2014年,中國房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)非外力和政策性因素下的市場下行,投資增速持續(xù)回落,房屋銷售面積、新開工面積以及土地購置面積等多項指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長。隨著地方政府陸續(xù)松綁限購政策、央行放松房貸政策以及降息等,市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象,銷售降幅有所縮小,房價環(huán)比降幅連續(xù)三個月小幅收窄。未來幾年市場走勢如何,受到了房地產(chǎn)企業(yè)、政府、金融機構(gòu)及廣大購房者的共同關(guān)注。
然而,要對市場未來走勢做出準(zhǔn)確的判斷,必須首先對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有一個全面清晰準(zhǔn)確的認(rèn)識。而把握現(xiàn)狀要求我們首先理清三個最基本的問題:第一,當(dāng)前城市住房的存量到底有多少?第二,新增商品住房的供求關(guān)系如何,住房的需求構(gòu)成有何變化?第三,不同城市間的分化程度如何,是否需要采取類似的政策措施?本文試著從這些基本問題出發(fā),在研究市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上,對未來的樓市走向進行分析和預(yù)測,并提出一些政策性建議,希望能有助于促進住房市場的持續(xù)健康發(fā)展。
當(dāng)前住房市場現(xiàn)狀分析
1.城鎮(zhèn)住房存量到底有多少?
關(guān)于我國城鎮(zhèn)住房的存量,由于官方機構(gòu)沒有發(fā)布此項數(shù)據(jù),不同學(xué)者采用不同的方法對其進行了測算,但測量結(jié)果相差較大。有人以歷年商品住宅的竣工面積來推算,認(rèn)為當(dāng)前城鎮(zhèn)住房存量僅有150億平方米左右,住宅仍屬嚴(yán)重供不應(yīng)求,因而未來市場仍將保持較快增長;也有人以建筑業(yè)的歷年住宅竣工面積來推算,認(rèn)為城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)達(dá)到300億平方米,如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房,住宅的存量將更大,中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)見頂;還有人以城鎮(zhèn)人均住房建筑面積乘以城鎮(zhèn)人口來進行推算,認(rèn)為住房存量在240億平方米左右,住房問題已得到初步解決。
對于這幾種推算方法及結(jié)果,個人認(rèn)為都值得商榷。以商品住宅竣工面積推算,只考慮了商品住宅,但沒有考慮到非商品住宅的因素,因而會嚴(yán)重低估市場的存量規(guī)模。以建筑業(yè)的竣工面積推算,沒有考慮到建筑業(yè)中住房與城鎮(zhèn)住房在統(tǒng)計口徑上的差異,因而會出現(xiàn)高估。而以人均住房面積推算看似準(zhǔn)確,但由于人均住房面積是以家庭戶為基礎(chǔ)抽樣調(diào)查得出的,因而其推算結(jié)果仍存在一定誤差。
相對而言,我們認(rèn)為,全國人口普查的相關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性更強,因而可以利用2010年第六次人口普查的相關(guān)數(shù)據(jù)(包括住房的年代結(jié)構(gòu)、人均住房面積、10%抽樣的住房總建筑面積等)來對當(dāng)年的城鎮(zhèn)住房存量進行推算,然后結(jié)合2011年以來歷年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的數(shù)據(jù),可推算出2014年底的存量數(shù)據(jù)。另外,利用住建部曾經(jīng)公布過的2005年城鎮(zhèn)住房面積數(shù)據(jù),結(jié)合歷年城鎮(zhèn)住房竣工面積數(shù)據(jù),也可以推算。最終,我們綜合分析幾種不同推算方法的數(shù)據(jù)差異,可以推測出一個相對科學(xué)合理的住房存量數(shù)據(jù)。(見表1)
從表1中可以看出,測算出的2010年底城鎮(zhèn)住宅存量面積的最高值約為212億平方米,最低約為137.8億平方米??梢酝贫ǎ擎?zhèn)住房的真實存量應(yīng)該介于這兩個值之間。進一步,考慮到人均住房建筑面積指標(biāo)是以家庭戶進行統(tǒng)計的,不包括集體戶,因而數(shù)值會偏高。綜合各方面因素,我們認(rèn)為,2010年底我國城鎮(zhèn)的住房存量面積約為182.47億平方米。在此基礎(chǔ)上,我們推測2014年底我國城鎮(zhèn)住房的存量面積將達(dá)到224億平方米。
由于大家對住房的面積總量感覺比較抽象,我們將其換算為住房的套數(shù)就會更加直觀。2005年,我國城鎮(zhèn)住房的存量套數(shù)為1.62億套,當(dāng)時的城鎮(zhèn)常住人口的家庭戶數(shù)為1.9億戶,戶均住房套數(shù)為0.85套;2014年,城鎮(zhèn)住房的存量達(dá)到2.45億套,城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)為2.64億戶,戶均住房套數(shù)為0.93套。預(yù)計2020年左右,我國將實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭戶均1套房的目標(biāo)。(見表2)
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