三、《中華人民共和國民法典》第二編：完善物權(quán)法律制度

《民法典》第二編是“物權(quán)編”，該編的體系和內(nèi)容主要吸收了2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》的內(nèi)容。“物權(quán)編”有5個分編：第一分編是“通則”；第二分編是“所有權(quán)”；第三分編“用益物權(quán)”；第四分編“擔保物權(quán)”；第五分編“占有”。

第一分編“通則”的內(nèi)容是“一般規(guī)定”。物權(quán)的種類和內(nèi)容只能用法律來規(guī)定，當事人不能創(chuàng)設(shè)法律所沒有規(guī)定的物權(quán)類型，也不能約定法律所規(guī)定的物權(quán)內(nèi)容之外的其他物權(quán)內(nèi)容。比如，我國歷史上一直存在著典權(quán)制度。新中國成立后，到二十世紀八九十年代，還時常發(fā)生典權(quán)糾紛，最高人民法院也先后發(fā)布過不同的司法解釋，就如何處理相關(guān)的典權(quán)糾紛表明了最高法院的態(tài)度。典權(quán)制度在《民法典》中是不被認可的，如果約定所謂的典權(quán)，只有雙方當事人之間的合同效力，不能取得像房屋所有權(quán)相同的物權(quán)效力。

再比如，居住權(quán)。《中華人民共和國物權(quán)法》并沒有對居住權(quán)有所規(guī)定，但《民法典》的“物權(quán)編”對居住權(quán)進行了規(guī)定，所以現(xiàn)在居住權(quán)符合物權(quán)法定原則，可以作為獨立的物權(quán)來對待。

在“物權(quán)編”第一分編“通則”中還規(guī)定了物權(quán)變動的條件，比如，設(shè)立不動產(chǎn)抵押權(quán)、變更物權(quán)、轉(zhuǎn)讓物權(quán)等內(nèi)容，理論上統(tǒng)稱為物權(quán)的變動。《民法典》對于物權(quán)的變動區(qū)分了不動產(chǎn)物權(quán)和動產(chǎn)物權(quán)。

何為不動產(chǎn)物權(quán)的變動？比如，國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，或城鎮(zhèn)的房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這些不動產(chǎn)物權(quán)的變動，原則上需要經(jīng)過依法登記，才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力。像當事人雙方簽訂了房屋買賣合同后，賣方把房屋鑰匙交付給買受人，房產(chǎn)證明也交付給買受人，但雙方?jīng)]有到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，這種情況下，買受人盡管占有了房屋，但由于沒有辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，所以買受人在法律上還沒有取得房屋的所有權(quán)。如果他想取得房屋所有權(quán)，就必須和出賣人一起，到房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。

動產(chǎn)物權(quán)變動原則上需要交付才發(fā)生效力，比如，買賣電腦、汽車，正常情況下如果當事人沒有另外約定，電腦、汽車的所有權(quán)從出賣人將商品交付給買受人起，買受人就取得了對動產(chǎn)的占有。不動產(chǎn)物權(quán)變動一般采用“登記要件主義”（指將登記作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件,非經(jīng)登記不能在當事人之間產(chǎn)生物權(quán)變動的效果,更不具有對抗第三人的效力,而且其登記還有公信的效力）。動產(chǎn)物權(quán)變動采用交付要件主義（交付要件主義以移轉(zhuǎn)占有為物權(quán)變動生效的要件，即在移轉(zhuǎn)占有前，物權(quán)的變動不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不產(chǎn)生效力），這些只是原則上的規(guī)則。

《民法典》的“物權(quán)編”還規(guī)定了很多例外。所以，至于某些動產(chǎn)物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)的變動到底是經(jīng)過登記還是經(jīng)過交付才能發(fā)生效力，要看相關(guān)的具體法律條文的不同規(guī)定。

《民法典》“物權(quán)編”的第二分編是“所有權(quán)”，這里主要規(guī)范了所有權(quán)的“一般規(guī)定”“國家所有權(quán)和集體所有權(quán)、私人所有權(quán)”“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”等內(nèi)容。按《民法典》第二百四十條規(guī)定：“所有權(quán)人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”關(guān)于所有權(quán)的客體，按“物權(quán)編”第五章的規(guī)定，有一些不動產(chǎn)的所有權(quán)依法只歸屬于國家，所以國家所有權(quán)的客體具有特殊性。比如，城市的土地，按《中華人民共和國土地管理法》第九條規(guī)定：“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”。當然一些歷史遺留問題除外。此外，礦藏、水流依法都屬于國家所有。

“物權(quán)編”第六章是業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，這部分內(nèi)容主要針對城市或一些經(jīng)濟比較發(fā)達地區(qū)，所建立的多戶、多棟的住宅小區(qū)。在城市的住宅區(qū)中有很多樓宇，每一棟樓宇還有很多住戶或商業(yè)用房。所以，如果有糾紛，當事人之間形成的法律關(guān)系就會比較復(fù)雜。按《民法典》第二百七十一條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”這一條有兩個部分：一是對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)。但對高層小區(qū)居民除了對密閉空間享有所有權(quán)外，對共用的樓道、電梯，墻體、花園等設(shè)施不享有專有所有權(quán)。

由于業(yè)主的建筑物所有權(quán)既涉及專有部分所有權(quán)的歸屬，又涉及到共有部分的共有權(quán)歸屬和行使問題，所以關(guān)于共有部分的共有權(quán)行使，會牽扯很多問題。這些問題要交給業(yè)主大會，通過會議的方式進行決策。