第二，《條例》的八大焦點(diǎn)

不動產(chǎn)登記主要起到一個(gè)鋪路的作用，《不動產(chǎn)登記暫行條例》總結(jié)下來有八大焦點(diǎn)，我們來看一下有哪八大焦點(diǎn)。

焦點(diǎn)一，能否降房價(jià)，中國有個(gè)數(shù)據(jù)，2010年國家電網(wǎng)全國660個(gè)城市的調(diào)查，6540萬套住房，電表連續(xù)的6個(gè)月讀數(shù)為零，這說明一個(gè)什么情況？這個(gè)房子是空的，沒人住，2013年底數(shù)據(jù)聲稱，全國有6800萬套空置商品房，事實(shí)上無論是國家統(tǒng)計(jì)局還是國土部門的沒有公布的空置的房屋數(shù)據(jù)，住房空置率過高，會嚴(yán)重的影響房價(jià)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記使產(chǎn)權(quán)將得以清查，從而調(diào)查市場，這是無可非議的事情。拋售，關(guān)于拋售的問題，組織部門會掌握不動產(chǎn)情況，主要引起持有多套房產(chǎn)的持有者，這部分人可能產(chǎn)生拋售。降價(jià)問題我覺得這是有市場原因決定的，不能因?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記就降價(jià)不是這樣的。

焦點(diǎn)二，助推房地產(chǎn)稅，這是一種焦點(diǎn)。不動產(chǎn)登記政府掌握每人房產(chǎn)的信息，明確存量房，增加保有環(huán)節(jié)稅，促進(jìn)房地產(chǎn)稅立法工作，房地產(chǎn)稅要立法，調(diào)節(jié)房價(jià)，阻力重重。從重慶的試點(diǎn)來看確實(shí)是阻力重重，房地產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅是兩回事，房地產(chǎn)稅屬于開發(fā)商，房產(chǎn)稅是老百姓的。很多多套房子的人不愿意被暴露擁有多少房子，多少房產(chǎn)，特別是不正當(dāng)手段獲得的房產(chǎn)，另外房產(chǎn)稅收入得以達(dá)到替代土地財(cái)政的規(guī)模，因此地方政府根本不積極，當(dāng)時(shí)試點(diǎn)的城市重慶就是這樣一個(gè)結(jié)果，開發(fā)商的利益空間受到了房產(chǎn)稅的影響。很多有影響力的房地產(chǎn)開發(fā)商的法人代表，他們常常就在發(fā)表這樣的語言在影響老百姓，左右老百姓的一些想法。缺乏基本的信心支持，那么我認(rèn)為房地產(chǎn)稅改革是剃頭挑子一頭熱，現(xiàn)在處于這個(gè)狀態(tài)。

焦點(diǎn)三，促進(jìn)樓市長效機(jī)制，就稅費(fèi)，牽扯到投資化和自住屬性兩個(gè)問題，堅(jiān)持“去投資化”，使市場回歸自住屬性，使樓市長效性調(diào)控機(jī)制逐步形成。相關(guān)政策有這樣一些空置稅、房產(chǎn)稅，二手房20%的增值稅，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計(jì)勢必會逐步推出。住建部將對信息變更等進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，系統(tǒng)實(shí)時(shí)更新數(shù)據(jù)。調(diào)控可依據(jù)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場需求制定，不再“一藥管全國”。我認(rèn)為不動產(chǎn)登記樓市長效機(jī)制也許這個(gè)是第一槍吧。

焦點(diǎn)四，掀起海外投資熱潮。從李嘉誠撤出大陸的投資、香港的投資，當(dāng)然也看得出來一些風(fēng)向，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、抑制炒房、投資者閑錢無處安置、轉(zhuǎn)移投資的目光就是海外投資。2008年至2010年年均復(fù)合增長率達(dá)到100%，未來10年內(nèi)海外投資總額有望達(dá)到2萬億美元，我認(rèn)為海外置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)是很大的，投資需要謹(jǐn)慎，不要因?yàn)檫@個(gè)不動產(chǎn)登記的條例，3月1號實(shí)施之后，大家就全部到海外投資，這個(gè)是有風(fēng)險(xiǎn)的，牽扯到評估。

