張廷元  中國知識經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任

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黨的十八屆四中全會(huì)提出依法治國，建設(shè)中國特色社會(huì)主義法治體系，建設(shè)社會(huì)主義的法治國家，依法治國是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要?jiǎng)討B(tài)管理。依法治國高度強(qiáng)調(diào)實(shí)踐性，法治的關(guān)鍵在于實(shí)施，法律的價(jià)值也在于實(shí)施。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例的出臺(tái)，就是依法治國落地的表現(xiàn)。

國家長治久安，中國的國家治理，中國的疆域治理包括土地房屋、海域、草原、林木。中國的土地管理、亂象治理、土地紅線，土地政府向物業(yè)政府轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)政策措施的科學(xué)決策，已經(jīng)開發(fā)多少住房、其分布狀態(tài)如何，空置率多高，至今沒有完整的一個(gè)數(shù)據(jù)庫，而不動(dòng)產(chǎn)登記將填補(bǔ)這個(gè)空白。

第一，《條例》細(xì)則解讀

中華人民共和國國務(wù)院令第656號，公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（下簡稱《條例》）。在總則里面說了不動(dòng)產(chǎn)登記它的定義是什么？什么叫不動(dòng)產(chǎn)登記，什么叫不動(dòng)產(chǎn)，就把這個(gè)定義徹底的界定清楚了。不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬及其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記的登記簿的行為。不動(dòng)產(chǎn)是指土地海域以及房屋林木等定著物，這個(gè)定義已經(jīng)徹底把界定下來，其中有說過一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿這個(gè)事情。

還有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利依照本條例的規(guī)定辦理登記，其中有十點(diǎn)：第一個(gè)集體土地所有權(quán)；房屋等建筑物、建筑物所有權(quán)；森林、林木所有權(quán)；第四個(gè)是耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；第五個(gè)是建設(shè)用地使用權(quán)；第六個(gè)是宅基地使用權(quán)；第七個(gè)是海域使用權(quán)：第八是地役權(quán)；第九抵押權(quán)：第十法律規(guī)定的需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。這些就是規(guī)定它的范疇，規(guī)定辦理登記的范疇有十個(gè)。

第二章就是講了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的定義，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一的編碼，不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)記載下面的四項(xiàng)，總共有四個(gè)：不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界定、面積、用途等自然狀況；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；第三涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的限制、提示的事項(xiàng)；第四其他相關(guān)事項(xiàng)。

第三章的情況大概是這樣一個(gè)情況，登記的程序，就是任何事情都要講究一個(gè)流程，他的程序是什么，那么老百姓他看了這個(gè)就該知道，因買賣、設(shè)定抵押權(quán)等申請不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請，當(dāng)事人單方申請，有下面七種情況。尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請登記的；繼承、接受、遺囑取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；人民法院、仲裁委員會(huì)生效的效率文書或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請變更登記的；不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的；申請更正登記或者異議登記的。法律、行政法規(guī)規(guī)定的可以當(dāng)事人單方申請的其他情形。

這是不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)程序。那么是不是要時(shí)間很長呢？登記這樣的權(quán)利，規(guī)定的時(shí)間是30日之內(nèi)辦完手續(xù)。

第四章登記信息共享和保護(hù)，這是一章非常重要這章的內(nèi)容，不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。比如說國土資源，哪些部門牽扯到國土資源？公安、民政、財(cái)政、稅務(wù)、工商、金融、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)等九個(gè)部門。

第五章是法律責(zé)任，我們先講一個(gè)大概的框架，法律責(zé)任。

第六章是附則，這就是一個(gè)基本的一個(gè)東西。

登記了是不是可以查詢呢？是不是每個(gè)人都可以查詢？這個(gè)是老百姓非常關(guān)心的事情。登記了不是所有人都可以查詢，只有三種情況可以查詢：首先權(quán)利人；第二個(gè)利害關(guān)系人，舉個(gè)例你的親戚與你有關(guān)系的親戚，那么你可以申請區(qū)查詢；還有國家機(jī)關(guān)，比如說公安、檢察機(jī)關(guān)、法院，公檢法這套體系可以查詢。

