通過戶籍制度改革，人的問題解決了，下面就是土地問題。土地的問題可能是我們改革當(dāng)中最難的一個問題，但是如果不改，土地制度沒有創(chuàng)新，無論統(tǒng)籌城鄉(xiāng)也好，新型城鎮(zhèn)化也好，就是非常大的問題。我們講，財政是土地問題的核心。2015年，北京的土地財政收入大概又創(chuàng)紀(jì)錄了，但是報道完以后，有記者采訪我，我說你不要聽媒體這么報道，你還要聽一個數(shù)據(jù)，就是整個土地問題下面成本是多少?？偸杖胍欢ㄒ獪p去成本，這才是凈收入。其實(shí)北京的土地凈收入每年是在減少的，雖然看起來總數(shù)很高，但是征地成本高。原來3000塊錢把人家農(nóng)民弄走了，現(xiàn)在3萬塊錢也打不住，這個成本是很高的。所以北京的高房價有相當(dāng)大一部分是征地成本高導(dǎo)致的，但是這一點(diǎn)往往被很多人忽視了。這是一個很大的問題。

“吃飯靠財政，建設(shè)靠土地”。土地財政是中國城市化的重要支撐。我們以北京為例。大家都知道，北京在改革開放初期，是以二環(huán)為界的。三環(huán)是90年代建起來的，四環(huán)是2000年通的車，然后是五環(huán)、六環(huán)加速建設(shè)?，F(xiàn)在如果北京再建個七環(huán)，就把河北都包括進(jìn)來了，北京面積的擴(kuò)張速度是非?？斓模恋刎斦媾R的問題也非常大。所以說這次五中全會提出的新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)，一定是以人為中心的城市化。你不能把土地全部征了，建設(shè)新城新區(qū)，卻不管農(nóng)民，要解決這個問題。

土地財政還面臨著一個很大的問題，就是征地成本大幅度提高。征地成本很高，總數(shù)征得高，減去成本，其實(shí)凈收益是在減少的。中國土地的收益在2010年達(dá)到高峰之后就開始下降了。2014年我到廣州，廣州番禺區(qū)的婁區(qū)長跟我講，他準(zhǔn)備花25個億修一條高速公路，測算一下，光征地成本就高達(dá)27個億，這條路根本修不成。現(xiàn)在我們可能就面臨這樣一種狀況。

土地制度改革，也是“十三五”時期工作的重中之重。五中全會大體上說了三條底線，第一，防止私有化。要堅持公有制，我們的土地還是集體所有制，這個不能變。總書記說你不能改來改去，改得底朝天了，把我們基本的東西改沒了，這個不行。第二，十八億畝耕地紅線不能突破。這個也挺有意思。前幾年有人喊，中國的土地不夠了，十八億畝紅線突破，馬上就沒得耕地了。其實(shí)這個統(tǒng)計口徑直接跟政策相關(guān)。2014年數(shù)據(jù)顯示，中國的耕地又多出兩億畝來。原來是十八億畝，怎么又多出兩億畝耕地來？因?yàn)樵谕恋卣鞫悤r，前幾年不是土地還征稅嘛，農(nóng)民盡量地少報。你不是征稅嗎？我有三畝我報二畝八，我有五畝我報三畝，少交稅。但是當(dāng)你的政策是鼓勵種糧的時候，現(xiàn)在就是這個政策，給補(bǔ)貼，土地又多出來了。

現(xiàn)在國家實(shí)行糧食補(bǔ)貼政策，國家兜底政策，多少糧庫都積滿了，不按市場價來，這個政策是非常有問題的。但是現(xiàn)在通過調(diào)整農(nóng)業(yè)補(bǔ)貼政策，突然多出這兩億畝土地是好事，但其實(shí)很大一批生態(tài)用地全部搞成糧食耕地了，如果十年以后你發(fā)現(xiàn)沒水了，情況就非?？膳?。所以我們說中國的宏觀政策太粗放了，現(xiàn)在我們要講精致。

中國的改革其實(shí)就兩個問題，最難的——政府改革，就是人如何安排的問題。廢話說了一大堆，人安排不了，你還是改不成。第二個就是土地制度改革。為什么？因?yàn)橥恋馗母锸且环N零和關(guān)系。比如說農(nóng)民的補(bǔ)貼增加了，你知道會出現(xiàn)什么狀況嗎？政府的土地財政收入減少了，因此投入城市公共服務(wù)的資金就短了。居民就打電話，書記，你看看這個地溝也不好好修，下水蓋也沒了，路燈也不亮，他不知道錢哪來的。很多事情都是關(guān)聯(lián)在一起的。所以說房價跟這個就直接相關(guān)。如果房價下跌，就意味著土地價格下跌，土地價格下跌意味著城市債務(wù)會翻番，這也是為什么屢次調(diào)控房價都難以下調(diào)的原因之一。

那么要怎么改？我簡單給大家舉個例子。大家千萬不要聽一些專家跟你講理論，說侵犯農(nóng)民利益，不是那樣的。你要看現(xiàn)實(shí)，中國的事還需要實(shí)事求是。我們國家的土地制度分兩種。一個是國有。像我們城市的土地都是國有的。另外一個是集體的。集體建設(shè)用地，自己不能經(jīng)營，如果你自己開發(fā)了叫小產(chǎn)權(quán)，是違法的。如果你想把它開發(fā)成城市用地，必須得有指標(biāo)。政府通過“招拍掛”，開發(fā)商掏了土地出讓金之后，再進(jìn)行開發(fā)，這就是政府的土地財政收入。這筆收入反過來用來支撐城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè)，這是中國的土地運(yùn)作流程。如果明白市場經(jīng)濟(jì)下的土地制度是怎么樣的，改革要怎么改，你就非常清楚了。

市場經(jīng)濟(jì)國家是這樣。比如美國。美國的土地不分集體和國有，美國的土地有一部分是政府的，其余大部分都是私有的，隨便賣，但是有一個限制條件——要符合城市規(guī)劃。你不能在規(guī)劃之外弄。只要符合城市規(guī)劃，這塊地你可以賣，賣多少錢是你的運(yùn)氣，你可以賣給出價最高的人。比如麥克一家有兩千畝土地，他可以賣，賣了兩個億，他跟他老婆可以高興一整晚，第二天早上，第一個敲他家門的人就是稅務(wù)局的官員，交稅吧。我們問美國的專家要交多少稅，他說大概得有1.4到1.5億要交稅。不交行嗎？在美國，不交稅是最大的犯罪。我跑了行嗎？不行。跑到天涯海角都要把你找回來。那死了呢？死了也不行。遺產(chǎn)稅更高。交稅之后，這筆錢到哪呢？也到了政府手里。市場經(jīng)濟(jì)國家靠稅收解決土地增值收益，這說明什么道理？土地增值收益一定要抓在政府手里，絕對不能像專家學(xué)者說的全部給農(nóng)民，這是完全錯誤的。我們跟很多專家學(xué)者探討的時候，他們說土地是不是農(nóng)民的地？的確是農(nóng)民的地。但是基礎(chǔ)設(shè)施是誰的？不是公共資金投進(jìn)去的嗎？給了你以后，別的農(nóng)民怎么樣？不是也不公平嗎？政府拿了這筆錢，解決了公共服務(wù)以后，是面向全體老百姓的，這是非常重要的一點(diǎn)。那么明白這兩點(diǎn)以后我們就會發(fā)現(xiàn)，我們的這一套制度確實(shí)存在很大的問題。第一，不法治化；第二，不穩(wěn)定；第三，黑箱操作，忽高忽低。