3.不同城市的分化情況

房地產(chǎn)市場具有區(qū)域性較強(qiáng)的特點(diǎn)，在整體市場出現(xiàn)調(diào)整和回落的時候，不同城市將出現(xiàn)明顯的分化。

從2011年以來35個大中城市商品住宅銷售面積的增速來看，2011年，有19個城市出現(xiàn)負(fù)增長，2012年為10個，2013年為6個，2014年前11個月為29個。不同城市間的差異一直存在。2014年前11個月，35個重點(diǎn)城市中有29個城市的商品住宅銷售面積出現(xiàn)下降，其余六個城市則保持增長。其中，北京、福州、長沙、沈陽、哈爾濱、貴陽、大連等七個城市房屋銷售低迷，銷售面積降幅超過20%。而與之形成鮮明對比的是，蘭州、銀川、武漢等城市漲幅較大，特別是蘭州，銷售面積增速高達(dá)99.5%。

對于當(dāng)前不同城市的分化趨勢，我們既要看到有必然性，也要考慮其差異性。對于2014年的房地產(chǎn)市場調(diào)整和市場供過于求，不同城市之間可以分為兩種情形：一種是絕對過剩，即住房的供給絕對超過了實(shí)際需求水平，即使市場回暖，供求關(guān)系也難以迅速改變；另一種是相對過剩，即供過于求只是受政策限制和預(yù)期的影響，住房需求被大量抑制，因而出現(xiàn)暫時性和相對性供過于求，一旦政策限制取消，市場預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變，住房需求將被大量釋放，市場會重新恢復(fù)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

從一、二線城市與三、四線城市之間的對比來看，當(dāng)前一、二線城市多數(shù)屬于相對過剩，如北京、上海等城市就屬于此類，其潛在需求仍較為龐大，只不過受預(yù)期影響及購買能力限制，需求暫時沒有得到釋放。而部分三、四線城市則屬于絕對過剩，如鄂爾多斯、營口、常州、榆林等屬于此類，這些城市的住房供給已經(jīng)嚴(yán)重超出了其承受水平，“鬼城”、“空城”等就是其典型表現(xiàn)。從2014年下半年央行放松房貸政策及降息以來各城市的反應(yīng)來看，一線城市及部分二線城市上漲更加明顯。從四季度重點(diǎn)城市的商品住宅簽約面積數(shù)據(jù)來看，北京、天津、廣州、深圳、南京、長沙、南寧等城市的環(huán)比漲幅均超過50%，回升趨勢較為顯著，上海、杭州、廈門、武漢、成都等城市的環(huán)比增幅也都超過了20%。