哪些不動(dòng)產(chǎn)要登記？剛才我們就說了，土地再次強(qiáng)調(diào)，土地、海域、房屋、林木說到這個(gè)海域，大家知道我們國家這么多年來對疆域的管控做的不是太好，比如說我們的海岸線很長，但是哪些地方登記沒有呢？很多島嶼都沒登記，這一次就把這個(gè)納入法治來管理，還有林木還有草地，我們草原，退耕還草、退耕還林達(dá)到了什么樣的情況？現(xiàn)在在大數(shù)據(jù)的背景下沒有這樣的數(shù)據(jù)，你怎么進(jìn)行科學(xué)決策，所以要對這樣一些東西進(jìn)行登記。

登記的內(nèi)容剛才已經(jīng)說了就說你的坐落位置在哪里？界址怎么樣？還有空間的界限，面積多大，特別是住房要進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)登記究竟嚇不嚇人，我在社會(huì)上聽到很多老百姓都在講，這個(gè)登記會(huì)嚇到誰？是不是嚇到貪官，很多人在提這個(gè)事情，聽說這個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記威力很大，能反腐，還能降房價(jià)，這完全是一種誤解。大家就想多了在這個(gè)問題上，嚇到誰？嚇到是非法的經(jīng)營者，炒房者這些都有，還有貪官確實(shí)有嚇到，多套房子的都在他名下，就一個(gè)身分證號，為什么查不到原來？為什么數(shù)據(jù)庫里面都找不到這樣的東西，原因就是尚未登記，大數(shù)據(jù)背景下沒有這樣的數(shù)據(jù)，怎么實(shí)現(xiàn)反腐，當(dāng)然這個(gè)登記對反腐是有震懾作用。

不動(dòng)產(chǎn)登記這個(gè)暫行條例出臺(tái)，它經(jīng)過的過程挺漫長，七年的歷程，2007年到2014年整個(gè)這七年的過程，經(jīng)歷漫長的，不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)的進(jìn)程可以想象中間遇到的阻力是挺大，盡管多部門都在要求全國人民也在相信，有一天遲早會(huì)把房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)字定量出來，定性就是文字表達(dá)，能不能有數(shù)字科學(xué)的來決策，不是拍腦袋，拍胸口，拍屁股，三拍就不能科學(xué)決策。

不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間表，那么就是2014年建立基礎(chǔ)制度，2015年推進(jìn)實(shí)施過渡，2016年制度全面實(shí)施，2018年前體系基本建成，大概是這樣一個(gè)四個(gè)步驟來進(jìn)行。

我們知道不動(dòng)產(chǎn)登記現(xiàn)在在社會(huì)上出臺(tái)之后反響很激烈，全國住房的信息聯(lián)網(wǎng)，大家都期盼這個(gè)事情信息聯(lián)網(wǎng)，我們這個(gè)政府現(xiàn)在是土地政府，各位應(yīng)該知道這么多年來，我們的政府是土地政府，今后的過渡，是向物業(yè)政府過渡，那么從土地政府到物業(yè)政府有什么樣的科學(xué)決策？憑什么來執(zhí)行這個(gè)事情，那么就是要數(shù)據(jù)，由數(shù)據(jù)說話，要定量，因?yàn)橥恋卣蜁?huì)轉(zhuǎn)嫁給老百姓的房價(jià)很高，所以要科學(xué)決策，但是就是實(shí)現(xiàn)的是這個(gè)數(shù)據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有什么威力？這是一種公示，公示了之后的東西就有公信力，就公正就具有公信力，老百姓就相信，就覺得安全就有保障這一點(diǎn)非常重要。是不是（擠出）多余的房，房價(jià)馬上就會(huì)跌下來，我覺得這一點(diǎn)的話，是大家有誤解的。目前房產(chǎn)的底數(shù)，為房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的開征奠定基礎(chǔ)這個(gè)是肯定的。

有助于斬?cái)嗬骀溳斔?，避免房叔房姐的出現(xiàn)，這也是可能的。

第三就是對市場部分其他的灰色的房源的存量有威懾作用。樓市可能會(huì)出現(xiàn)一些人的拋售，但是正常的房屋不會(huì)影響，比如說你的房子租的特別多，你的套數(shù)特別多，那你得稍微注意一下，對普通市民影響比較小，對單套普通住房征求房產(chǎn)稅的可能性幾乎沒有。我記得在重慶第一個(gè)試點(diǎn)的城市就是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)并不意味著重慶的試點(diǎn)效果不是太理想，就不往前推，肯定會(huì)往前推的，關(guān)鍵就是沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。