“物權(quán)編”第七章的內(nèi)容是“相鄰關(guān)系”。鄰里之間在建筑住宅小區(qū)內(nèi)生活，難免會(huì)發(fā)生一些糾紛。比如，一方在家里養(yǎng)鴿子、流浪貓狗導(dǎo)致居住環(huán)境變?cè)?，給鄰居的房屋所有權(quán)的行使造成妨害，甚至構(gòu)成侵權(quán)，所以《民法典》針對(duì)此類問(wèn)題進(jìn)行了比較詳細(xì)的規(guī)定。

“物權(quán)編”第八章的內(nèi)容是“共有”。《民法典》第二百九十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以由兩個(gè)以上組織、個(gè)人共有。共有包括按份共有和共同共有。” 第二百九十八條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。”比如，甲、乙、丙三個(gè)好朋友，分別出資一百萬(wàn)元購(gòu)買了一條臨街的商鋪，在取得所有權(quán)后，他們把商鋪的所有權(quán)登記在三個(gè)人的名下，然后將商鋪對(duì)外出租，收取租金，再由三個(gè)人分別進(jìn)行分配。在這種情況下，該商鋪的所有權(quán)是按甲、乙、丙三人各自出資份額分別享有的。按份共有，《民法典》第三百零五條規(guī)定：“按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。” 第三百零六條規(guī)定：“按份共有人轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓條件及時(shí)通知其他共有人。其他共有人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。兩個(gè)以上其他共有人主張行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，協(xié)商確定各自的購(gòu)買比例；協(xié)商不成的，按照轉(zhuǎn)讓時(shí)各自的共有份額比例行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”

還有一類是“共同共有”，就是兩個(gè)以上的共有人之間，不區(qū)分份額共同對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。“共同共有”主要指夫妻共有財(cái)產(chǎn)和家庭共有財(cái)產(chǎn)，夫妻雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間買的房屋、汽車，盡管只登記在一方名下，但法律上認(rèn)為這些屬于夫妻雙方共同共有的財(cái)產(chǎn)，所以對(duì)于共同共有財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、處分要經(jīng)過(guò)全體共同共有人一致同意。

《民法典》第三百零一條還規(guī)定：“處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。”

《民法典》的“物權(quán)編”第三分編是“用益物權(quán)”。在我國(guó)，土地所有權(quán)歸國(guó)家和集體所有，不允許一般法人、自然人所有。所以對(duì)土地的利用，主要是在國(guó)家所有、集體所有的基礎(chǔ)上，給需要用地的個(gè)人或單位設(shè)立用益物權(quán)來(lái)進(jìn)行使用。比如，農(nóng)村的土地會(huì)設(shè)立土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)，城鎮(zhèn)國(guó)有的土地會(huì)設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。所以《民法典》第三百二十三條規(guī)定：“用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。” 從《民法典》的內(nèi)容看，“用益物權(quán)”僅對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利，并沒(méi)有承認(rèn)在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)立的“用益物權(quán)”。

《民法典》“物權(quán)編”第十一章是第一類重要的“用益物權(quán)”，即“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)”?！睹穹ǖ洹返谌偃畻l規(guī)定：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制。農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農(nóng)業(yè)的土地，依法實(shí)行土地承包經(jīng)營(yíng)制度。”這部分內(nèi)容基本沿用了《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》中的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)對(duì)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》作了更規(guī)范的規(guī)定，在“物權(quán)編”中承認(rèn)了土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的設(shè)立。

近幾年，國(guó)務(wù)院一直推行農(nóng)村土地制度改革，大力推動(dòng)“三權(quán)分置”，“三權(quán)”即農(nóng)村土地所有權(quán)、農(nóng)村土地承包權(quán)、農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。從《民法典》的框架看，農(nóng)村土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將集體所有的土地按照人口來(lái)分配給該集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，這些成員由此取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。但這個(gè)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)原則上不允許轉(zhuǎn)讓，所以，為了使土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)起來(lái)，按《民法典》第三百三十九條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以自主決定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。”《民法典》第三百四十一條規(guī)定：“流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”