焦點(diǎn)五，抑制炒房。因?yàn)樵瓉砝习傩斩枷氡Ｖ翟鲋?，都在把炒房?dāng)成一個(gè)保值增值的主要途徑，同一權(quán)屬擁有人名下在不同城市的房產(chǎn)可一并查詢，只要把數(shù)據(jù)庫建成了之后，那么只要是同一個(gè)權(quán)利人，他的名下在全國有多少套房子，一下子就查得出來，異地購房的資金流向，程度、走勢將和可一監(jiān)控，我們國家的房地產(chǎn)就有數(shù)據(jù)可查了，就叫定量、定性，原來都是做的定性工作，現(xiàn)在要定量化，我認(rèn)為異地炒房不再是漏網(wǎng)之魚。

焦點(diǎn)六，個(gè)人信息泄露，大家都很質(zhì)疑這個(gè)事情。以人查房總技術(shù)上講，可以實(shí)現(xiàn)以人查房，但在此前的法律法規(guī)范圍內(nèi)，以人查房或仍為成為禁區(qū)，被嚴(yán)格限制。大家想一想，如果是每人都能通過人的名字，就把他的信息全部查完了，那就有問題了，就會帶來不安全的因素，理解誤區(qū)，這完全是一個(gè)理解誤區(qū)，購房必須提供個(gè)人的身份信息、信用信息，也要提供自己的全部信息出來，身份信息和信用信息，誤區(qū)還有一個(gè)買房的過程中，個(gè)人信本就要記錄在住房信息系統(tǒng)里面，住房信息系統(tǒng)是很完整的，市場交易和資金的交易。房產(chǎn)購買在市場交易、資金交割中都不是保密的，我認(rèn)為禁止“以人查房”保護(hù)了哪些人的隱私呢？最值得探討。

焦點(diǎn)七，反腐。這是一個(gè)很重要的一個(gè)聚焦之處，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在保護(hù)合法財(cái)產(chǎn)權(quán)的同時(shí)，不合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)也再度匿跡，攔得住房叔房姐。北京、中央部分部委的處級以上的官員正在登記房產(chǎn)，中央和北京部委的以及處級以上的官員都在登記，我認(rèn)為反腐效用是否被高估，這個(gè)東西是否被高估了。

焦點(diǎn)八，宅基地確權(quán)。產(chǎn)權(quán)證，未來國土部門可能頒發(fā)的房產(chǎn)證會有幾項(xiàng)內(nèi)容，第一個(gè)是土地性質(zhì)，第二個(gè)是房產(chǎn)性質(zhì)。另外統(tǒng)一的數(shù)據(jù)平臺，比如林地，草原、農(nóng)村的房產(chǎn)、土地、房屋、海，國土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，農(nóng)村房地產(chǎn)登記也將覆蓋在內(nèi)，我認(rèn)為宅基地確權(quán)路還很遠(yuǎn)。

房地產(chǎn)檔案，不動產(chǎn)登記將成反腐利器，在這個(gè)問題上我的看法是，這種買賣、置換、轉(zhuǎn)讓、拆遷就要進(jìn)入登記簿。我們平時(shí)看到每家人的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證和國土證，國土證只有70年，未來將統(tǒng)一成一個(gè)證。不動產(chǎn)登記與反腐不要對號入座，我再次提醒，就說這次的暫行條例最好不要與反腐來對號入座。因?yàn)檫@幾年出現(xiàn)了房叔房嫂頻頻在新聞上出現(xiàn)，不動產(chǎn)登記的消息不時(shí)的傳來，被視作對抗房叔房嫂的反腐利器，以人查房備受全國人民的關(guān)注。

2014年12月22號公布這個(gè)條例，實(shí)際上它的并不是針對反腐的動機(jī)而來，它有震懾作用，但并不是出于這個(gè)動機(jī)，因?yàn)樗皇怯猩衿娴墓π?，不動產(chǎn)登記對反腐是否有神奇的功效，我們現(xiàn)在暫時(shí)不可以評價(jià)這個(gè)問題。但是肯定又對多套房屋的這些腐敗官員肯定有震懾作用，他自己會收斂。

2007年10月1號，當(dāng)時(shí)《物權(quán)法》正式實(shí)施以來，那么不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度就提出了當(dāng)時(shí)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但其進(jìn)展一直是溫吞緩慢。到2013年3月，國務(wù)院才提出來了轉(zhuǎn)變工作方案任務(wù)分工的通知，所以2014年6月底才逐漸在修改這個(gè)登記條例，現(xiàn)在公布的這個(gè)暫行條例真是叫姍姍來遲，六章三十五條，我們詳細(xì)看了以后，我發(fā)現(xiàn)國內(nèi)對這個(gè)問題反映很大，網(wǎng)上的輿論很多，那么暫行條例的內(nèi)容再次強(qiáng)調(diào)，就是一個(gè)定義的界定，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記簿，登記程序，登記信息共享與保護(hù)等核心的內(nèi)容。核心的內(nèi)容權(quán)利人剛才講到權(quán)利人，利害關(guān)系人可以依法查詢復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。就是簡言之，可以對不動產(chǎn)進(jìn)行查詢，但并非任何人都可以查詢，只有權(quán)利人、利害關(guān)系人。

