2.當(dāng)前市場供求關(guān)系與需求構(gòu)成變化情況
從市場供求來看,自住房制度改革以來,隨著住房需求逐步釋放,再加上城鎮(zhèn)化進程的推進,城鎮(zhèn)住房需求較為旺盛,住房供求矛盾較為突出,特別是2003年起,房價出現(xiàn)持續(xù)快速上漲。
2010年起,隨著保障房建設(shè)的提速,市場供求有所緩解。但由于人們對房價的上漲預(yù)期強烈,投資性購房比重較高,市場供求依然表現(xiàn)為虛熱。2011年,為抑制房價過快上漲,全國共47個城市開始執(zhí)行住房限購政策,投資性購房需求被有效抑制。但房價上漲預(yù)期依然強烈,市場供求關(guān)系依然較為緊張,甚至在2013年,北上廣深等一線城市房價漲幅超過20%。2014年,住房市場供求關(guān)系悄然較變。隨著住房信貸政策的收緊,房屋銷售突然遇冷,市場供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn),出現(xiàn)明顯的供過于求。很多人都認(rèn)為,2014年是中國房地產(chǎn)市場的一個重要轉(zhuǎn)折點。
然而,通過對相關(guān)數(shù)據(jù)的分析,我們發(fā)現(xiàn),實際上,住房市場供求關(guān)系的真正轉(zhuǎn)折是在2010年至2011年。2010年起,商品住宅的銷售率出現(xiàn)持續(xù)下降, 2014年商品住宅銷售率創(chuàng)2005年以來新低,僅為74%。而且,自2012年起,商品住宅的銷售率就開始低于2008年金融危機時的水平,這表明,市場供求關(guān)系在2012年已經(jīng)在悄然改變,只不過當(dāng)時的房屋銷售形勢仍顯得較為火熱,因而沒有引起大家的注意。
從商品住房需求的總量來看,2010年以來,除2013年增速較高以外,其余年份商品住宅銷售面積增速均未超過10%,遠低于此前的增長水平。從北京、上海兩個重點城市來看,其商品住房銷售面積分別在2006年和2007年已經(jīng)見頂,隨后歷年的銷售面積均未超過該水平。而北京、上海等大城市正是當(dāng)前中國城鎮(zhèn)化的一個縮影,由此推斷,在未來幾年,我國其它城市商品住房的銷售面積也將陸續(xù)見頂,商品住房的需求總量將會緩慢下降。(見圖1)
從住房需求的構(gòu)成也可以看出這一點。住房的需求主要包括四大塊:一是首次購房需求,主要包括兩部分,一個是城市自身人口中的青少年長大,成家立業(yè)所帶來的住房需求,另一個是城鎮(zhèn)化進程中城鎮(zhèn)新轉(zhuǎn)移人口的住房需求;二是改善性需求,即隨著家庭收入提高和對住房條件要求的改變,從而對住房提出了更高的要求;三是拆遷性需求,即由于房屋拆遷或者是城市更新改造引致原有住房滅失,從而形成對住房的需求;四是投資性需求,即出于投資保值的目的而形成的購房需求。應(yīng)該說,此前中國房地產(chǎn)市場持續(xù)15年的快速發(fā)展是與這幾方面的需求驅(qū)動分不開的。
從近幾年的發(fā)展趨勢來看,住房需求的構(gòu)成也在發(fā)生著較大變化。
首先,首次購房人群規(guī)模穩(wěn)中有升,但需求增長有限。一方面,隨著城鎮(zhèn)化進程進入中后期,其推進速度將有所放緩,每年城鎮(zhèn)人口增加的規(guī)模出現(xiàn)回落,特別是城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的城鎮(zhèn)人口凈增規(guī)模明顯放緩?!秶倚滦统擎?zhèn)化規(guī)劃》更加強調(diào)人的城鎮(zhèn)化,這將有助于住房需求的增加。另一方面,從婚房需求來看,其規(guī)模主要與1986年-1990年的出生人口緊密相關(guān),而這一時期是我國的第三次生育高峰,年均人口出生率達20‰以上,每年新出生嬰兒高達2400萬以上,超過此前水平300萬以上,這部分人目前大部分已經(jīng)到了工作和結(jié)婚年齡。雖然首次購房的人群規(guī)模在上升,但由于這部分群體的購買能力相對有限,隨著房價的上漲,這些需求轉(zhuǎn)化為有效住房需求尚需時日。
其次,改善性住房需求上升明顯。隨著居民收入水平的提高以及戶套住房套數(shù)的上升,已購房群體對改善住房條件的要求不斷增強。“賣小買大”、“賣舊買新”,或者直接購買第二套住房的群體在不斷增加。預(yù)計未來改善性需求的規(guī)模將超過首次購房需求,成為樓市需求的主體。
再次,拆遷性需求規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù),2010年年底時,城鎮(zhèn)住房中1980年以前的比重為5.8%,其總量為11.7億平方米,這部分住房是在未來有較大拆遷可能的。但受拆遷規(guī)范化以及拆遷成本不斷上升等因素的影響,拆遷規(guī)模和進度將會有所放緩。而且,越來越多的家庭會選擇原地回遷或者異地安置住房的方式進行,他們對商品住房的需求將明顯減少。由于全國的拆遷數(shù)據(jù)沒有公布,我們以上海市為例(見圖2),2005-2009年是上海居民住宅拆遷規(guī)模較高的時期,2010年后明顯下降,2011-2013年更是屢創(chuàng)新低,其拆遷規(guī)模低于2000年以前的水平。上海作為中國整個房地產(chǎn)發(fā)展的縮影,其發(fā)展走勢也代表著全國市場的未來趨勢。
最后,投資性購房需求出現(xiàn)明顯回落。這主要有三個原因:一是限購政策的影響,導(dǎo)致部分城市的投資性需求被強迫退出;二是隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的興起,投資理財渠道增加,吸引部分閑散社會資金進入;三是隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)稅的推進,整個社會對未來的房價下跌預(yù)期增強,房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益下降,導(dǎo)致這部分資金轉(zhuǎn)向其他渠道。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示,近兩年,城鎮(zhèn)住房的投資性購房比例已由此前的接近20%下降到5%左右。
需要特別說明的是,上面所分析的都是對整個住房的需求,而商品住房只是其中的一部分,除此以外,保障房、二手房、租賃房等也是滿足居民住房需求的重要途徑。從近年來商品住宅竣工面積占城鎮(zhèn)住宅竣工面積的比重來看,基本穩(wěn)定在73%左右,這表明,在新增住房需求中,只有73%左右是通過商品住宅來實現(xiàn)的。
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