4、保障房和二手房對新建住房的替代效應(yīng)增強(qiáng)

不可忽視的是，商品住房只是城鎮(zhèn)居民滿足自身住房需要的一個途徑，除此以外，還有以下幾種途徑：購買保障房或二手房、租賃住房等。

從二手房看，隨著城鎮(zhèn)住房存量的持續(xù)增加，二手房交易規(guī)模日益擴(kuò)大，二手房成為居民住房消費(fèi)的重要對象。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，在一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市，存量房交易面積與新建房銷售面積基本持平，甚至有個別城市存量房交易面積超過了新建房，這將降低其對新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等城市為例，其中北京、深圳市二手住房成交面積已超過了新建住宅成交面積；南京、廈門、天津、成都等城市的二手住房成交面積已經(jīng)達(dá)到新建住房成交面積的一半以上。

從保障房看，2009年以來，我國住房保障的投入和建設(shè)規(guī)模明顯加大，保障房占商品房的比重也明顯增加，保障房同樣形成了對商品住房的競爭。從有關(guān)數(shù)據(jù)可以看出，2009－2015年，保障房新開工套數(shù)與商品住房新開工套數(shù)的比值將達(dá)到52.5%，折算成面積約占30%左右。保障房以其相對較低的價格對商品住宅需求形成較大的引流作用。（見表4）

隨著二手房交易的日益活躍和保障房建設(shè)的加速，二者對新建商品住宅的替代作用越來越明顯。相當(dāng)部分住房需求被引流到此類房屋，通過新建住房來滿足住房需求的比重有所下降。

總之， 2014年的房地產(chǎn)市場整體回落，是在人口結(jié)構(gòu)變化、居民購房能力下降、投資性購房需求退場，以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下，導(dǎo)致供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，市場出現(xiàn)自發(fā)性調(diào)整。

未來市場走勢展望及政策建議

我們不妨用季節(jié)來形容一下近幾年住房市場的形勢?？梢哉f，2009－2010年如同炎熱的夏天，投資銷售火熱，房價快速上漲；2011-2013如同夏末秋初，限購政策和保障房建設(shè)的提速讓整個市場感受到些許涼意，但“秋老虎”的威力依然不減，市場保持了強(qiáng)勁的前進(jìn)慣性，甚至個別城市還能屢創(chuàng)漲幅新高；2014年，市場已逐漸進(jìn)入了寒冷的冬季，房價環(huán)比同比均出現(xiàn)下跌，市場銷售形勢低迷，盡管限購放松、限貸放松以及降息等系列刺激性政策的出臺，減緩了下滑的步伐，但市場回落的整體趨勢沒有根本性改變。

對于未來幾年的房地產(chǎn)市場，我們認(rèn)為，在政策保持適度寬松的前提下，市場將迎來春天，整體形勢好于2014年。但在住房存量規(guī)模加大、房價泡沫明顯、需求總量有所放緩以及待售面積增長的大背景下，市場的銷售壓力依然較大，城市間的分化加劇，房價保持小幅波動，漲幅放緩。

在市場下行周期，隨著不同城市的市場分化加劇，房地產(chǎn)調(diào)控的難度也在加大。一方面是，房價水平過高，與居民收入脫節(jié)，泡沫風(fēng)險不斷加大，政府為保持市場的長期健康發(fā)展需要控制泡沫水平。另一方面，住房庫存量居高不下，整個市場的“去庫存”的壓力巨大，政府需要出臺政策刺激需求，加速“去庫存”。

如何在不過度加大房地產(chǎn)泡沫的前提下實現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)，是一個難題。筆者認(rèn)為，自住型住房需求的平穩(wěn)釋放將是解開這個難題的關(guān)鍵。一方面，自住型住房需求屬于真正的住房需求，基本不會過分加大市場的泡沫；另一方面，當(dāng)前我國自住型住房需求的整體規(guī)模還比較高，如果能夠通過政策加快這部分需求的釋放力度，將在很大程度上解決當(dāng)前庫存水平過高的問題。具體來說，有四點建議：

1.房地產(chǎn)業(yè)在“去庫存”的同時仍需注意“去泡沫”

預(yù)計未來我國住房市場的風(fēng)險將主要集中在兩方面：一是部分三線城市的房屋過剩風(fēng)險；二是一、二線城市的房價泡沫風(fēng)險。針對這兩類不同的風(fēng)險，需要采取不同的政策措施。對于前者，需要政府和企業(yè)想方設(shè)法“去庫存”，實現(xiàn)市場平穩(wěn)發(fā)展；對于后者，既要看到短期內(nèi)房屋庫存的壓力，政府要想法降低庫存水平，同時由于這些城市的房價水平已經(jīng)偏高，必須要注重控制房價的漲幅，避免房價泡沫被再次加大。

對于“去庫存”和“去泡沫”二者之間的關(guān)系，筆者認(rèn)為，去庫存應(yīng)當(dāng)是針對當(dāng)前房地產(chǎn)庫存增加的短期政策措施，去泡沫則是一個長期的政策導(dǎo)向。在去庫存的過程中，應(yīng)注意不能過度加大房地產(chǎn)的泡沫，特別是一線城市。