農(nóng)民進城如何解決錢的問題。原來政府靠的是土地財政，現(xiàn)在靠的是PPP（公私合作關(guān)系）。實際上說穿了，是引進社會化、市場化的資金進行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。當然，現(xiàn)在這個也有很大的問題。第二個就是房地產(chǎn)稅。國家已經(jīng)把房地產(chǎn)稅法正式納入了人大常委會的立法計劃。

我們講PPP。當前，原有的融資平臺不行了，土地財政又不行了，如果不解決資金來源問題，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、城鄉(xiāng)一體化解決不了問題。怎么解決呢？就是社會資本。用社會資本解決這一難題，北京是最有優(yōu)勢的。因為你不缺社會資本，你怎么能把北京的社會資本引到你這呢？有這么幾個東西。在調(diào)研過程當中，我們面臨很多問題。簡單講，第一個就是沒有信用。政府沒有信用，跟人家簽了合同，第二年書記走了，市長走了，區(qū)長走了，第二年不認了。首先政府失信，這是一個很大的問題。開發(fā)商也沒有信用。在四川有一個極端的案例。開發(fā)商借來社會資本以后，以低于常規(guī)的價格把這個東西拿下了，報價低，拿到以后，今天這個漲價了，明天那個不好弄，政府提價，把政府搞了個“兩難”，他說你不提價我就不干了，動不動就回成都喝茶去了。政府著急，已經(jīng)列入了便民工程之一，到年底要算賬了，最后給他增加補貼。所以說現(xiàn)在的社會環(huán)境缺乏信用。PPP的運作非常有問題，還有法律的問題，我覺得這是非常需要關(guān)注的。

 三、城鄉(xiāng)一體化改革實踐中的經(jīng)驗與挑戰(zhàn)

第三部分重點講一下改革實踐中的經(jīng)驗和挑戰(zhàn)。

天津華明鎮(zhèn)模式。天津華明鎮(zhèn)在北方（特別是在大城市周邊）是最終實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化、城鎮(zhèn)化的最大一個典型。相信很多地方（包括北京）也組織過好幾批人專門去華明鎮(zhèn)看。華明鎮(zhèn)的辦法，從“宅基地換房”，轉(zhuǎn)換生活方式，解決農(nóng)民“安居”問題；到“三區(qū)聯(lián)動”，解決農(nóng)民“樂業(yè)”問題，管理體制從農(nóng)村型管理轉(zhuǎn)向城市型管理；再到“三改一化”，解決農(nóng)民“保障”問題，通過集體競價，產(chǎn)權(quán)集體改成股份；戶口“農(nóng)轉(zhuǎn)非”（農(nóng)村戶口改為居民戶口）；“村改居”（村委會改為居委會或社區(qū)委員會）；一體化是城鄉(xiāng)一體化。這種操作方式，我給它概括出來，所有的資金，只有北京有這個條件，別的地方?jīng)]有這個條件，因為北京的房價比天津的房價還高。但是我覺得，我們的最佳時機已經(jīng)過去了，在房地產(chǎn)的高峰期干這個事，就全搞定?，F(xiàn)在不是最佳時期了。

華明鎮(zhèn)模式關(guān)鍵看哪？第一，農(nóng)民換的房子變成了大產(chǎn)權(quán)；第二，農(nóng)民戶口也變成了市里人。就業(yè)方式早就變了，就業(yè)方式不用擔心，早就“非農(nóng)”就業(yè)，所以說非常成功地劃了句號。這是大城市周邊做得最好的一個。它的錢從哪里來？原來14個村子，12000畝土地，新社區(qū)建設(shè)，包括新產(chǎn)業(yè)發(fā)展等，只用了不到一半的土地，剩下的土地賣了，這錢就都有了。賣了以后，錢拿過來，把農(nóng)民全部安置，基本上算是“打”了個平手，政府也沒掏錢，農(nóng)民也沒掏錢，誰掏的錢？市場掏的錢。但是最大的潛在風險就是它必須依托土地價格不停地上漲，否則的話做不成這個事。