信息共享產(chǎn)生什么樣的影響呢？這里面居然數(shù)據(jù)庫建立，那么信息共享它產(chǎn)生什么樣的影響，比如你要查老賴，老賴有沒有其他的固定資產(chǎn)，借錢不還的老賴，就比從前容易多了，保護(hù)個(gè)人權(quán)利及隱私查詢結(jié)果是不能隨意公布的，保護(hù)權(quán)利人隱私是《暫行條例》中的重要一點(diǎn)，其明確規(guī)定：查詢登記資料要向登記機(jī)構(gòu)說明查詢的目的，你查詢它干什么，不得將查詢獲得的資料用于其他目的，就非法目的，盈利目的，那不行，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得泄露查詢資料《暫行條例》實(shí)行信息保護(hù)，是落實(shí)《物權(quán)法》關(guān)于保護(hù)權(quán)利人權(quán)利的步驟。憲法也同時(shí)規(guī)定了要保護(hù)權(quán)利人財(cái)產(chǎn)權(quán)，千萬不要將其簡單反腐、樓市調(diào)控聯(lián)系在一起，盡管有一定的作用。條例所起的作用是多方面的，條例中多個(gè)行政部門的信息聯(lián)網(wǎng)，打破了以往的房產(chǎn)信息查詢的途徑，使得個(gè)人的住房信息實(shí)現(xiàn)共享和互通，對未來城市的土地供應(yīng)、城市規(guī)劃、商品房建設(shè)、樓市政策等方面。能提供基礎(chǔ)性的參考依據(jù)，這就是我前面講的建立完整的數(shù)據(jù)庫。數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)是要進(jìn)行分析的，是要進(jìn)行科學(xué)的分析和判定的，查得了數(shù)據(jù)庫的人不一定用得了這個(gè)數(shù)據(jù)，就是指的這個(gè)道理，我們的國家的數(shù)據(jù)庫是很多的，對普通的老百姓而言，對動產(chǎn)的關(guān)注點(diǎn)更多的是關(guān)于房產(chǎn)以及土地的登記。百姓可能對于未來房產(chǎn)稅開征有所擔(dān)心，對于大多數(shù)家庭而言，居住的套數(shù)和人均面積都相對有限，因此《暫行條例》不會對生活產(chǎn)生過度的影響，但對于囤房、炒房者就不得不給你提醒，你要考慮了，你要考慮這個(gè)事情，該什么時(shí)候退出，該什么時(shí)候脫手。

反腐不是其立法的意愿，不妨呼吁官員財(cái)產(chǎn)公開，官員財(cái)產(chǎn)公開于這個(gè)條例登記是兩個(gè)體系，對于曾被當(dāng)做“反腐克星”的以人查房，只用姓名查詢的方式獲得他人的房產(chǎn)信息，并未在《暫行條例》中有明確規(guī)定，也許《暫行條例》有相關(guān)功能，但反腐并非條例立法意愿，不動產(chǎn)登記條例，并不會引發(fā)大規(guī)模的房源拋售情況，畢竟很多城市的住宅市場，擁有多套住房的業(yè)主以及民營企業(yè)主為多，官員懼怕“以房反腐”而出售房產(chǎn)的情況出現(xiàn)概率相對較小。

從法律和司法實(shí)踐來看，不動產(chǎn)登記有它自己的功能和作用，它本身并不承擔(dān)反腐功能，否則其職能就會混亂。對于反腐與其強(qiáng)調(diào)希望將以人查房納入不動產(chǎn)登記，不如呼吁盡早出臺官員財(cái)產(chǎn)公開制度來的更可行、更科學(xué)、更到位。

對于地方政府而言，土地政府，賣土地、價(jià)高、地王，維持城市的發(fā)展，政府的運(yùn)作，地皮的高價(jià)轉(zhuǎn)嫁給了老百姓，這是不可持續(xù)的，也是不符合以人為本的理念的。物業(yè)政府靠管理、靠服務(wù)、靠公平正義、靠科學(xué)的數(shù)據(jù)庫。