第三，國外不動(dòng)產(chǎn)登記模式

為了解讀這個(gè)東西我們?cè)倏匆幌聡獠粍?dòng)產(chǎn)登記的模式，這對(duì)我們啟示很有借鑒意義。

美國，主要為了地方政府征稅，關(guān)于房地產(chǎn)登記，美國多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度，主要用于公示和地方政府的征稅。登記機(jī)關(guān)一般在房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室，申請(qǐng)登記的文件契約必須附有完稅證明，同時(shí)交納登記費(fèi)用數(shù)十美元到數(shù)百美元不等。

英國，不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)為土地登記制度。在英國土地承載的不動(dòng)產(chǎn)從屬于土地，其不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)為土地登記制度，對(duì)于土地上建房屋僅在土地權(quán)屬證書中予以標(biāo)明，并不頒發(fā)專門的房屋權(quán)屬證書，在英國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度中以下必須到土地登記局進(jìn)行登記：完全保有土地權(quán)的交易就要去登記，租賃保有低產(chǎn)權(quán)的交易與獲得，房屋抵押貸款的開辦等等。

德國，德國登記信息詳細(xì)而又公開，德國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度被稱為“權(quán)利登記制度”，又稱為實(shí)質(zhì)主義登記制度，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項(xiàng)非經(jīng)登記不得生效的立法體制。有關(guān)房地產(chǎn)本身的情況諸如地點(diǎn)、面積，所有者的相關(guān)信息、房產(chǎn)獲取的方式等情況都有詳細(xì)的記載。德國房產(chǎn)登記制度在很大程度是公開的，如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)系，房屋登記簿上的相關(guān)信息可以在房屋登記處進(jìn)行查詢。

新加坡，新加坡能以房查人，不能以人查房。這一點(diǎn)我們剛才講的我們國內(nèi)很多人在說今后就可以以人查房，所以新加坡這一點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒，能以房查人，不能以人查房。新加坡的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來源于英聯(lián)邦狀況采取的托倫斯登記制度，政府通過設(shè)立土地登記機(jī)構(gòu)，專門負(fù)責(zé)土地登記事項(xiàng)，所登記的土地或者不動(dòng)產(chǎn)，由政府擔(dān)保，保證其產(chǎn)權(quán)的權(quán)威與合法。而不是以雙方交易或者轉(zhuǎn)讓契約合同為保證，新加坡的不動(dòng)產(chǎn)登記制度能夠通過某一個(gè)房產(chǎn)查詢到業(yè)主信息，而反過來如果普通民眾要查詢某一個(gè)人名下有多少套房產(chǎn)這是不允許的。

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》公布，不動(dòng)產(chǎn)必須登記嗎？這個(gè)條例是不是必須登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記制度國家沒有強(qiáng)制要求，采取的是自愿登記，我的建議是要為了確權(quán)最好主動(dòng)登記。哪些人可以查詢到不動(dòng)產(chǎn)，必須是利害關(guān)系人和有關(guān)機(jī)關(guān)，按照暫行規(guī)定要求，并不是誰都可以去查詢他人的房產(chǎn)狀況，如果要查詢，必須是利害關(guān)系人和國家有關(guān)機(jī)關(guān)，或者經(jīng)過授權(quán)的相關(guān)部門才可以查詢不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容而言，不僅僅是房產(chǎn)一項(xiàng)。

條例是否可以以人查房可以查，但是管理部門對(duì)于查詢的主體有嚴(yán)格的要求，條例第27條、28條明確規(guī)定：只有前來人利害關(guān)系人有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)資料，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料的單位、個(gè)人應(yīng)當(dāng)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)說明查詢的目的，不得將查詢獲得的不動(dòng)產(chǎn)用于其他目的。

什么樣是權(quán)利人，是利害關(guān)系人呢？不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明所記載的所有權(quán)人以房產(chǎn)證為例，房產(chǎn)正上登記的是誰的名字，誰就是前來人，就房產(chǎn)而言，利害關(guān)系人必須是與該房屋的產(chǎn)權(quán)有利害關(guān)系，對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議或者對(duì)權(quán)利內(nèi)容有爭(zhēng)議，如認(rèn)為權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際狀況不相符，損害了自己的利益，特別是姊妹、親戚之間，權(quán)屬遺囑之間都有這些問題，而單純的債權(quán)債務(wù)關(guān)系如果是你打了借條，那么調(diào)查合同對(duì)方的資信等查詢，不能認(rèn)為是物權(quán)法上的利害關(guān)系。我覺得這一點(diǎn)說的非常明白。