河南“新鄉(xiāng)模式”。住房是農(nóng)民自建，或企業(yè)建，但是農(nóng)民買，產(chǎn)權(quán)是小產(chǎn)權(quán)，戶籍還是農(nóng)村戶籍，只不過是新社區(qū)，把農(nóng)民集中起來，搞了一些公共服務(wù)。節(jié)約出來的土地用于產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，農(nóng)民集中居住了以后，變成一個新的社區(qū)，和原有的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織雙軌并行。這就比較適用于純粹的農(nóng)村，不適合北京。

還有一種，城鄉(xiāng)一體化模式——浙江嘉善的“兩分兩換”。嘉善是浙江靠近上海的一個縣，這和我們的鄉(xiāng)村處的位置差不多。關(guān)于浙江的“兩分兩換”，總書記也有批示，高度評價，做得非常成功。“兩分”就是“宅基地和承包地分開”。什么意思？用宅基地換城里住房，承包地換什么。就是這個概念。就業(yè)，市場化就業(yè)，前提是就業(yè)已經(jīng)“非農(nóng)化”。這是浙江嘉善的模式，我覺得這個是作為發(fā)達地區(qū)的模式，對于北京這樣的發(fā)達地區(qū)也還是比較實用的。

四川成都的新型城鎮(zhèn)化模式。四川成都的新型城鎮(zhèn)化模式是在我們國家制度創(chuàng)新層面做得最好的。前面講到的模式中，前兩個——天津華明鎮(zhèn)那個做得很徹底，浙江做得也不錯，河南的只適合在比較落后的地方做，而四川主要是制度創(chuàng)新。四川專門構(gòu)建了一整套的制度體系，并且提出來一個“新農(nóng)村綜合體”。

第一，確權(quán)、擔保、轉(zhuǎn)讓、出租、贈與。就是他的宅基地，甚至包括承包地，一共是三塊地，其中這兩塊最關(guān)鍵的地,確定權(quán)力。這個經(jīng)驗被中央采納，推向全國，最近三年確權(quán)問題都解決了。確權(quán)以后就可以轉(zhuǎn)讓，可以抵押，這個意義就不得了了。就是農(nóng)村所謂的資源開始變成資產(chǎn)，開始可以流動，開始可以和城市的資源平等交換，這在四川成都的實驗當中是非常偉大的創(chuàng)造。

基本經(jīng)驗、宏觀體制和教訓，這幾個東西在城鄉(xiāng)一體化當中可以作為一種原則性的東西。生產(chǎn)方式變化，才有生活方式變化，這是個前提。千萬不要在農(nóng)民還在養(yǎng)雞養(yǎng)鴨種地的時候，你讓他集中起來，這是非常大的問題。當他完全是非農(nóng)產(chǎn)業(yè)了以后再集中，有個順序問題，這個很重要。第二，一定要有農(nóng)村改革的產(chǎn)權(quán)配套。沒有產(chǎn)權(quán)配套，城鄉(xiāng)一體化沒有價值。光蓋了一套房子把農(nóng)民集中起來根本沒有價值。所以在進行體制改革時，這塊一定要加進去。這是現(xiàn)在搞城鄉(xiāng)一體化和以往搞城鄉(xiāng)一體化最大的差別。第三，不能過度依賴土地價格的上漲。所有的錢都來源于土地增值收益，這個風險非常大，特別是現(xiàn)在的情況下。土地價格上漲這是非常大的問題，因為這個是靠不住的，不可能永遠上漲。

靠優(yōu)惠政策不可持續(xù)。為什么？后來我們在天津調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，天津當年答應(yīng)說華明鎮(zhèn)想搞城鄉(xiāng)一體化時，政府制定三年優(yōu)惠，物業(yè)費全免。后來全范圍搞起來之后，政府一看傻了，這得花多少錢？我搞這個有什么意義？我把錢都墊給他們，沒有意義，根本沒有扶持的價值。要是靠優(yōu)惠政策扶持一個地方，等到你扶持的時候你就會發(fā)現(xiàn)，這個是靠不住的，因為你沒有那么多錢給，這是非常大的問題?？赡芸扛母锔沙掷m(xù)。所以說四川成都的經(jīng)驗基本上靠改革?，F(xiàn)在我們實行的很多一整套的經(jīng)驗都是從成都過來的。