“物權(quán)編”第七章的內(nèi)容是“相鄰關(guān)系”。鄰里之間在建筑住宅小區(qū)內(nèi)生活，難免會發(fā)生一些糾紛。比如，一方在家里養(yǎng)鴿子、流浪貓狗導(dǎo)致居住環(huán)境變糟，給鄰居的房屋所有權(quán)的行使造成妨害，甚至構(gòu)成侵權(quán)，所以《民法典》針對此類問題進行了比較詳細的規(guī)定。

“物權(quán)編”第八章的內(nèi)容是“共有”。《民法典》第二百九十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上組織、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 第二百九十八條規(guī)定：“按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。”比如，甲、乙、丙三個好朋友，分別出資一百萬元購買了一條臨街的商鋪，在取得所有權(quán)后，他們把商鋪的所有權(quán)登記在三個人的名下，然后將商鋪對外出租，收取租金，再由三個人分別進行分配。在這種情況下，該商鋪的所有權(quán)是按甲、乙、丙三人各自出資份額分別享有的。按份共有，《民法典》第三百零五條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。” 第三百零六條規(guī)定：“按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。兩個以上其他共有人主張行使優(yōu)先購買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時各自的共有份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)。”

還有一類是“共同共有”，就是兩個以上的共有人之間，不區(qū)分份額共同對共有的不動產(chǎn)或動產(chǎn)享有所有權(quán)。“共同共有”主要指夫妻共有財產(chǎn)和家庭共有財產(chǎn)，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間買的房屋、汽車，盡管只登記在一方名下，但法律上認為這些屬于夫妻雙方共同共有的財產(chǎn)，所以對于共同共有財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、處分要經(jīng)過全體共同共有人一致同意。

《民法典》第三百零一條還規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”

《民法典》的“物權(quán)編”第三分編是“用益物權(quán)”。在我國，土地所有權(quán)歸國家和集體所有，不允許一般法人、自然人所有。所以對土地的利用，主要是在國家所有、集體所有的基礎(chǔ)上，給需要用地的個人或單位設(shè)立用益物權(quán)來進行使用。比如，農(nóng)村的土地會設(shè)立土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)，城鎮(zhèn)國有的土地會設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。所以《民法典》第三百二十三條規(guī)定：“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。” 從《民法典》的內(nèi)容看，“用益物權(quán)”僅對他人所有的不動產(chǎn)享有權(quán)利，并沒有承認在動產(chǎn)上設(shè)立的“用益物權(quán)”。

《民法典》“物權(quán)編”第十一章是第一類重要的“用益物權(quán)”，即“土地承包經(jīng)營權(quán)”。《民法典》第三百三十條規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織實行家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制。農(nóng)民集體所有和國家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實行土地承包經(jīng)營制度。”這部分內(nèi)容基本沿用了《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》中的相關(guān)規(guī)定，同時對《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》作了更規(guī)范的規(guī)定，在“物權(quán)編”中承認了土地經(jīng)營權(quán)的設(shè)立。

近幾年，國務(wù)院一直推行農(nóng)村土地制度改革，大力推動“三權(quán)分置”，“三權(quán)”即農(nóng)村土地所有權(quán)、農(nóng)村土地承包權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)。從《民法典》的框架看，農(nóng)村土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織將集體所有的土地按照人口來分配給該集體經(jīng)濟組織的成員，這些成員由此取得土地承包經(jīng)營權(quán)。但這個土地承包經(jīng)營權(quán)原則上不允許轉(zhuǎn)讓，所以，為了使土地的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)起來，按《民法典》第三百三十九條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。”《民法典》第三百四十一條規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”

第二類重要的“用益物權(quán)”是“建設(shè)用地使用權(quán)”。《民法典》第三百四十四條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”這一條中，看似建設(shè)用地使用權(quán)的客體僅指國家所有的土地，但實際上根據(jù)《民法典》和《中華人民共和國土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)在在集體所有的土地上，可以依法設(shè)立建設(shè)土地使用權(quán)，只不過在《民法典》的“物權(quán)編”中，沒有為集體建設(shè)用地使用權(quán)作專門的規(guī)則。關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅等問題，要參照關(guān)于國有土地的建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)則。

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的問題，在立法過程中，媒體上熱炒的一個問題是，建設(shè)用地使用權(quán)的期限如果屆滿后該怎么辦？到底是通過招拍掛、協(xié)商的方式續(xù)期，還是自動續(xù)期，如果自動續(xù)期，這些權(quán)利人需不需要再交費，怎么交費？實際上，在2007年制定《中華人民共和國物權(quán)法》的過程中，這個問題就已經(jīng)有爭議了。

 按《民法典》第三百五十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

第三類重要的“用益物權(quán)”是“宅基地使用權(quán)”。《民法典》第三百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”關(guān)于“宅基地使用權(quán)”，《民法典》“物權(quán)編”沒有設(shè)立實質(zhì)性規(guī)則，因為它涉及到宅基地使用權(quán)允不允許權(quán)利人自由轉(zhuǎn)讓，允不允許農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員放棄宅基地使用權(quán)，退出集體經(jīng)濟組織等問題？比如，有些地方在農(nóng)村推行“合村并居”，農(nóng)村在建設(shè)新住宅小區(qū)時會讓農(nóng)民把以前占用較多的宅基地騰出來，節(jié)約建設(shè)用地。這種情況下，就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的處理問題。另外，宅基地使用權(quán)可不可以像土地承包經(jīng)營權(quán)實行“三權(quán)分置”，在宅基地使用權(quán)上再設(shè)立一個類似土地經(jīng)營權(quán)的規(guī)定，這些問題還都在理論探索和實踐摸索中，所以不適合在《民法典》中對宅基地的使用權(quán)制度作出具體規(guī)定。

第四類重要的“用益物權(quán)”是“居住權(quán)”。這部分內(nèi)容是《民法典》新設(shè)定的“用益物權(quán)”，在2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》中沒有規(guī)定居住權(quán)。中央考慮到居住需求對人們追求美好幸福的生活非常重要，并且明確了房子是用來住的,不是用來炒的。在此背景下，《民法典》的“物權(quán)編”規(guī)定了“居住權(quán)”。《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”所以這里的“居住權(quán)”是在他人所有的房屋上設(shè)定的，這個“居住權(quán)”的客體只能是他人的住宅。

“居住權(quán)”設(shè)立的條件?！睹穹ǖ洹返谌倭邨l規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭議的方法。”

在這一部分，當(dāng)事人可以通過合同的方式約定居住權(quán)，也可以在遺囑中約定給某個人設(shè)定居住權(quán)。比如，老人的再婚問題往往會引發(fā)家庭矛盾，因為一些老人的子女不愿意老人再婚的原因是擔(dān)心他們再婚之后，新的配偶在這個老人去世后，可以以繼承人的身份來繼承相關(guān)的房屋財產(chǎn)，從而影響老人子女的利益。即便老人不顧子女的意愿和新老伴結(jié)婚，新老伴也會擔(dān)心將來這個人去世后，他的子女會不會把自己從房屋里趕出來。