我國房地產(chǎn)貸款增速過快，有的地方甚至出現(xiàn)“零首付”“首付貸”等高得離譜的杠桿，增加了房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)此，監(jiān)管當(dāng)局和銀行機(jī)構(gòu)采取了整治措施，堅(jiān)決遏制高杠桿的蔓延。管控好樓市杠桿率，重頭在金融機(jī)構(gòu)，但也不可忽視“體外資金暗流”

自5月1日起，北京地區(qū)部分銀行對(duì)新房、二手房的首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。上海多數(shù)銀行也在近期上調(diào)了首套房貸利率至九五折，房貸審核力度空前嚴(yán)格。在新一輪限貸、限購、限外等系列調(diào)控措施之后，有關(guān)城市和部門管控樓市杠桿率、防范樓市金融風(fēng)險(xiǎn)的意圖十分明顯。

數(shù)據(jù)顯示，2004年至2008年我國家庭杠桿率穩(wěn)定在17%至19%，在2008年底推出4萬億元刺激政策后，家庭杠桿率隨著房價(jià)的上漲持續(xù)走高。截至2016年末，我國人民幣住戶貸款余額占到當(dāng)年GDP總額的43.2%；其中中長期貸款占到30.7%，中長期消費(fèi)貸款占到26%，顯示杠桿率呈現(xiàn)快速上升勢頭。

截至今年3月末，我國住戶貸款的余額是35.23萬億元，約占GDP總額的47.4%。按照今年GDP增長的預(yù)期及住戶貸款增加走勢預(yù)測，年底家庭杠桿率可能會(huì)接近50%。這雖然與美國、日本、英國、加拿大等發(fā)達(dá)國家居民杠桿率普遍在60%以上相比不算高，但我國是發(fā)展中國家，人均GDP、社保、醫(yī)保的覆蓋程度和保障水平遠(yuǎn)未達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，我們不能簡單和發(fā)達(dá)國家比杠桿率，與發(fā)展中國家如俄羅斯家庭杠桿率16%、印度9%相比，我國的杠桿水平就顯高了。值得警惕的是，目前我國家庭住房交易杠桿率、按揭貸款還款負(fù)擔(dān)率、開發(fā)商開發(fā)貸和公司債及負(fù)債率都處于歷史高位，有業(yè)內(nèi)人士戲稱之為“杠桿上的樓市”。

從金融機(jī)構(gòu)的角度看，目前個(gè)人住房按揭貸款仍是銀行爭奪的優(yōu)質(zhì)資源，這也是家庭杠桿率上升的一個(gè)成因。這雖然為剛需提供了方便，但也給炒房以可乘之機(jī)。一些工薪階層的剛需，為買房要傾兩代人的積蓄，還得同時(shí)背負(fù)巨額房貸。面對(duì)部分樓市價(jià)格快速上漲，需要通過“限貸”等適當(dāng)降低剛需群體的杠桿率。但是對(duì)于那些惡意炒房，金融部門要堅(jiān)決說不，不給炒房貸款，切實(shí)在金融領(lǐng)域貫徹好“房子是用來住的，而不是用來炒的”要求。

毋庸諱言，控制好樓市杠桿率，更須關(guān)注高負(fù)債房企藏匿的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。上世紀(jì)80年代末和90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，日本經(jīng)濟(jì)在長達(dá)20多年里沒有起色。美國次貸危機(jī)引發(fā)的國際金融危機(jī)至今未消除陰影。2015年下半年以來，我國房地產(chǎn)貸款增速過快，有的地方甚至出現(xiàn)“零首付”“首付貸”等高得離譜的杠桿，增加了房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。對(duì)此，監(jiān)管當(dāng)局和銀行機(jī)構(gòu)采取了整治措施，堅(jiān)決遏制高杠桿的蔓延。

管控好樓市杠桿率，重頭在金融機(jī)構(gòu)，但也不可忽視“體外資金暗流”。央行新近發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向顯示，到今年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增速比上年末低0.9個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款余額增速也比上年末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。但個(gè)人住房貸款仍處于較高水平，住戶中長期貸款同比增幅超三成。這一方面顯示資金流向房地產(chǎn)的現(xiàn)象并未有多大程度減弱，貸款結(jié)構(gòu)的不合理藏匿著金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也表明調(diào)控杠桿正顯現(xiàn)積極變化，但不可過度樂觀，仍要因城施策，科學(xué)調(diào)控。金融機(jī)構(gòu)促使房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，當(dāng)前著力點(diǎn)應(yīng)放在樓市新增空間與城鎮(zhèn)化建設(shè)結(jié)合上，把樓市杠桿重心向新興城市群轉(zhuǎn)移。這既是熱點(diǎn)城市房價(jià)軟著陸和高杠桿風(fēng)險(xiǎn)漸進(jìn)釋放的明智選擇，又有利于推進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)。