近期，多家頭部險(xiǎn)企布局大額不動(dòng)產(chǎn)引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。2023年，中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露保險(xiǎn)資金大額不動(dòng)產(chǎn)投資信息40余項(xiàng)，涉及項(xiàng)目計(jì)劃投資額從幾十億元到數(shù)百億元不等，主要表現(xiàn)為投資商業(yè)辦公地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和自用型養(yǎng)老社區(qū)等項(xiàng)目，主要是服務(wù)新興產(chǎn)業(yè)、國(guó)計(jì)民生的“新經(jīng)濟(jì)”不動(dòng)產(chǎn)品類(lèi)。這一現(xiàn)象背后的趨勢(shì)，是險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資偏好發(fā)生變化，布局方向從追求不動(dòng)產(chǎn)投資增值的地產(chǎn)股投資，逐步轉(zhuǎn)向追求長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)，這可能也是適應(yīng)地產(chǎn)進(jìn)入“存量時(shí)代”后“收益—風(fēng)險(xiǎn)”特點(diǎn)的投資策略。

一方面，保險(xiǎn)資金與不動(dòng)產(chǎn)具有較高的適配性。不動(dòng)產(chǎn)占用資金多、投資周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)多集中于前期開(kāi)發(fā)階段，底層資產(chǎn)一旦進(jìn)入穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)階段，就可以為資產(chǎn)持有人提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流收入。發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)表明，商業(yè)地產(chǎn)回收周期在10年至20年，與保險(xiǎn)資金，特別是壽險(xiǎn)資金體量大、久期長(zhǎng)的特點(diǎn)比較契合，以物權(quán)形式持有恰當(dāng)比例不動(dòng)產(chǎn)，有利于優(yōu)化保險(xiǎn)資金期限結(jié)構(gòu)、助力資產(chǎn)負(fù)債匹配。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)投資的收益主要來(lái)自于租金或收費(fèi)，短期相對(duì)固定、可以抵御通脹指數(shù)的不利變動(dòng)，在長(zhǎng)期內(nèi)又可以適應(yīng)通脹趨勢(shì)變化調(diào)整，可以貢獻(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且相較于固定收益類(lèi)產(chǎn)品而言，具有更好的通脹避險(xiǎn)和利率避險(xiǎn)屬性，較好契合保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期收益要求。另外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)投資的“收益—風(fēng)險(xiǎn)”表現(xiàn)往往具有高度周期性，與股票和固定收益證券等傳統(tǒng)金融資產(chǎn)有較低的相關(guān)性。而且，不同區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)表現(xiàn)具有分散性，在險(xiǎn)資規(guī)模不斷增長(zhǎng)、權(quán)益投資需求增加、非標(biāo)資產(chǎn)壓縮的背景下，合理配置不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)對(duì)險(xiǎn)資分散風(fēng)險(xiǎn)及實(shí)施多樣化投資也具有重要意義。

另一方面，伴隨人口老齡化程度不斷加深，越來(lái)越多的保險(xiǎn)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略升級(jí)，通過(guò)自建、聯(lián)營(yíng)等方式建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)、布局大健康產(chǎn)業(yè)，以更好管理客戶(hù)面臨的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)，這種“產(chǎn)融結(jié)合”趨勢(shì)也推動(dòng)了險(xiǎn)資在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)領(lǐng)域加快布局。

可以說(shuō)，險(xiǎn)企面向國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略、對(duì)接實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資需求，抓住機(jī)遇、穩(wěn)健布局“新經(jīng)濟(jì)”不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)，在當(dāng)前環(huán)境下有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定、更好發(fā)揮保險(xiǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)減震器和社會(huì)穩(wěn)定器的作用，但更多地也是保險(xiǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略需要。事實(shí)上，2023年以來(lái)，我國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)保費(fèi)規(guī)模增長(zhǎng)突出，在低利率的市場(chǎng)環(huán)境中，收益相對(duì)更為穩(wěn)健的壽險(xiǎn)產(chǎn)品將助力負(fù)債端持續(xù)復(fù)蘇，但權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)、“資產(chǎn)荒”也為行業(yè)資產(chǎn)端帶來(lái)巨大壓力，利差損壓力突出，主動(dòng)調(diào)整資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)是題中之義。

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)投資也對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)提出了更高要求。不動(dòng)產(chǎn)投資面臨的風(fēng)險(xiǎn)復(fù)雜，涉及對(duì)市場(chǎng)、財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)、法律合規(guī)、環(huán)境等多種潛在風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和控制，對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力要求較高，投資者需要有精準(zhǔn)的投資區(qū)域和標(biāo)的選擇能力，在設(shè)計(jì)、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、管理等全流程各方面都需要有較高的精細(xì)化、專(zhuān)業(yè)化管理水平，才能較好實(shí)現(xiàn)投資收益。直接持有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)占用資金量大、償付能力占用高，且監(jiān)管對(duì)相關(guān)投資金額占總資產(chǎn)的比例等指標(biāo)也有上限要求，客觀(guān)上形成了較高的投資門(mén)檻，并不是所有機(jī)構(gòu)都可以拿到“入場(chǎng)券”。此外，投資退出難度大，目前我國(guó)存量市場(chǎng)資產(chǎn)管理工具（如公募REITs）還在發(fā)展早期，不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)的退出仍以整項(xiàng)目銷(xiāo)售為主，由于標(biāo)的價(jià)值高、交易對(duì)手有限，導(dǎo)致持有者難以“靈活轉(zhuǎn)身”。正因如此，國(guó)際成熟市場(chǎng)保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)配置比例一般保持在10%左右，而國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例相對(duì)較低，主要保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資比例一般不超過(guò)5%。

綜合來(lái)看，險(xiǎn)企布局不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)資產(chǎn)還是要以能力建設(shè)為前提，應(yīng)該在專(zhuān)業(yè)分析和審慎研判的基礎(chǔ)上展開(kāi)。展望未來(lái)，伴隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域存量資產(chǎn)、促進(jìn)形成再投資能力，將成為宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)改革與發(fā)展的重要抓手，REITs等存量資產(chǎn)管理市場(chǎng)有望不斷成熟，這也會(huì)為險(xiǎn)資更有效管理不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)提供有力助益。

（作者系北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)、教授）