司法實(shí)踐中房屋的利害關(guān)系人的種類主要有以下四種：1、與房屋交易有關(guān)系的當(dāng)事人，比如市民張先生要想購買汪先生的一套二手房，為了證實(shí)他所購買的這套二手房確實(shí)屬于汪先生所有，那么張先生可以申請(qǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)登記管理部門查詢?cè)摬粍?dòng)產(chǎn)的歸屬情況。要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)嘛。2、與權(quán)利登記人因物權(quán)歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議的人。譬如某開發(fā)商將一套房同時(shí)賣給了張先生和汪先生，這個(gè)在我們新聞媒體里面報(bào)道了很多這樣的事情，老百姓很受苦，特別是是有些很善良的人，積蓄多年的財(cái)富就被人騙走了，造成一房?jī)少u，一套房子賣了兩家人，為了查證該房屋這個(gè)產(chǎn)權(quán)究竟屬于張先生還是汪先生，作為利害關(guān)系人，張先生和汪先生均可以申請(qǐng)到房屋產(chǎn)權(quán)登記部門查詢?cè)摬粍?dòng)產(chǎn)的歸屬情況，就可以規(guī)避投資的風(fēng)險(xiǎn)。3、隱形共有人，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間，僅登記在一方名下的房產(chǎn)未登記的共有人提供婚姻關(guān)系證明，也可以查詢婚姻存續(xù)期間取得的房產(chǎn)。就是說兩口子之間，比如說登記在女方名下的房產(chǎn)，但未登記的其他共有人比如說你的丈夫，只要你提供了婚姻登記的證明，那么你可以查詢。4、繼承人、受贈(zèng)人也屬于利害關(guān)系人，房屋的繼承人（受遺贈(zèng)人）提供身份證明，發(fā)生繼承的事實(shí)證明，也可以查詢?cè)摲课莸牡怯浶畔⒑偷怯浀馁Y料。

以上利害關(guān)系人須提供房屋的坐落、身份證明，與查詢房地產(chǎn)有利害關(guān)系的證明，方可查詢，復(fù)制登記簿中的相關(guān)信息，嚴(yán)禁以姓名、身份證號(hào)為條件進(jìn)行查詢，查詢本人房屋信息和國家公檢法等機(jī)關(guān)的協(xié)助查詢這個(gè)除外。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度，剛才講了沒有強(qiáng)制要求，有些人就跟中國的版權(quán)證書一樣，作品創(chuàng)造出來之后，根據(jù)法律，它不需要強(qiáng)制去登記，但是你為了交易，實(shí)現(xiàn)糾紛的控制，你怎么不登記呢？必須主動(dòng)去登記，所以比如說劉女士2002年購買了單位的集資房，至今12年沒有拿到房產(chǎn)證，不動(dòng)產(chǎn)登記制度有沒有強(qiáng)制要求，這樣一個(gè)問題舉個(gè)例子，公民所有的不動(dòng)產(chǎn)都必須去登記嗎？目前我國的不動(dòng)產(chǎn)登記在發(fā)展階段，不動(dòng)產(chǎn)登記沒有強(qiáng)制要求。我剛才講了最好建議你去主動(dòng)登記，按照條例規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記的步驟。申請(qǐng)人提出申請(qǐng)，遞交材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料，以及書面給出受理通知，最后完成登記，自受理登記日起30個(gè)工作日完成。不動(dòng)產(chǎn)登記自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)就已經(jīng)生效，生效以后就可以查詢。它從書面文件變成電子文檔，這中間有一個(gè)盲區(qū)，大家知道從書面的文件，輸入數(shù)據(jù)庫電子文檔，肯定中間有個(gè)盲區(qū)，所以有些時(shí)候查詢的信息的話，中國肯定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)盲區(qū)，大家這個(gè)不要奇怪，這個(gè)盲區(qū)要多久我們未來會(huì)發(fā)現(xiàn)。

第一個(gè)資料要填寫登記申請(qǐng)書，第二個(gè)申請(qǐng)人、代理人身份證明資料、委托書；第三相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書；第四不動(dòng)產(chǎn)的界址、空間界限、面積等材料，與他人利害關(guān)系的說明材料；第五法律行政法規(guī)以及條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

是否能查詢海外資產(chǎn)，不在看到很多人在，老百姓在問，這個(gè)條例出臺(tái)之后是不是可以查詢海外資產(chǎn)這個(gè)問題提的很好，不動(dòng)產(chǎn)登記條例有沒有涉及到海外資產(chǎn)的登記查詢，如果有查詢需要，必須依照不動(dòng)產(chǎn)所在地國家的法律進(jìn)行，可以委托國外的律師機(jī)構(gòu)和相關(guān)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查詢，這叫盡職調(diào)查。法律上稱為盡職調(diào)查。