客體只能是他人的住宅。

“居住權”設立的條件?！睹穹ǖ洹返谌倭邨l規(guī)定：“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。

居住權合同一般包括下列條款：

（一）當事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權期限；

（五）解決爭議的方法。”

在這一部分，當事人可以通過合同的方式約定居住權，也可以在遺囑中約定給某個人設定居住權。比如，老人的再婚問題往往會引發(fā)家庭矛盾，因為一些老人的子女不愿意老人再婚的原因是擔心他們再婚之后，新的配偶在這個老人去世后，可以以繼承人的身份來繼承相關的房屋財產，從而影響老人子女的利益。即便老人不顧子女的意愿和新老伴結婚，新老伴也會擔心將來這個人去世后，他的子女會不會把自己從房屋里趕出來。