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張廷元:深入解讀《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》

摘要:黨的十八屆四中全會(huì)提出,全面推進(jìn)依法治國,建設(shè)社會(huì)主義法治國家。依法治國高度強(qiáng)調(diào)實(shí)踐性,法治的關(guān)鍵與價(jià)值在于實(shí)施——《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)的出臺(tái),就是依法治國落地的重要表現(xiàn)之一。為更加深入地了解《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)細(xì)則及給治黨治國和百姓生活帶來的影響,宣講家網(wǎng)站特別邀請到中國知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心張廷元教授,與大家共同關(guān)注《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》。

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張廷元  中國知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任

(未經(jīng)許可,不得復(fù)制、印刷、出版,違者負(fù)知識產(chǎn)權(quán)法律責(zé)任)

黨的十八屆四中全會(huì)提出依法治國,建設(shè)中國特色社會(huì)主義法治體系,建設(shè)社會(huì)主義的法治國家,依法治國是一個(gè)系統(tǒng)工程,需要?jiǎng)討B(tài)管理。依法治國高度強(qiáng)調(diào)實(shí)踐性,法治的關(guān)鍵在于實(shí)施,法律的價(jià)值也在于實(shí)施。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的出臺(tái),就是依法治國落地的表現(xiàn)。

國家長治久安,中國的國家治理,中國的疆域治理包括土地房屋、海域、草原、林木。中國的土地管理、亂象治理、土地紅線,土地政府向物業(yè)政府轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)政策措施的科學(xué)決策,已經(jīng)開發(fā)多少住房、其分布狀態(tài)如何,空置率多高,至今沒有完整的一個(gè)數(shù)據(jù)庫,而不動(dòng)產(chǎn)登記將填補(bǔ)這個(gè)空白。

第一,《條例》細(xì)則解讀

中華人民共和國國務(wù)院令第656號,公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》(下簡稱《條例》)。在總則里面說了不動(dòng)產(chǎn)登記它的定義是什么?什么叫不動(dòng)產(chǎn)登記,什么叫不動(dòng)產(chǎn),就把這個(gè)定義徹底的界定清楚了。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬及其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)是指土地海域以及房屋林木等定著物,這個(gè)定義已經(jīng)徹底把界定下來,其中有說過一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿這個(gè)事情

還有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利依照本條例的規(guī)定辦理登記,其中有十點(diǎn):第一個(gè)集體土地所有權(quán);房屋等建筑物、建筑物所有權(quán);森林、林木所有權(quán);第四個(gè)是耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán);第五個(gè)是建設(shè)用地使用權(quán);第六個(gè)是宅基地使用權(quán);第七個(gè)是海域使用權(quán):第八是地役權(quán);第九抵押權(quán):第十法律規(guī)定的需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這些就是規(guī)定它的范疇,規(guī)定辦理登記的范疇有十個(gè)。

第二章就是講了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的定義,不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記,不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一的編碼,不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載下面的四項(xiàng),總共有四個(gè):不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界定、面積、用途等自然狀況;不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;第三涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制、提示的事項(xiàng);第四其他相關(guān)事項(xiàng)。

第三章的情況大概是這樣一個(gè)情況,登記的程序,就是任何事情都要講究一個(gè)流程,他的程序是什么,那么老百姓他看了這個(gè)就該知道,因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動(dòng)產(chǎn)登記的,應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請,當(dāng)事人單方申請,有下面七種情況。尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的;繼承、接受、遺囑取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;人民法院、仲裁委員會(huì)生效的效率文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的;權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化,申請變更登記的;不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利,申請注銷登記的;申請更正登記或者異議登記的。法律、行政法規(guī)規(guī)定的可以當(dāng)事人單方申請的其他情形。

這是不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)程序。那么是不是要時(shí)間很長呢?登記這樣的權(quán)利,規(guī)定的時(shí)間是30日之內(nèi)辦完手續(xù)。

第四章登記信息共享和保護(hù),這是一章非常重要這章的內(nèi)容,不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。比如說國土資源,哪些部門牽扯到國土資源?公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等九個(gè)部門。

第五章是法律責(zé)任,我們先講一個(gè)大概的框架,法律責(zé)任。

第六章是附則,這就是一個(gè)基本的一個(gè)東西。

登記了是不是可以查詢呢?是不是每個(gè)人都可以查詢?這個(gè)是老百姓非常關(guān)心的事情。登記了不是所有人都可以查詢,只有三種情況可以查詢:首先權(quán)利人;第二個(gè)利害關(guān)系人,舉個(gè)例你的親戚與你有關(guān)系的親戚,那么你可以申請區(qū)查詢;還有國家機(jī)關(guān),比如說公安、檢察機(jī)關(guān)、法院,公檢法這套體系可以查詢。

