4、保障房和二手房對(duì)新建住房的替代效應(yīng)增強(qiáng)
不可忽視的是,商品住房只是城鎮(zhèn)居民滿足自身住房需要的一個(gè)途徑,除此以外,還有以下幾種途徑:購(gòu)買保障房或二手房、租賃住房等。
從二手房看,隨著城鎮(zhèn)住房存量的持續(xù)增加,二手房交易規(guī)模日益擴(kuò)大,二手房成為居民住房消費(fèi)的重要對(duì)象。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析,在一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市,存量房交易面積與新建房銷售面積基本持平,甚至有個(gè)別城市存量房交易面積超過了新建房,這將降低其對(duì)新建住房的需求。以北京、天津、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都等城市為例,其中北京、深圳市二手住房成交面積已超過了新建住宅成交面積;南京、廈門、天津、成都等城市的二手住房成交面積已經(jīng)達(dá)到新建住房成交面積的一半以上。
從保障房看,2009年以來(lái),我國(guó)住房保障的投入和建設(shè)規(guī)模明顯加大,保障房占商品房的比重也明顯增加,保障房同樣形成了對(duì)商品住房的競(jìng)爭(zhēng)。從有關(guān)數(shù)據(jù)可以看出,2009-2015年,保障房新開工套數(shù)與商品住房新開工套數(shù)的比值將達(dá)到52.5%,折算成面積約占30%左右。保障房以其相對(duì)較低的價(jià)格對(duì)商品住宅需求形成較大的引流作用。(見表4)
隨著二手房交易的日益活躍和保障房建設(shè)的加速,二者對(duì)新建商品住宅的替代作用越來(lái)越明顯。相當(dāng)部分住房需求被引流到此類房屋,通過新建住房來(lái)滿足住房需求的比重有所下降。
總之, 2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體回落,是在人口結(jié)構(gòu)變化、居民購(gòu)房能力下降、投資性購(gòu)房需求退場(chǎng),以及二手房和保障房引流等多方面因素的共同作用下,導(dǎo)致供求關(guān)系轉(zhuǎn)變,市場(chǎng)出現(xiàn)自發(fā)性調(diào)整。
未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)展望及政策建議
我們不妨用季節(jié)來(lái)形容一下近幾年住房市場(chǎng)的形勢(shì)??梢哉f(shuō),2009-2010年如同炎熱的夏天,投資銷售火熱,房?jī)r(jià)快速上漲;2011-2013如同夏末秋初,限購(gòu)政策和保障房建設(shè)的提速讓整個(gè)市場(chǎng)感受到些許涼意,但“秋老虎”的威力依然不減,市場(chǎng)保持了強(qiáng)勁的前進(jìn)慣性,甚至個(gè)別城市還能屢創(chuàng)漲幅新高;2014年,市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入了寒冷的冬季,房?jī)r(jià)環(huán)比同比均出現(xiàn)下跌,市場(chǎng)銷售形勢(shì)低迷,盡管限購(gòu)放松、限貸放松以及降息等系列刺激性政策的出臺(tái),減緩了下滑的步伐,但市場(chǎng)回落的整體趨勢(shì)沒有根本性改變。
對(duì)于未來(lái)幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng),我們認(rèn)為,在政策保持適度寬松的前提下,市場(chǎng)將迎來(lái)春天,整體形勢(shì)好于2014年。但在住房存量規(guī)模加大、房?jī)r(jià)泡沫明顯、需求總量有所放緩以及待售面積增長(zhǎng)的大背景下,市場(chǎng)的銷售壓力依然較大,城市間的分化加劇,房?jī)r(jià)保持小幅波動(dòng),漲幅放緩。
在市場(chǎng)下行周期,隨著不同城市的市場(chǎng)分化加劇,房地產(chǎn)調(diào)控的難度也在加大。一方面是,房?jī)r(jià)水平過高,與居民收入脫節(jié),泡沫風(fēng)險(xiǎn)不斷加大,政府為保持市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展需要控制泡沫水平。另一方面,住房庫(kù)存量居高不下,整個(gè)市場(chǎng)的“去庫(kù)存”的壓力巨大,政府需要出臺(tái)政策刺激需求,加速“去庫(kù)存”。
如何在不過度加大房地產(chǎn)泡沫的前提下實(shí)現(xiàn)“去庫(kù)存”的目標(biāo),是一個(gè)難題。筆者認(rèn)為,自住型住房需求的平穩(wěn)釋放將是解開這個(gè)難題的關(guān)鍵。一方面,自住型住房需求屬于真正的住房需求,基本不會(huì)過分加大市場(chǎng)的泡沫;另一方面,當(dāng)前我國(guó)自住型住房需求的整體規(guī)模還比較高,如果能夠通過政策加快這部分需求的釋放力度,將在很大程度上解決當(dāng)前庫(kù)存水平過高的問題。具體來(lái)說(shuō),有四點(diǎn)建議:
1.房地產(chǎn)業(yè)在“去庫(kù)存”的同時(shí)仍需注意“去泡沫”
預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)住房市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)將主要集中在兩方面:一是部分三線城市的房屋過剩風(fēng)險(xiǎn);二是一、二線城市的房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)這兩類不同的風(fēng)險(xiǎn),需要采取不同的政策措施。對(duì)于前者,需要政府和企業(yè)想方設(shè)法“去庫(kù)存”,實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展;對(duì)于后者,既要看到短期內(nèi)房屋庫(kù)存的壓力,政府要想法降低庫(kù)存水平,同時(shí)由于這些城市的房?jī)r(jià)水平已經(jīng)偏高,必須要注重控制房?jī)r(jià)的漲幅,避免房?jī)r(jià)泡沫被再次加大。
對(duì)于“去庫(kù)存”和“去泡沫”二者之間的關(guān)系,筆者認(rèn)為,去庫(kù)存應(yīng)當(dāng)是針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)庫(kù)存增加的短期政策措施,去泡沫則是一個(gè)長(zhǎng)期的政策導(dǎo)向。在去庫(kù)存的過程中,應(yīng)注意不能過度加大房地產(chǎn)的泡沫,特別是一線城市。
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