第二類重要的“用益物權(quán)”是“建設(shè)用地使用權(quán)”?！睹穹ǖ洹返谌偎氖臈l規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”這一條中，看似建設(shè)用地使用權(quán)的客體僅指國(guó)家所有的土地，但實(shí)際上根據(jù)《民法典》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)在在集體所有的土地上，可以依法設(shè)立建設(shè)土地使用權(quán)，只不過(guò)在《民法典》的“物權(quán)編”中，沒(méi)有為集體建設(shè)用地使用權(quán)作專門(mén)的規(guī)則。關(guān)于集體建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓、消滅等問(wèn)題，要參照關(guān)于國(guó)有土地的建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)則。

關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)的問(wèn)題，在立法過(guò)程中，媒體上熱炒的一個(gè)問(wèn)題是，建設(shè)用地使用權(quán)的期限如果屆滿后該怎么辦？到底是通過(guò)招拍掛、協(xié)商的方式續(xù)期，還是自動(dòng)續(xù)期，如果自動(dòng)續(xù)期，這些權(quán)利人需不需要再交費(fèi)，怎么交費(fèi)？實(shí)際上，在2007年制定《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的過(guò)程中，這個(gè)問(wèn)題就已經(jīng)有爭(zhēng)議了。

 按《民法典》第三百五十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。續(xù)期費(fèi)用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

第三類重要的“用益物權(quán)”是“宅基地使用權(quán)”。《民法典》第三百六十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”關(guān)于“宅基地使用權(quán)”，《民法典》“物權(quán)編”沒(méi)有設(shè)立實(shí)質(zhì)性規(guī)則，因?yàn)樗婕暗秸厥褂脵?quán)允不允許權(quán)利人自由轉(zhuǎn)讓，允不允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員放棄宅基地使用權(quán)，退出集體經(jīng)濟(jì)組織等問(wèn)題？比如，有些地方在農(nóng)村推行“合村并居”，農(nóng)村在建設(shè)新住宅小區(qū)時(shí)會(huì)讓農(nóng)民把以前占用較多的宅基地騰出來(lái)，節(jié)約建設(shè)用地。這種情況下，就出現(xiàn)了宅基地使用權(quán)的處理問(wèn)題。另外，宅基地使用權(quán)可不可以像土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)實(shí)行“三權(quán)分置”，在宅基地使用權(quán)上再設(shè)立一個(gè)類似土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的規(guī)定，這些問(wèn)題還都在理論探索和實(shí)踐摸索中，所以不適合在《民法典》中對(duì)宅基地的使用權(quán)制度作出具體規(guī)定。

第四類重要的“用益物權(quán)”是“居住權(quán)”。這部分內(nèi)容是《民法典》新設(shè)定的“用益物權(quán)”，在2007年頒布的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中沒(méi)有規(guī)定居住權(quán)。中央考慮到居住需求對(duì)人們追求美好幸福的生活非常重要，并且明確了房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的。在此背景下，《民法典》的“物權(quán)編”規(guī)定了“居住權(quán)”。《民法典》第三百六十六條規(guī)定：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。”所以這里的“居住權(quán)”是在他人所有的房屋上設(shè)定的，這個(gè)“居住權(quán)”的客體只能是他人的住宅。

“居住權(quán)”設(shè)立的條件?！睹穹ǖ洹返谌倭邨l規(guī)定：“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同。

居住權(quán)合同一般包括下列條款：

（一）當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的條件和要求；

（四）居住權(quán)期限；

（五）解決爭(zhēng)議的方法。”

在這一部分，當(dāng)事人可以通過(guò)合同的方式約定居住權(quán)，也可以在遺囑中約定給某個(gè)人設(shè)定居住權(quán)。比如，老人的再婚問(wèn)題往往會(huì)引發(fā)家庭矛盾，因?yàn)橐恍├先说淖优辉敢饫先嗽倩榈脑蚴菗?dān)心他們?cè)倩橹螅碌呐渑荚谶@個(gè)老人去世后，可以以繼承人的身份來(lái)繼承相關(guān)的房屋財(cái)產(chǎn)，從而影響老人子女的利益。即便老人不顧子女的意愿和新老伴結(jié)婚，新老伴也會(huì)擔(dān)心將來(lái)這個(gè)人去世后，他的子女會(huì)不會(huì)把自己從房屋里趕出來(lái)。