3.不同城市的分化情況

房地產(chǎn)市場(chǎng)具有區(qū)域性較強(qiáng)的特點(diǎn)，在整體市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整和回落的時(shí)候，不同城市將出現(xiàn)明顯的分化。

從2011年以來(lái)35個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售面積的增速來(lái)看，2011年，有19個(gè)城市出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2012年為10個(gè)，2013年為6個(gè)，2014年前11個(gè)月為29個(gè)。不同城市間的差異一直存在。2014年前11個(gè)月，35個(gè)重點(diǎn)城市中有29個(gè)城市的商品住宅銷(xiāo)售面積出現(xiàn)下降，其余六個(gè)城市則保持增長(zhǎng)。其中，北京、福州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、哈爾濱、貴陽(yáng)、大連等七個(gè)城市房屋銷(xiāo)售低迷，銷(xiāo)售面積降幅超過(guò)20%。而與之形成鮮明對(duì)比的是，蘭州、銀川、武漢等城市漲幅較大，特別是蘭州，銷(xiāo)售面積增速高達(dá)99.5%。

對(duì)于當(dāng)前不同城市的分化趨勢(shì)，我們既要看到有必然性，也要考慮其差異性。對(duì)于2014年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和市場(chǎng)供過(guò)于求，不同城市之間可以分為兩種情形：一種是絕對(duì)過(guò)剩，即住房的供給絕對(duì)超過(guò)了實(shí)際需求水平，即使市場(chǎng)回暖，供求關(guān)系也難以迅速改變；另一種是相對(duì)過(guò)剩，即供過(guò)于求只是受政策限制和預(yù)期的影響，住房需求被大量抑制，因而出現(xiàn)暫時(shí)性和相對(duì)性供過(guò)于求，一旦政策限制取消，市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，住房需求將被大量釋放，市場(chǎng)會(huì)重新恢復(fù)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

從一、二線(xiàn)城市與三、四線(xiàn)城市之間的對(duì)比來(lái)看，當(dāng)前一、二線(xiàn)城市多數(shù)屬于相對(duì)過(guò)剩，如北京、上海等城市就屬于此類(lèi)，其潛在需求仍較為龐大，只不過(guò)受預(yù)期影響及購(gòu)買(mǎi)能力限制，需求暫時(shí)沒(méi)有得到釋放。而部分三、四線(xiàn)城市則屬于絕對(duì)過(guò)剩，如鄂爾多斯、營(yíng)口、常州、榆林等屬于此類(lèi)，這些城市的住房供給已經(jīng)嚴(yán)重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表現(xiàn)。從2014年下半年央行放松房貸政策及降息以來(lái)各城市的反應(yīng)來(lái)看，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市上漲更加明顯。從四季度重點(diǎn)城市的商品住宅簽約面積數(shù)據(jù)來(lái)看，北京、天津、廣州、深圳、南京、長(zhǎng)沙、南寧等城市的環(huán)比漲幅均超過(guò)50%，回升趨勢(shì)較為顯著，上海、杭州、廈門(mén)、武漢、成都等城市的環(huán)比增幅也都超過(guò)了20%。