2.加大對自住型住房需求的支持力度，穩(wěn)定需求總量

自住型住房需求是住房市場持續(xù)健康發(fā)展的基石。自住型住房需求主要包括兩大部分：一是首次購房需求，二是改善型住房需求，或者說是二次購房需求。為促進市場的平穩(wěn)發(fā)展，同時不加大房價的泡沫水平，自住型住房是重點支持的對象。

根據(jù)當前的住房存量推測，預計2020年，我國將實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭戶均1套房，首次購房需求特別是新建商品住房的首次購房需求將會出現(xiàn)較明顯的回落，改善性購房的需求有所上升。改善型購房需求能否活躍將成為決定未來幾年住房市場形勢的關(guān)鍵性因素，然而，從當前與改善性購房有關(guān)的政策環(huán)境來看，并不利于改善性購房需求的釋放。建議對現(xiàn)有的有關(guān)政策進行調(diào)整，將首套住房人均面積低于當?shù)仄骄降母纳菩唾彿恳曂状钨彿?，享受同等的政策條件，鼓勵居民改善性購房需求的釋放。

具體來說，主要有三點：

第一，交易過程便利化。對于部分改善型購房者來說，他們通常會采用“賣小買大”或者“賣舊買新”的方式進行，而住房的買賣總有一個過程，無論是買房還是賣房都需要一定時間。按照現(xiàn)行的相關(guān)政策，買賣順序的不同會在相關(guān)稅費中出現(xiàn)明顯的差異，包括個人所得稅、契稅、貸款利率等。從實際的角度來看，先賣后買與先買后賣二者并沒有任何本質(zhì)的差別。建議對家庭在一定時期內(nèi)“先買后賣”享受與“先賣后買”相同的政策待遇，降低交易成本，促進市場成交。

第二，契稅征收同等化。在契稅政策上，如果是購買首套普通住房，則享受政策優(yōu)惠，如果是購買第二套住房，則不享受政策優(yōu)惠。為活躍市場，促進“去庫存”，建議對人均住房面積低于當?shù)仄骄降母纳菩再彿肯硎芘c首套房相同的契稅優(yōu)惠政策。

第三，貸款條件趨同化。在信貸政策上，隨著央行對首套房貸標準的重新認定，只要名下沒有貸款即可按照首套房貸標準進行放貸，并享受政策優(yōu)惠，改善型購房的信貸政策環(huán)境有所改善。然而，在公積金貸款方面卻遲遲未做調(diào)整，多數(shù)城市的公積金貸款仍執(zhí)行“認房又認貸”的標準，符合改善型購房條件的也僅貸三成，難以滿足改善性購房群體對低成本資金的需求。建議公積金貸款執(zhí)行與商貸同等或者類似的認定標準，鼓勵改善型購房的釋放。

3.繼續(xù)保持對投資性購房需求的適度限制，一線城市繼續(xù)實施限購政策

對于投資性購房需求，其主要目的是為了在房價上漲中獲取收益，如果這部分比重過高就會影響到市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。因而，對于投資性住房，還應該實施適度的限制，對于人口較為集中的一線城市，由于其各方面的資源相對較為集中，外來人口眾多，住房需求旺盛，房價自身上漲的壓力就比較大，因此這些城市的政策調(diào)整就需要更加謹慎，避免政策過度導致投資性需求大量增加，進而導致房價出現(xiàn)報復性反彈。

對于一線城市的限購政策，可以根據(jù)當?shù)貙嶋H情況進行微調(diào)，如放寬繳納社保的年限等，擴大可購房群體的規(guī)模，但不宜全面取消限購，因為這很有可能會導致市場重現(xiàn)2009年時房價暴漲的情景，加大泡沫風險。同時，由于一線城市的市場走勢對全國市場有強烈的示范效應，一旦一線城市房價失控，全國房價很有可能會再次迎來全面上漲，前面幾年房地產(chǎn)調(diào)控所取得的階段性成果也會功虧一簣。