馬元穎 北京市政協(xié)委員

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隨著不斷加快的城市化進(jìn)程逐步打破了一家一戶、一宅一房的結(jié)構(gòu)，越來越多的人集中到城市，集中到一幢建筑物內(nèi)，共享同一住宅用地、同一建筑地基。獨(dú)立的房屋產(chǎn)權(quán)與集中到一起的居住模式相結(jié)合，建筑物區(qū)分所有權(quán)結(jié)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生。大家在建筑物區(qū)分所有權(quán)的狀態(tài)下，如何和諧共處，如何行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，對(duì)于共建和諧社區(qū)尤為重要。對(duì)此，我們可以在《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱民法典）物權(quán)編所有權(quán)分編中找到，圍繞建筑物區(qū)分所有權(quán)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)的相關(guān)內(nèi)容。

在此之前，我們先要了解建筑物區(qū)分所有權(quán)這一概念。民法典第271條明確了建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。從這一描述中我們可以看出，享有此權(quán)利的主體是業(yè)主，區(qū)分所有權(quán)的基礎(chǔ)是區(qū)分專有部分和共有部分。建筑物區(qū)分所有權(quán)中的“所有權(quán)”和我們一般所說的對(duì)物的所有權(quán)是不一樣的，一般的所有權(quán)是指：所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利；在建筑物區(qū)分所有權(quán)里，小區(qū)業(yè)主的權(quán)利既包括對(duì)專有部分的所有權(quán)，又包括對(duì)共有部分的共有權(quán)以及共同管理權(quán)，這三個(gè)權(quán)利是一體的，彼此不能分割。

一、民法典賦予業(yè)主享有哪些基本權(quán)利

1.業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利

民法典第272條規(guī)定，業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。什么是專有部分？為便于認(rèn)識(shí)，我們可以簡(jiǎn)單理解為：房屋所有權(quán)證書上登載的平面圖面積，或在未取得房屋所有權(quán)證時(shí)，購(gòu)房合同、建房許可證等能夠證明合法、專屬、獨(dú)立使用的證明資料上記載的部分。

一般而言，我們現(xiàn)在居住的樓房都是能夠明確劃出四面墻壁、地板和天花板的，這部分空間就是專有部分。如果是帶有露臺(tái)或窗前綠地的樓房或別墅，以及一層帶地下室、頂層帶閣樓的情況，這些露臺(tái)、窗前綠地、地下室、閣樓是否屬于專有部分？首先要看房屋所有權(quán)證上是否有記載，其次要看使用上是否具有專有性。另外，一些單獨(dú)購(gòu)買的地下車庫(kù)或攤位也屬于專有部分，業(yè)主可以居住、裝修、出租、經(jīng)營(yíng)自己的房屋、車庫(kù)或攤位，并從中獲得收益。業(yè)主對(duì)專有部分的所有權(quán)具有排他性，只要不占用公共空間或侵犯其他業(yè)主的合法權(quán)益，任何人無權(quán)干涉業(yè)主專有部分范圍內(nèi)的事，也就是“風(fēng)能進(jìn)，雨能進(jìn)，國(guó)王不能進(jìn)”。

2.使用物業(yè)共有部分并分享公共收益的權(quán)利

共有部分是指業(yè)主專有部分以外的自然共有的外墻、屋頂、承重墻、地基結(jié)構(gòu)，以及被法律或行政法規(guī)明確規(guī)定為共有的道路、綠地、走廊、休息休閑區(qū)、綠化設(shè)施、路燈、圍墻、大門、避難層、設(shè)備層、設(shè)備間、物業(yè)管理用房、占用公共綠地規(guī)劃的車位等。民法典第274條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。民法典第275條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所、共用設(shè)施、共用場(chǎng)地，可以有償或無償?shù)貎?yōu)先使用。依法歸屬于開發(fā)商的車位也應(yīng)當(dāng)首先滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的需要。另外，業(yè)主可以參與分享經(jīng)營(yíng)共有部分所得的收益，或因共有部分征收、征用所獲得的補(bǔ)償。民法典第282條對(duì)公共收益分配進(jìn)行了更加明確的規(guī)定：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

3.成立業(yè)主自治組織的權(quán)利

所謂業(yè)主自治，就是業(yè)主對(duì)所在小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行自主管理。業(yè)主自治是以建筑物區(qū)分所有權(quán)為基礎(chǔ)的，即業(yè)主對(duì)小區(qū)共有部分享有共同共有和共同管理的權(quán)利。民法典第277條規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。按照法律規(guī)定和民主原則，業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)行使共同管理權(quán)，業(yè)主委員會(huì)秉承業(yè)主大會(huì)意志，負(fù)責(zé)日常物業(yè)管理工作?！侗本┦形飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開，每年至少召開一次。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表全體業(yè)主直接從事很多活動(dòng)，其權(quán)利能力和行為能力都比業(yè)主大會(huì)清晰，是物業(yè)管理鏈條上的重要一環(huán)。業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利來源于業(yè)主大會(huì)，除少數(shù)可以由業(yè)主委員會(huì)自行處理的事項(xiàng)外，都需要業(yè)主大會(huì)明確授權(quán)?！侗本┦形飿I(yè)管理?xiàng)l例》第36條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召集。

4.自行管理或委托他人管理物業(yè)的權(quán)利

民法典第284條規(guī)定，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。業(yè)主自行管理需經(jīng)代表全體業(yè)主意志的業(yè)主自治組織決定，要制定科學(xué)的自行管理方案并明確具體的責(zé)任主體。委托他人管理物業(yè)由業(yè)主大會(huì)作出決定，并由業(yè)主委員會(huì)與受托管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。對(duì)開發(fā)商選聘的物業(yè)管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換。

5.獲得行政機(jī)關(guān)協(xié)助的權(quán)利

民法典第277條第二款規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。該條款新增了居民委員會(huì)指導(dǎo)和業(yè)主的義務(wù)。民法典第286條第三款規(guī)定，業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。該條款新增了拒不履行義務(wù)時(shí)請(qǐng)求行政介入的條款，即對(duì)不履行義務(wù)的業(yè)主，有關(guān)當(dāng)事人可以請(qǐng)求行政部門處理，這有利于保障大部分業(yè)主的合法權(quán)益。