張廷元  中國知識經(jīng)濟發(fā)展研究中心主任

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黨的十八屆四中全會提出依法治國，建設中國特色社會主義法治體系，建設社會主義的法治國家，依法治國是一個系統(tǒng)工程，需要動態(tài)管理。依法治國高度強調實踐性，法治的關鍵在于實施，法律的價值也在于實施。不動產(chǎn)登記暫行條例的出臺，就是依法治國落地的表現(xiàn)。

國家長治久安，中國的國家治理，中國的疆域治理包括土地房屋、海域、草原、林木。中國的土地管理、亂象治理、土地紅線，土地政府向物業(yè)政府轉變。房地產(chǎn)政策措施的科學決策，已經(jīng)開發(fā)多少住房、其分布狀態(tài)如何，空置率多高，至今沒有完整的一個數(shù)據(jù)庫，而不動產(chǎn)登記將填補這個空白。

第一，《條例》細則解讀

中華人民共和國國務院令第656號，公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（下簡稱《條例》）。在總則里面說了不動產(chǎn)登記它的定義是什么？什么叫不動產(chǎn)登記，什么叫不動產(chǎn)，就把這個定義徹底的界定清楚了。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構依法將不動產(chǎn)權利歸屬及其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記的登記簿的行為。不動產(chǎn)是指土地海域以及房屋林木等定著物，這個定義已經(jīng)徹底把界定下來，其中有說過一個不動產(chǎn)登記簿這個事情。

還有不動產(chǎn)權利依照本條例的規(guī)定辦理登記，其中有十點：第一個集體土地所有權；房屋等建筑物、建筑物所有權；森林、林木所有權；第四個是耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權；第五個是建設用地使用權；第六個是宅基地使用權；第七個是海域使用權：第八是地役權；第九抵押權：第十法律規(guī)定的需要登記的其他不動產(chǎn)權利。這些就是規(guī)定它的范疇，規(guī)定辦理登記的范疇有十個。

第二章就是講了不動產(chǎn)登記簿的定義，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記，不動產(chǎn)單元具有唯一的編碼，不動產(chǎn)登記簿應當記載下面的四項，總共有四個：不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界定、面積、用途等自然狀況；不動產(chǎn)權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；第三涉及不動產(chǎn)權利的限制、提示的事項；第四其他相關事項。

第三章的情況大概是這樣一個情況，登記的程序，就是任何事情都要講究一個流程，他的程序是什么，那么老百姓他看了這個就該知道，因買賣、設定抵押權等申請不動產(chǎn)登記的，應當由當事人雙方共同申請，當事人單方申請，有下面七種情況。尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的；繼承、接受、遺囑取得不動產(chǎn)權利的；人民法院、仲裁委員會生效的效率文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產(chǎn)權利的；權利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；不動產(chǎn)滅失或者權利人放棄不動產(chǎn)權利，申請注銷登記的；申請更正登記或者異議登記的。法律、行政法規(guī)規(guī)定的可以當事人單方申請的其他情形。

這是不動產(chǎn)登記的一個程序。那么是不是要時間很長呢？登記這樣的權利，規(guī)定的時間是30日之內辦完手續(xù)。

第四章登記信息共享和保護，這是一章非常重要這章的內容，不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。比如說國土資源，哪些部門牽扯到國土資源？公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統(tǒng)計等九個部門。

第五章是法律責任，我們先講一個大概的框架，法律責任。

第六章是附則，這就是一個基本的一個東西。

登記了是不是可以查詢呢？是不是每個人都可以查詢？這個是老百姓非常關心的事情。登記了不是所有人都可以查詢，只有三種情況可以查詢：首先權利人；第二個利害關系人，舉個例你的親戚與你有關系的親戚，那么你可以申請區(qū)查詢；還有國家機關，比如說公安、檢察機關、法院，公檢法這套體系可以查詢。

