2.房?jī)r(jià)過高導(dǎo)致居民購(gòu)買能力下降

2009年以來，我國(guó)房?jī)r(jià)再次進(jìn)入快速上漲期。從全國(guó)平均房?jī)r(jià)來看，由2008年的3800元提高到2013年底的6237元，累計(jì)上漲64.1%，年均漲幅10.4%。如果考慮到這一價(jià)格只是平均銷售價(jià)格，如果考慮到房屋開發(fā)遠(yuǎn)離中心城區(qū)的趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的實(shí)際漲幅會(huì)更高。隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫不斷加大。另一方面，出于對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，人們被迫超前消費(fèi)，部分需求被提前透支，這雖然造成了當(dāng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火熱，但會(huì)導(dǎo)致后期住房消費(fèi)需求萎縮，為其后期調(diào)整造成了巨大的隱患。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，衡量一個(gè)國(guó)家或地區(qū)房地產(chǎn)泡沫的程度，主要使用兩個(gè)指標(biāo)，一是房?jī)r(jià)收入比，即房?jī)r(jià)總水平與居民家庭收入的比值。二是房屋租售比，即房屋銷售價(jià)格與租金的比值。

從房?jī)r(jià)收入比來看，國(guó)際上一般以維持在三至六倍之間作為參照。但由于在數(shù)據(jù)的來源和選取、對(duì)計(jì)算指標(biāo)的界定、文化因素等方面的差異，不同國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大，單純地以房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際間對(duì)比意義不大。然而對(duì)于同一個(gè)地區(qū)，考察其不同年度的變化情況，可以動(dòng)態(tài)地衡量當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)房能力和房?jī)r(jià)的高低。

以此為基礎(chǔ)，我們對(duì)我國(guó)住房制度改革以來的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值進(jìn)行了測(cè)算（見表3），結(jié)果顯示，住房制度改革上半場(chǎng)，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比整體呈上升趨勢(shì)，住房制度改革下半場(chǎng)，房?jī)r(jià)收入比則呈下降趨勢(shì)。數(shù)據(jù)表明，近幾年居民家庭的收入可以買到更多面積的住房了，也說明房?jī)r(jià)更合理了。然而，事實(shí)卻并非如此簡(jiǎn)單，因?yàn)樵谟?jì)算房?jī)r(jià)收入比時(shí)，我們使用的是全國(guó)商品住宅的平均銷售價(jià)格而非同質(zhì)價(jià)格。然而，從近年房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)來看，基本上屬于“攤大餅”式的發(fā)展模式，即優(yōu)先開發(fā)地理位置較為優(yōu)良的地段，然后再開發(fā)區(qū)域位置次優(yōu)的地段。因而，由此得出的房?jī)r(jià)收入實(shí)際上是偏低的。如果考慮到這一因素，近年來我國(guó)房?jī)r(jià)收入比下降的程度并不明顯。

從租售比的數(shù)據(jù)來看，由于缺少全國(guó)整體的租金數(shù)據(jù)，我們以北京、上海、廣州、武漢、沈陽(yáng)、成都等城市為代表來進(jìn)行測(cè)算。結(jié)果顯示，不同城市間差異較大。其中北京市商品住宅租售比最高，中心地段的租售比甚至超過了1∶800，次中心地段的租售比也超過了1∶500。武漢、沈陽(yáng)、成都等市的租售比數(shù)值相對(duì)較為穩(wěn)定，保持在1∶400以內(nèi)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好，其租售比應(yīng)保持在1∶200～1∶300之間，如果租售比高于1∶300，就意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對(duì)變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)。從這些城市的房?jī)r(jià)收入比數(shù)值來看，大部分明顯高于正常水平，尤其是北京、上海、廣州等一線城市更為明顯。

以上數(shù)據(jù)結(jié)果表明，伴隨著住房?jī)r(jià)格的持續(xù)上漲，房地產(chǎn)泡沫的程度也在不斷加大，特別是一線城市，其泡沫程度更高。在不考慮房?jī)r(jià)上漲的前提下，房產(chǎn)投資的收益低于其他投資渠道的收益水平。

3.受政策和價(jià)格預(yù)期下跌影響，投資性需求退場(chǎng)

2009年，在國(guó)家刺激政策的指引下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)快速反彈，當(dāng)年商品住宅價(jià)格平均上漲24.7%，創(chuàng)住房制度改革以來最高漲幅。為抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，政府在房?jī)r(jià)上漲過快的城市實(shí)施了限購(gòu)，大量投資性購(gòu)房需求被迫退出市場(chǎng)。另外，房地產(chǎn)稅的研究開征將大幅提高非自住房屋的保有成本，對(duì)投資性住房需求也產(chǎn)生強(qiáng)大的擠出效應(yīng)。

投資性住房需求的一個(gè)顯著特點(diǎn)是彈性大，容易受到外部因素的干擾。在政策限制和未來房?jī)r(jià)下跌預(yù)期的共同影響下，投資性購(gòu)房需求被有效抑制。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，近兩年投資性購(gòu)房的比例大幅回落，由2009年年底時(shí)的18%回落到當(dāng)前的5%左右。