哪些不動(dòng)產(chǎn)要登記?剛才我們就說了,土地再次強(qiáng)調(diào),土地、海域、房屋、林木說到這個(gè)海域,大家知道我們國家這么多年來對疆域的管控做的不是太好,比如說我們的海岸線很長,但是哪些地方登記沒有呢?很多島嶼都沒登記,這一次就把這個(gè)納入法治來管理,還有林木還有草地,我們草原,退耕還草、退耕還林達(dá)到了什么樣的情況?現(xiàn)在在大數(shù)據(jù)的背景下沒有這樣的數(shù)據(jù),你怎么進(jìn)行科學(xué)決策,所以要對這樣一些東西進(jìn)行登記。

登記的內(nèi)容剛才已經(jīng)說了就說你的坐落位置在哪里?界址怎么樣?還有空間的界限,面積多大,特別是住房要進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記究竟嚇不嚇人,我在社會(huì)上聽到很多老百姓都在講,這個(gè)登記會(huì)嚇到誰?是不是嚇到貪官,很多人在提這個(gè)事情,聽說這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記威力很大,能反腐,還能降房價(jià),這完全是一種誤解。大家就想多了在這個(gè)問題上,嚇到誰?嚇到是非法的經(jīng)營者,炒房者這些都有,還有貪官確實(shí)有嚇到,多套房子的都在他名下,就一個(gè)身分證號,為什么查不到原來?為什么數(shù)據(jù)庫里面都找不到這樣的東西,原因就是尚未登記,大數(shù)據(jù)背景下沒有這樣的數(shù)據(jù),怎么實(shí)現(xiàn)反腐,當(dāng)然這個(gè)登記對反腐是有震懾作用。

不動(dòng)產(chǎn)登記這個(gè)暫行條例出臺(tái),它經(jīng)過的過程挺漫長,七年的歷程,2007年到2014年整個(gè)這七年的過程,經(jīng)歷漫長的,不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)的進(jìn)程可以想象中間遇到的阻力是挺大,盡管多部門都在要求全國人民也在相信,有一天遲早會(huì)把房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字定量出來,定性就是文字表達(dá),能不能有數(shù)字科學(xué)的來決策,不是拍腦袋,拍胸口,拍屁股,三拍就不能科學(xué)決策。

不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間表,那么就是2014年建立基礎(chǔ)制度,2015年推進(jìn)實(shí)施過渡,2016年制度全面實(shí)施,2018年前體系基本建成,大概是這樣一個(gè)四個(gè)步驟來進(jìn)行。

我們知道不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)在在社會(huì)上出臺(tái)之后反響很激烈,全國住房的信息聯(lián)網(wǎng),大家都期盼這個(gè)事情信息聯(lián)網(wǎng),我們這個(gè)政府現(xiàn)在是土地政府,各位應(yīng)該知道這么多年來,我們的政府是土地政府,今后的過渡,是向物業(yè)政府過渡,那么從土地政府到物業(yè)政府有什么樣的科學(xué)決策?憑什么來執(zhí)行這個(gè)事情,那么就是要數(shù)據(jù),由數(shù)據(jù)說話,要定量,因?yàn)橥恋卣蜁?huì)轉(zhuǎn)嫁給老百姓的房價(jià)很高,所以要科學(xué)決策,但是就是實(shí)現(xiàn)的是這個(gè)數(shù)據(jù),不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有什么威力?這是一種公示,公示了之后的東西就有公信力,就公正就具有公信力,老百姓就相信,就覺得安全就有保障這一點(diǎn)非常重要。是不是(擠出)多余的房,房價(jià)馬上就會(huì)跌下來,我覺得這一點(diǎn)的話,是大家有誤解的。目前房產(chǎn)的底數(shù),為房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的開征奠定基礎(chǔ)這個(gè)是肯定的。

有助于斬?cái)嗬骀溳斔?,避免房叔房姐的出現(xiàn),這也是可能的。

第三就是對市場部分其他的灰色的房源的存量有威懾作用。樓市可能會(huì)出現(xiàn)一些人的拋售,但是正常的房屋不會(huì)影響,比如說你的房子租的特別多,你的套數(shù)特別多,那你得稍微注意一下,對普通市民影響比較小,對單套普通住房征求房產(chǎn)稅的可能性幾乎沒有。我記得在重慶第一個(gè)試點(diǎn)的城市就是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市,房產(chǎn)稅的試點(diǎn)并不意味著重慶的試點(diǎn)效果不是太理想,就不往前推,肯定會(huì)往前推的,關(guān)鍵就是沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

責(zé)任編輯:姜波校對:總編室最后修改:
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