哪些不動產(chǎn)要登記？剛才我們就說了，土地再次強調，土地、海域、房屋、林木說到這個海域，大家知道我們國家這么多年來對疆域的管控做的不是太好，比如說我們的海岸線很長，但是哪些地方登記沒有呢？很多島嶼都沒登記，這一次就把這個納入法治來管理，還有林木還有草地，我們草原，退耕還草、退耕還林達到了什么樣的情況？現(xiàn)在在大數(shù)據(jù)的背景下沒有這樣的數(shù)據(jù)，你怎么進行科學決策，所以要對這樣一些東西進行登記。

登記的內容剛才已經(jīng)說了就說你的坐落位置在哪里？界址怎么樣？還有空間的界限，面積多大，特別是住房要進行登記。不動產(chǎn)登記究竟嚇不嚇人，我在社會上聽到很多老百姓都在講，這個登記會嚇到誰？是不是嚇到貪官，很多人在提這個事情，聽說這個不動產(chǎn)登記威力很大，能反腐，還能降房價，這完全是一種誤解。大家就想多了在這個問題上，嚇到誰？嚇到是非法的經(jīng)營者，炒房者這些都有，還有貪官確實有嚇到，多套房子的都在他名下，就一個身分證號，為什么查不到原來？為什么數(shù)據(jù)庫里面都找不到這樣的東西，原因就是尚未登記，大數(shù)據(jù)背景下沒有這樣的數(shù)據(jù)，怎么實現(xiàn)反腐，當然這個登記對反腐是有震懾作用。

不動產(chǎn)登記這個暫行條例出臺，它經(jīng)過的過程挺漫長，七年的歷程，2007年到2014年整個這七年的過程，經(jīng)歷漫長的，不動產(chǎn)登記推進的進程可以想象中間遇到的阻力是挺大，盡管多部門都在要求全國人民也在相信，有一天遲早會把房地產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)字定量出來，定性就是文字表達，能不能有數(shù)字科學的來決策，不是拍腦袋，拍胸口，拍屁股，三拍就不能科學決策。

不動產(chǎn)登記的時間表，那么就是2014年建立基礎制度，2015年推進實施過渡，2016年制度全面實施，2018年前體系基本建成，大概是這樣一個四個步驟來進行。

我們知道不動產(chǎn)登記現(xiàn)在在社會上出臺之后反響很激烈，全國住房的信息聯(lián)網(wǎng)，大家都期盼這個事情信息聯(lián)網(wǎng)，我們這個政府現(xiàn)在是土地政府，各位應該知道這么多年來，我們的政府是土地政府，今后的過渡，是向物業(yè)政府過渡，那么從土地政府到物業(yè)政府有什么樣的科學決策？憑什么來執(zhí)行這個事情，那么就是要數(shù)據(jù)，由數(shù)據(jù)說話，要定量，因為土地政府就會轉嫁給老百姓的房價很高，所以要科學決策，但是就是實現(xiàn)的是這個數(shù)據(jù)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有什么威力？這是一種公示，公示了之后的東西就有公信力，就公正就具有公信力，老百姓就相信，就覺得安全就有保障這一點非常重要。是不是（擠出）多余的房，房價馬上就會跌下來，我覺得這一點的話，是大家有誤解的。目前房產(chǎn)的底數(shù)，為房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的開征奠定基礎這個是肯定的。

有助于斬斷利益鏈輸送，避免房叔房姐的出現(xiàn)，這也是可能的。

第三就是對市場部分其他的灰色的房源的存量有威懾作用。樓市可能會出現(xiàn)一些人的拋售，但是正常的房屋不會影響，比如說你的房子租的特別多，你的套數(shù)特別多，那你得稍微注意一下，對普通市民影響比較小，對單套普通住房征求房產(chǎn)稅的可能性幾乎沒有。我記得在重慶第一個試點的城市就是房產(chǎn)稅的試點城市，房產(chǎn)稅的試點并不意味著重慶的試點效果不是太理想，就不往前推，肯定會往前推的，關鍵就是沒有基礎數(shù)據(jù)。