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張廷元:深入解讀《不動產(chǎn)登記暫行條例》

摘要:黨的十八屆四中全會提出,全面推進依法治國,建設社會主義法治國家。依法治國高度強調實踐性,法治的關鍵與價值在于實施——《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)的出臺,就是依法治國落地的重要表現(xiàn)之一。為更加深入地了解《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關細則及給治黨治國和百姓生活帶來的影響,宣講家網(wǎng)站特別邀請到中國知識經(jīng)濟發(fā)展研究中心張廷元教授,與大家共同關注《不動產(chǎn)登記暫行條例》。

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張廷元  中國知識經(jīng)濟發(fā)展研究中心主任

(未經(jīng)許可,不得復制、印刷、出版,違者負知識產(chǎn)權法律責任)

黨的十八屆四中全會提出依法治國,建設中國特色社會主義法治體系,建設社會主義的法治國家,依法治國是一個系統(tǒng)工程,需要動態(tài)管理。依法治國高度強調實踐性,法治的關鍵在于實施,法律的價值也在于實施。不動產(chǎn)登記暫行條例的出臺,就是依法治國落地的表現(xiàn)。

國家長治久安,中國的國家治理,中國的疆域治理包括土地房屋、海域、草原、林木。中國的土地管理、亂象治理、土地紅線,土地政府向物業(yè)政府轉變。房地產(chǎn)政策措施的科學決策,已經(jīng)開發(fā)多少住房、其分布狀態(tài)如何,空置率多高,至今沒有完整的一個數(shù)據(jù)庫,而不動產(chǎn)登記將填補這個空白。

第一,《條例》細則解讀

中華人民共和國國務院令第656號,公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》(下簡稱《條例》)。在總則里面說了不動產(chǎn)登記它的定義是什么?什么叫不動產(chǎn)登記,什么叫不動產(chǎn),就把這個定義徹底的界定清楚了。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬及其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記的登記簿的行為。不動產(chǎn)是指土地海域以及房屋林木等定著物,這個定義已經(jīng)徹底把界定下來,其中有說過一個不動產(chǎn)登記簿這個事情。

還有不動產(chǎn)權利依照本條例的規(guī)定辦理登記,其中有十點:第一個集體土地所有權;房屋等建筑物、建筑物所有權;森林、林木所有權;第四個是耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權;第五個是建設用地使用權;第六個是宅基地使用權;第七個是海域使用權:第八是地役權;第九抵押權:第十法律規(guī)定的需要登記的其他不動產(chǎn)權利。這些就是規(guī)定它的范疇,規(guī)定辦理登記的范疇有十個。

第二章就是講了不動產(chǎn)登記簿的定義,不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記,不動產(chǎn)單元具有唯一的編碼,不動產(chǎn)登記簿應當記載下面的四項,總共有四個:不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界定、面積、用途等自然狀況;不動產(chǎn)權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;第三涉及不動產(chǎn)權利的限制、提示的事項;第四其他相關事項。

第三章的情況大概是這樣一個情況,登記的程序,就是任何事情都要講究一個流程,他的程序是什么,那么老百姓他看了這個就該知道,因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的,應當由當事人雙方共同申請,當事人單方申請,有下面七種情況。尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的;繼承、接受、遺囑取得不動產(chǎn)權利的;人民法院、仲裁委員會生效的效率文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的;權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化,申請變更登記的;不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利,申請注銷登記的;申請更正登記或者異議登記的。法律、行政法規(guī)規(guī)定的可以當事人單方申請的其他情形。

這是不動產(chǎn)登記的一個程序。那么是不是要時間很長呢?登記這樣的權利,規(guī)定的時間是30日之內辦完手續(xù)。

第四章登記信息共享和保護,這是一章非常重要這章的內容,不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。比如說國土資源,哪些部門牽扯到國土資源?公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等九個部門。

第五章是法律責任,我們先講一個大概的框架,法律責任。

第六章是附則,這就是一個基本的一個東西。

登記了是不是可以查詢呢?是不是每個人都可以查詢?這個是老百姓非常關心的事情。登記了不是所有人都可以查詢,只有三種情況可以查詢:首先權利人;第二個利害關系人,舉個例你的親戚與你有關系的親戚,那么你可以申請區(qū)查詢;還有國家機關,比如說公安、檢察機關、法院,公檢法這套體系可以查詢。

