高聚輝:當(dāng)前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與前景展望(5)

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高聚輝:當(dāng)前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀分析與前景展望(5)

摘要:隨著不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的積極穩(wěn)妥推進(jìn),房地產(chǎn)稅的開征預(yù)期也會(huì)越來越強(qiáng)烈,社會(huì)預(yù)期普遍認(rèn)為,房地產(chǎn)稅的開征將使住房的持有成本明顯增加,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。不過,房地產(chǎn)稅的開征究竟會(huì)在多大程度上影響房?jī)r(jià)走勢(shì),還要取決于房地產(chǎn)稅的征收范圍、稅率等多方面因素。建議在房地產(chǎn)稅征收方案明確后盡快公布,以穩(wěn)定居民的房?jī)r(jià)預(yù)期,促進(jìn)市場(chǎng)成交量回歸正常水平。

2.房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致居民購(gòu)買能力下降

2009年以來,我國(guó)房?jī)r(jià)再次進(jìn)入快速上漲期。從全國(guó)平均房?jī)r(jià)來看,由2008年的3800元提高到2013年底的6237元,累計(jì)上漲64.1%,年均漲幅10.4%。如果考慮到這一價(jià)格只是平均銷售價(jià)格,如果考慮到房屋開發(fā)遠(yuǎn)離中心城區(qū)的趨勢(shì),房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅會(huì)更高。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲,房地產(chǎn)泡沫不斷加大。另一方面,出于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期,人們被迫超前消費(fèi),部分需求被提前透支,這雖然造成了當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱,但會(huì)導(dǎo)致后期住房消費(fèi)需求萎縮,為其后期調(diào)整造成了巨大的隱患。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的程度,主要使用兩個(gè)指標(biāo),一是房?jī)r(jià)收入比,即房?jī)r(jià)總水平與居民家庭收入的比值。二是房屋租售比,即房屋銷售價(jià)格與租金的比值。

從房?jī)r(jià)收入比來看,國(guó)際上一般以維持在三至六倍之間作為參照。但由于在數(shù)據(jù)的來源和選取、對(duì)計(jì)算指標(biāo)的界定、文化因素等方面的差異,不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大,單純地以房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際間對(duì)比意義不大。然而對(duì)于同一個(gè)地區(qū),考察其不同年度的變化情況,可以動(dòng)態(tài)地衡量當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低。

以此為基礎(chǔ),我們對(duì)我國(guó)住房制度改革以來的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值進(jìn)行了測(cè)算(見表3),結(jié)果顯示,住房制度改革上半場(chǎng),我國(guó)房?jī)r(jià)收入比整體呈上升趨勢(shì),住房制度改革下半場(chǎng),房?jī)r(jià)收入比則呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)表明,近幾年居民家庭的收入可以買到更多面積的住房了,也說明房?jī)r(jià)更合理了。然而,事實(shí)卻并非如此簡(jiǎn)單,因?yàn)樵谟?jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí),我們使用的是全國(guó)商品住宅的平均銷售價(jià)格而非同質(zhì)價(jià)格。然而,從近年房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)來看,基本上屬于“攤大餅”式的發(fā)展模式,即優(yōu)先開發(fā)地理位置較為優(yōu)良的地段,然后再開發(fā)區(qū)域位置次優(yōu)的地段。因而,由此得出的房?jī)r(jià)收入實(shí)際上是偏低的。如果考慮到這一因素,近年來我國(guó)房?jī)r(jià)收入比下降的程度并不明顯。

從租售比的數(shù)據(jù)來看,由于缺少全國(guó)整體的租金數(shù)據(jù),我們以北京、上海、廣州、武漢、沈陽(yáng)、成都等城市為代表來進(jìn)行測(cè)算。結(jié)果顯示,不同城市間差異較大。其中北京市商品住宅租售比最高,中心地段的租售比甚至超過了1∶800,次中心地段的租售比也超過了1∶500。武漢、沈陽(yáng)、成都等市的租售比數(shù)值相對(duì)較為穩(wěn)定,保持在1∶400以內(nèi)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看,一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好,其租售比應(yīng)保持在1∶200~1∶300之間,如果租售比高于1∶300,就意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。從這些城市的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值來看,大部分明顯高于正常水平,尤其是北京、上海、廣州等一線城市更為明顯。

以上數(shù)據(jù)結(jié)果表明,伴隨著住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲,房地產(chǎn)泡沫的程度也在不斷加大,特別是一線城市,其泡沫程度更高。在不考慮房?jī)r(jià)上漲的前提下,房產(chǎn)投資的收益低于其他投資渠道的收益水平。

3.受政策和價(jià)格預(yù)期下跌影響,投資性需求退場(chǎng)

2009年,在國(guó)家刺激政策的指引下,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速反彈,當(dāng)年商品住宅價(jià)格平均上漲24.7%,創(chuàng)住房制度改革以來最高漲幅。為抑制房?jī)r(jià)的過快上漲,政府在房?jī)r(jià)上漲過快的城市實(shí)施了限購(gòu),大量投資性購(gòu)房需求被迫退出市場(chǎng)。另外,房地產(chǎn)稅的研究開征將大幅提高非自住房屋的保有成本,對(duì)投資性住房需求也產(chǎn)生強(qiáng)大的擠出效應(yīng)。

投資性住房需求的一個(gè)顯著特點(diǎn)是彈性大,容易受到外部因素的干擾。在政策限制和未來房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的共同影響下,投資性購(gòu)房需求被有效抑制。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示,近兩年投資性購(gòu)房的比例大幅回落,由2009年年底時(shí)的18%回落到當(dāng)前的5%左右。

責(zé)任編輯:覃磊校對(duì):總編室最后修改:
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