住房市場(chǎng)此輪出現(xiàn)調(diào)整的原因

對(duì)于2014年住房市場(chǎng)的調(diào)整，有人認(rèn)為信貸政策收緊是其主要原因。其實(shí)，信貸政策收緊只是一個(gè)導(dǎo)火索，市場(chǎng)調(diào)整的背后有多方面的原因。其中既有房?jī)r(jià)持續(xù)上漲透支購(gòu)買力的因素，也有宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整與人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化的因素，還有政策影響導(dǎo)致投資性購(gòu)房退場(chǎng)的因素。

綜合來(lái)看，主要有四點(diǎn)：一是人口年齡結(jié)構(gòu)變化與城鎮(zhèn)新增人口增速放緩，首次購(gòu)房需求有所放緩；二是持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致居民實(shí)際購(gòu)買能力下降，房地產(chǎn)泡沫加大；三是限購(gòu)政策導(dǎo)致部分投資性購(gòu)房被擠出，再加上未來(lái)房?jī)r(jià)的下跌預(yù)期導(dǎo)致部分住房需求被推遲；四是保障房和二手房對(duì)新建住宅的“替代效應(yīng)”增強(qiáng)，導(dǎo)致新建商品住宅需求進(jìn)一步回落。

1、人口因素導(dǎo)致首次購(gòu)房需求總體放緩

從相關(guān)理論和國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口變動(dòng)趨勢(shì)在某種程度上決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期的繁榮與蕭條。這種趨勢(shì)包括兩方面的內(nèi)容，一是總量的變動(dòng)趨勢(shì)，即人口總量是增加還是減少、總量的增速變化情況等等，二是結(jié)構(gòu)的變動(dòng)趨勢(shì)，即人口的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、年齡結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)等。

從人口總量趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)人口規(guī)模呈持續(xù)上升趨勢(shì)。但從人口總量的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，其年均增速將呈低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2009年起，我國(guó)總?cè)丝谧匀辉鲩L(zhǎng)率連續(xù)五年低于5‰，其中2010－2011年更是創(chuàng)下建國(guó)以來(lái)的最低值4.79‰。2012年起，隨著我國(guó)對(duì)計(jì)劃生育政策的調(diào)整，人口自然增長(zhǎng)率略有提升，但整體仍處于較低水平。

從城鎮(zhèn)人口的總量趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)隨著城鎮(zhèn)化的穩(wěn)妥推進(jìn)，城鎮(zhèn)人口規(guī)模在未來(lái)至少10年將保持持續(xù)增長(zhǎng)，但增速有所回落。我們將1996年－2013年的城鎮(zhèn)化進(jìn)程分為三個(gè)時(shí)期：1996－2003年，2004年－2010年，2011－2013年。可以發(fā)現(xiàn)，這三個(gè)時(shí)期的城市化年均增長(zhǎng)幅度分別為1.44、1.35和1.26個(gè)百分點(diǎn)，增幅呈回落態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)人口的比重將提高到60%左右，以此推算，預(yù)計(jì)2014－2020年城鎮(zhèn)化率年均提高0.9－1個(gè)百分點(diǎn)左右?？傊?，預(yù)計(jì)未來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)速度將略有放緩，受此影響，由于城鎮(zhèn)人口數(shù)量增長(zhǎng)引發(fā)的住房需求總量將出現(xiàn)回落，但其總量依然較為可觀。

從結(jié)構(gòu)上看，可分別從人口的年齡結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)兩方面進(jìn)行分析。從人口年齡結(jié)構(gòu)看，我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口比重呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2011年是我國(guó)人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)折之年，當(dāng)年全社會(huì)的總撫養(yǎng)比（包含少兒撫養(yǎng)比和老年扶養(yǎng)比）出現(xiàn)上升。這是改革開(kāi)放以來(lái)該數(shù)值首次出現(xiàn)上升，標(biāo)志著支撐我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)30年奇跡的“人口紅利”因素趨于消失。與之對(duì)應(yīng)，當(dāng)年全社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口比重也出現(xiàn)下降，而且這種下降趨勢(shì)在未來(lái)還將持續(xù)。更加令人擔(dān)憂的是，隨著老齡化的加速，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口在比重下降的基礎(chǔ)上將出現(xiàn)人口絕對(duì)數(shù)量的下降。而經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口是住房消費(fèi)的主體，伴隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口的減少，相應(yīng)的住房消費(fèi)需求也將出現(xiàn)回落。

從人口區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，不同省份之間出現(xiàn)明顯分化。根據(jù)2002－2013年各地區(qū)人口總量的變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，有五個(gè)省市人口總量出現(xiàn)絕對(duì)下降，包括貴州、河南、安徽、廣西、四川。其他省市人口總量保持增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng)較快的省市有廣東、浙江、上海、北京、山東、河北等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)。從未來(lái)的人口變動(dòng)趨勢(shì)來(lái)看，這一特征仍將持續(xù)。

總之，從人口總量上看，未來(lái)的人口增速將放緩。從人口結(jié)構(gòu)上看，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口比重下降，老齡人口比重上升，區(qū)域間的人口流動(dòng)加速。受其影響，未來(lái)房地產(chǎn)的成交規(guī)模與價(jià)格漲幅將放緩甚至出現(xiàn)下跌，同時(shí)不同城市間的市場(chǎng)分化情況加劇。