2.當(dāng)前市場供求關(guān)系與需求構(gòu)成變化情況

從市場供求來看，自住房制度改革以來，隨著住房需求逐步釋放，再加上城鎮(zhèn)化進程的推進，城鎮(zhèn)住房需求較為旺盛，住房供求矛盾較為突出，特別是2003年起，房價出現(xiàn)持續(xù)快速上漲。

2010年起，隨著保障房建設(shè)的提速，市場供求有所緩解。但由于人們對房價的上漲預(yù)期強烈，投資性購房比重較高，市場供求依然表現(xiàn)為虛熱。2011年，為抑制房價過快上漲，全國共47個城市開始執(zhí)行住房限購政策，投資性購房需求被有效抑制。但房價上漲預(yù)期依然強烈，市場供求關(guān)系依然較為緊張，甚至在2013年，北上廣深等一線城市房價漲幅超過20%。2014年，住房市場供求關(guān)系悄然較變。隨著住房信貸政策的收緊，房屋銷售突然遇冷，市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)明顯的供過于求。很多人都認(rèn)為，2014年是中國房地產(chǎn)市場的一個重要轉(zhuǎn)折點。

然而，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)，實際上，住房市場供求關(guān)系的真正轉(zhuǎn)折是在2010年至2011年。2010年起，商品住宅的銷售率出現(xiàn)持續(xù)下降， 2014年商品住宅銷售率創(chuàng)2005年以來新低，僅為74%。而且，自2012年起，商品住宅的銷售率就開始低于2008年金融危機時的水平，這表明，市場供求關(guān)系在2012年已經(jīng)在悄然改變，只不過當(dāng)時的房屋銷售形勢仍顯得較為火熱，因而沒有引起大家的注意。

從商品住房需求的總量來看，2010年以來，除2013年增速較高以外，其余年份商品住宅銷售面積增速均未超過10%，遠低于此前的增長水平。從北京、上海兩個重點城市來看，其商品住房銷售面積分別在2006年和2007年已經(jīng)見頂，隨后歷年的銷售面積均未超過該水平。而北京、上海等大城市正是當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化的一個縮影，由此推斷，在未來幾年，我國其它城市商品住房的銷售面積也將陸續(xù)見頂，商品住房的需求總量將會緩慢下降。（見圖1）

從住房需求的構(gòu)成也可以看出這一點。住房的需求主要包括四大塊：一是首次購房需求，主要包括兩部分，一個是城市自身人口中的青少年長大，成家立業(yè)所帶來的住房需求，另一個是城鎮(zhèn)化進程中城鎮(zhèn)新轉(zhuǎn)移人口的住房需求；二是改善性需求，即隨著家庭收入提高和對住房條件要求的改變，從而對住房提出了更高的要求；三是拆遷性需求，即由于房屋拆遷或者是城市更新改造引致原有住房滅失，從而形成對住房的需求；四是投資性需求，即出于投資保值的目的而形成的購房需求。應(yīng)該說，此前中國房地產(chǎn)市場持續(xù)15年的快速發(fā)展是與這幾方面的需求驅(qū)動分不開的。

從近幾年的發(fā)展趨勢來看，住房需求的構(gòu)成也在發(fā)生著較大變化。

首先，首次購房人群規(guī)模穩(wěn)中有升，但需求增長有限。一方面，隨著城鎮(zhèn)化進程進入中后期，其推進速度將有所放緩，每年城鎮(zhèn)人口增加的規(guī)模出現(xiàn)回落，特別是城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的城鎮(zhèn)人口凈增規(guī)模明顯放緩?！秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃》更加強調(diào)人的城鎮(zhèn)化，這將有助于住房需求的增加。另一方面，從婚房需求來看，其規(guī)模主要與1986年－1990年的出生人口緊密相關(guān)，而這一時期是我國的第三次生育高峰，年均人口出生率達20‰以上，每年新出生嬰兒高達2400萬以上，超過此前水平300萬以上，這部分人目前大部分已經(jīng)到了工作和結(jié)婚年齡。雖然首次購房的人群規(guī)模在上升，但由于這部分群體的購買能力相對有限，隨著房價的上漲，這些需求轉(zhuǎn)化為有效住房需求尚需時日。

其次，改善性住房需求上升明顯。隨著居民收入水平的提高以及戶套住房套數(shù)的上升，已購房群體對改善住房條件的要求不斷增強。“賣小買大”、“賣舊買新”，或者直接購買第二套住房的群體在不斷增加。預(yù)計未來改善性需求的規(guī)模將超過首次購房需求，成為樓市需求的主體。

再次，拆遷性需求規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，2010年年底時，城鎮(zhèn)住房中1980年以前的比重為5.8%，其總量為11.7億平方米，這部分住房是在未來有較大拆遷可能的。但受拆遷規(guī)范化以及拆遷成本不斷上升等因素的影響，拆遷規(guī)模和進度將會有所放緩。而且，越來越多的家庭會選擇原地回遷或者異地安置住房的方式進行，他們對商品住房的需求將明顯減少。由于全國的拆遷數(shù)據(jù)沒有公布，我們以上海市為例（見圖2），2005－2009年是上海居民住宅拆遷規(guī)模較高的時期，2010年后明顯下降，2011－2013年更是屢創(chuàng)新低，其拆遷規(guī)模低于2000年以前的水平。上海作為中國整個房地產(chǎn)發(fā)展的縮影，其發(fā)展走勢也代表著全國市場的未來趨勢。

最后，投資性購房需求出現(xiàn)明顯回落。這主要有三個原因：一是限購政策的影響，導(dǎo)致部分城市的投資性需求被強迫退出；二是隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起，投資理財渠道增加，吸引部分閑散社會資金進入；三是隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅的推進，整個社會對未來的房價下跌預(yù)期增強，房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益下降，導(dǎo)致這部分資金轉(zhuǎn)向其他渠道。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，近兩年，城鎮(zhèn)住房的投資性購房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。

需要特別說明的是，上面所分析的都是對整個住房的需求，而商品住房只是其中的一部分，除此以外，保障房、二手房、租賃房等也是滿足居民住房需求的重要途徑。從近年來商品住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重來看，基本穩(wěn)定在73%左右，這表明，在新增住房需求中，只有73%左右是通過商品住宅來實現(xiàn)的。