哪些不動產(chǎn)要登記?剛才我們就說了,土地再次強調,土地、海域、房屋、林木說到這個海域,大家知道我們國家這么多年來對疆域的管控做的不是太好,比如說我們的海岸線很長,但是哪些地方登記沒有呢?很多島嶼都沒登記,這一次就把這個納入法治來管理,還有林木還有草地,我們草原,退耕還草、退耕還林達到了什么樣的情況?現(xiàn)在在大數(shù)據(jù)的背景下沒有這樣的數(shù)據(jù),你怎么進行科學決策,所以要對這樣一些東西進行登記。

登記的內容剛才已經(jīng)說了就說你的坐落位置在哪里?界址怎么樣?還有空間的界限,面積多大,特別是住房要進行登記。不動產(chǎn)登記究竟嚇不嚇人,我在社會上聽到很多老百姓都在講,這個登記會嚇到誰?是不是嚇到貪官,很多人在提這個事情,聽說這個不動產(chǎn)登記威力很大,能反腐,還能降房價,這完全是一種誤解。大家就想多了在這個問題上,嚇到誰?嚇到是非法的經(jīng)營者,炒房者這些都有,還有貪官確實有嚇到,多套房子的都在他名下,就一個身分證號,為什么查不到原來?為什么數(shù)據(jù)庫里面都找不到這樣的東西,原因就是尚未登記,大數(shù)據(jù)背景下沒有這樣的數(shù)據(jù),怎么實現(xiàn)反腐,當然這個登記對反腐是有震懾作用。

不動產(chǎn)登記這個暫行條例出臺,它經(jīng)過的過程挺漫長,七年的歷程,2007年到2014年整個這七年的過程,經(jīng)歷漫長的,不動產(chǎn)登記推進的進程可以想象中間遇到的阻力是挺大,盡管多部門都在要求全國人民也在相信,有一天遲早會把房地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)字定量出來,定性就是文字表達,能不能有數(shù)字科學的來決策,不是拍腦袋,拍胸口,拍屁股,三拍就不能科學決策。

不動產(chǎn)登記的時間表,那么就是2014年建立基礎制度,2015年推進實施過渡,2016年制度全面實施,2018年前體系基本建成,大概是這樣一個四個步驟來進行。

我們知道不動產(chǎn)登記現(xiàn)在在社會上出臺之后反響很激烈,全國住房的信息聯(lián)網(wǎng),大家都期盼這個事情信息聯(lián)網(wǎng),我們這個政府現(xiàn)在是土地政府,各位應該知道這么多年來,我們的政府是土地政府,今后的過渡,是向物業(yè)政府過渡,那么從土地政府到物業(yè)政府有什么樣的科學決策?憑什么來執(zhí)行這個事情,那么就是要數(shù)據(jù),由數(shù)據(jù)說話,要定量,因為土地政府就會轉嫁給老百姓的房價很高,所以要科學決策,但是就是實現(xiàn)的是這個數(shù)據(jù),不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有什么威力?這是一種公示,公示了之后的東西就有公信力,就公正就具有公信力,老百姓就相信,就覺得安全就有保障這一點非常重要。是不是(擠出)多余的房,房價馬上就會跌下來,我覺得這一點的話,是大家有誤解的。目前房產(chǎn)的底數(shù),為房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的開征奠定基礎這個是肯定的。

有助于斬斷利益鏈輸送,避免房叔房姐的出現(xiàn),這也是可能的。

第三就是對市場部分其他的灰色的房源的存量有威懾作用。樓市可能會出現(xiàn)一些人的拋售,但是正常的房屋不會影響,比如說你的房子租的特別多,你的套數(shù)特別多,那你得稍微注意一下,對普通市民影響比較小,對單套普通住房征求房產(chǎn)稅的可能性幾乎沒有。我記得在重慶第一個試點的城市就是房產(chǎn)稅的試點城市,房產(chǎn)稅的試點并不意味著重慶的試點效果不是太理想,就不往前推,肯定會往前推的,關鍵就是沒有基礎數(shù)據(jù)。

責任編輯:姜波校對:總編室最后修改:
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