4、保障房和二手房對(duì)新建住房的替代效應(yīng)增強(qiáng)

不可忽視的是，商品住房只是城鎮(zhèn)居民滿足自身住房需要的一個(gè)途徑，除此以外，還有以下幾種途徑：購(gòu)買保障房或二手房、租賃住房等。

從二手房看，隨著城鎮(zhèn)住房存量的持續(xù)增加，二手房交易規(guī)模日益擴(kuò)大，二手房成為居民住房消費(fèi)的重要對(duì)象。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，在一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，存量房交易面積與新建房銷售面積基本持平，甚至有個(gè)別城市存量房交易面積超過了新建房，這將降低其對(duì)新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等城市為例，其中北京、深圳市二手住房成交面積已超過了新建住宅成交面積；南京、廈門、天津、成都等城市的二手住房成交面積已經(jīng)達(dá)到新建住房成交面積的一半以上。

從保障房看，2009年以來(lái)，我國(guó)住房保障的投入和建設(shè)規(guī)模明顯加大，保障房占商品房的比重也明顯增加，保障房同樣形成了對(duì)商品住房的競(jìng)爭(zhēng)。從有關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，2009－2015年，保障房新開工套數(shù)與商品住房新開工套數(shù)的比值將達(dá)到52.5%，折算成面積約占30%左右。保障房以其相對(duì)較低的價(jià)格對(duì)商品住宅需求形成較大的引流作用。（見表4）

隨著二手房交易的日益活躍和保障房建設(shè)的加速，二者對(duì)新建商品住宅的替代作用越來(lái)越明顯。相當(dāng)部分住房需求被引流到此類房屋，通過新建住房來(lái)滿足住房需求的比重有所下降。

總之， 2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回落，是在人口結(jié)構(gòu)變化、居民購(gòu)房能力下降、投資性購(gòu)房需求退場(chǎng)，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，導(dǎo)致供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)出現(xiàn)自發(fā)性調(diào)整。

未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)展望及政策建議

我們不妨用季節(jié)來(lái)形容一下近幾年住房市場(chǎng)的形勢(shì)?？梢哉f(shuō)，2009－2010年如同炎熱的夏天，投資銷售火熱，房?jī)r(jià)快速上漲；2011-2013如同夏末秋初，限購(gòu)政策和保障房建設(shè)的提速讓整個(gè)市場(chǎng)感受到些許涼意，但“秋老虎”的威力依然不減，市場(chǎng)保持了強(qiáng)勁的前進(jìn)慣性，甚至個(gè)別城市還能屢創(chuàng)漲幅新高；2014年，市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入了寒冷的冬季，房?jī)r(jià)環(huán)比同比均出現(xiàn)下跌，市場(chǎng)銷售形勢(shì)低迷，盡管限購(gòu)放松、限貸放松以及降息等系列刺激性政策的出臺(tái)，減緩了下滑的步伐，但市場(chǎng)回落的整體趨勢(shì)沒有根本性改變。

對(duì)于未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們認(rèn)為，在政策保持適度寬松的前提下，市場(chǎng)將迎來(lái)春天，整體形勢(shì)好于2014年。但在住房存量規(guī)模加大、房?jī)r(jià)泡沫明顯、需求總量有所放緩以及待售面積增長(zhǎng)的大背景下，市場(chǎng)的銷售壓力依然較大，城市間的分化加劇，房?jī)r(jià)保持小幅波動(dòng)，漲幅放緩。

在市場(chǎng)下行周期，隨著不同城市的市場(chǎng)分化加劇，房地產(chǎn)調(diào)控的難度也在加大。一方面是，房?jī)r(jià)水平過高，與居民收入脫節(jié)，泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷加大，政府為保持市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展需要控制泡沫水平。另一方面，住房庫(kù)存量居高不下，整個(gè)市場(chǎng)的“去庫(kù)存”的壓力巨大，政府需要出臺(tái)政策刺激需求，加速“去庫(kù)存”。

如何在不過度加大房地產(chǎn)泡沫的前提下實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”的目標(biāo)，是一個(gè)難題。筆者認(rèn)為，自住型住房需求的平穩(wěn)釋放將是解開這個(gè)難題的關(guān)鍵。一方面，自住型住房需求屬于真正的住房需求，基本不會(huì)過分加大市場(chǎng)的泡沫；另一方面，當(dāng)前我國(guó)自住型住房需求的整體規(guī)模還比較高，如果能夠通過政策加快這部分需求的釋放力度，將在很大程度上解決當(dāng)前庫(kù)存水平過高的問題。具體來(lái)說(shuō)，有四點(diǎn)建議：

1.房地產(chǎn)業(yè)在“去庫(kù)存”的同時(shí)仍需注意“去泡沫”

預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)將主要集中在兩方面：一是部分三線城市的房屋過剩風(fēng)險(xiǎn)；二是一、二線城市的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這兩類不同的風(fēng)險(xiǎn)，需要采取不同的政策措施。對(duì)于前者，需要政府和企業(yè)想方設(shè)法“去庫(kù)存”，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展；對(duì)于后者，既要看到短期內(nèi)房屋庫(kù)存的壓力，政府要想法降低庫(kù)存水平，同時(shí)由于這些城市的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)偏高，必須要注重控制房?jī)r(jià)的漲幅，避免房?jī)r(jià)泡沫被再次加大。

對(duì)于“去庫(kù)存”和“去泡沫”二者之間的關(guān)系，筆者認(rèn)為，去庫(kù)存應(yīng)當(dāng)是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存增加的短期政策措施，去泡沫則是一個(gè)長(zhǎng)期的政策導(dǎo)向。在去庫(kù)存的過程中，應(yīng)注意不能過度加大房地產(chǎn)的泡沫，特別是一線城市。