2014年，中國房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)非外力和政策性因素下的市場下行，投資增速持續(xù)回落，房屋銷售面積、新開工面積以及土地購置面積等多項(xiàng)指標(biāo)出現(xiàn)負(fù)增長。隨著地方政府陸續(xù)松綁限購政策、央行放松房貸政策以及降息等，市場出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，銷售降幅有所縮小，房價(jià)環(huán)比降幅連續(xù)三個(gè)月小幅收窄。未來幾年市場走勢如何，受到了房地產(chǎn)企業(yè)、政府、金融機(jī)構(gòu)及廣大購房者的共同關(guān)注。

然而，要對市場未來走勢做出準(zhǔn)確的判斷，必須首先對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有一個(gè)全面清晰準(zhǔn)確的認(rèn)識。而把握現(xiàn)狀要求我們首先理清三個(gè)最基本的問題：第一，當(dāng)前城市住房的存量到底有多少？第二，新增商品住房的供求關(guān)系如何，住房的需求構(gòu)成有何變化？第三，不同城市間的分化程度如何，是否需要采取類似的政策措施？本文試著從這些基本問題出發(fā)，在研究市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對未來的樓市走向進(jìn)行分析和預(yù)測，并提出一些政策性建議，希望能有助于促進(jìn)住房市場的持續(xù)健康發(fā)展。

當(dāng)前住房市場現(xiàn)狀分析

1.城鎮(zhèn)住房存量到底有多少？

關(guān)于我國城鎮(zhèn)住房的存量，由于官方機(jī)構(gòu)沒有發(fā)布此項(xiàng)數(shù)據(jù)，不同學(xué)者采用不同的方法對其進(jìn)行了測算，但測量結(jié)果相差較大。有人以歷年商品住宅的竣工面積來推算，認(rèn)為當(dāng)前城鎮(zhèn)住房存量僅有150億平方米左右，住宅仍屬嚴(yán)重供不應(yīng)求，因而未來市場仍將保持較快增長；也有人以建筑業(yè)的歷年住宅竣工面積來推算，認(rèn)為城鎮(zhèn)住房存量已經(jīng)達(dá)到300億平方米，如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房，住宅的存量將更大，中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)見頂；還有人以城鎮(zhèn)人均住房建筑面積乘以城鎮(zhèn)人口來進(jìn)行推算，認(rèn)為住房存量在240億平方米左右，住房問題已得到初步解決。

對于這幾種推算方法及結(jié)果，個(gè)人認(rèn)為都值得商榷。以商品住宅竣工面積推算，只考慮了商品住宅，但沒有考慮到非商品住宅的因素，因而會嚴(yán)重低估市場的存量規(guī)模。以建筑業(yè)的竣工面積推算，沒有考慮到建筑業(yè)中住房與城鎮(zhèn)住房在統(tǒng)計(jì)口徑上的差異，因而會出現(xiàn)高估。而以人均住房面積推算看似準(zhǔn)確，但由于人均住房面積是以家庭戶為基礎(chǔ)抽樣調(diào)查得出的，因而其推算結(jié)果仍存在一定誤差。

相對而言，我們認(rèn)為，全國人口普查的相關(guān)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性更強(qiáng)，因而可以利用2010年第六次人口普查的相關(guān)數(shù)據(jù)（包括住房的年代結(jié)構(gòu)、人均住房面積、10%抽樣的住房總建筑面積等）來對當(dāng)年的城鎮(zhèn)住房存量進(jìn)行推算，然后結(jié)合2011年以來歷年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的數(shù)據(jù)，可推算出2014年底的存量數(shù)據(jù)。另外，利用住建部曾經(jīng)公布過的2005年城鎮(zhèn)住房面積數(shù)據(jù)，結(jié)合歷年城鎮(zhèn)住房竣工面積數(shù)據(jù)，也可以推算。最終，我們綜合分析幾種不同推算方法的數(shù)據(jù)差異，可以推測出一個(gè)相對科學(xué)合理的住房存量數(shù)據(jù)。（見表1）

從表1中可以看出，測算出的2010年底城鎮(zhèn)住宅存量面積的最高值約為212億平方米，最低約為137.8億平方米?？梢酝贫?，城鎮(zhèn)住房的真實(shí)存量應(yīng)該介于這兩個(gè)值之間。進(jìn)一步，考慮到人均住房建筑面積指標(biāo)是以家庭戶進(jìn)行統(tǒng)計(jì)的，不包括集體戶，因而數(shù)值會偏高。綜合各方面因素，我們認(rèn)為，2010年底我國城鎮(zhèn)的住房存量面積約為182.47億平方米。在此基礎(chǔ)上，我們推測2014年底我國城鎮(zhèn)住房的存量面積將達(dá)到224億平方米。

由于大家對住房的面積總量感覺比較抽象，我們將其換算為住房的套數(shù)就會更加直觀。2005年，我國城鎮(zhèn)住房的存量套數(shù)為1.62億套，當(dāng)時(shí)的城鎮(zhèn)常住人口的家庭戶數(shù)為1.9億戶，戶均住房套數(shù)為0.85套；2014年，城鎮(zhèn)住房的存量達(dá)到2.45億套，城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)為2.64億戶，戶均住房套數(shù)為0.93套。預(yù)計(jì)2020年左右，我國將實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民家庭戶均1套房的目標(biāo)。（見表2）