以房養(yǎng)老：并非第一次試水

前幾年，“以房養(yǎng)老”曾在南京、上海、北京、長春等城市的個別金融機構自發(fā)興起嘗試，但均因效果不理想而停滯萎縮。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，其背后原因有以下幾點：

銀行、保險等金融機構為規(guī)避市場風險，針對“以房養(yǎng)老”的群體挑肥揀瘦，設置的門檻過高。如養(yǎng)老人本人須年滿55歲，累計貸款金額最高不超過所抵押住房評估價值的60%，且每月實際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長不超過10年等等。這么苛刻的條件導致真正符合條件的申請人很少，最終銀行等金融機構不得不停辦該業(yè)務。

由于傳統(tǒng)觀念，老人將房產(chǎn)視為重要遺產(chǎn)，“以房養(yǎng)老”觀念短期難以改變。具體做法未明確，也沒有向民間資本開放，養(yǎng)老群體不敢貿(mào)然“以房養(yǎng)老”。房產(chǎn)資產(chǎn)如何估值？房地產(chǎn)市場周期波動對于資產(chǎn)升值及價格的影響明顯，如何規(guī)避、計算、對沖市場風險？現(xiàn)階段還沒有統(tǒng)一的公開的標準。

現(xiàn)有住宅房屋產(chǎn)權70年，產(chǎn)權未到期或到期后如何處置依然存在政策盲點。到期后房屋是直接歸銀行等金融機構、還是作為遺產(chǎn)分配給老人子女？這也是值得關注的話題。配套服務設施不完善，有錢未必買到優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務，現(xiàn)階段“以房養(yǎng)老”與養(yǎng)老相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后矛盾突出。

 保險企業(yè)：風險與機遇并存

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍向新華網(wǎng)記者表示：在“以房養(yǎng)老”領域，本身存在“硬傷”，即人口長壽風險，這在短期內(nèi)還無法解決。隨著生活條件的越來越好，人的壽命越來越長。保險公司屆時能否如期將房子變賣轉化成收益，存在養(yǎng)老人口后續(xù)安置的重要牽制。在養(yǎng)老保障比較充備的國家，這一點不是太大的難題。但在國內(nèi)多數(shù)人的養(yǎng)老保障并不足以維持基本生活，屆時收房難免遇到人性困局。隨著國內(nèi)人口老齡化趨勢越來越明顯，不能如期收回的個案很可能成為普遍案例，保險公司是否有足夠能力應對值得考量。

其次，國內(nèi)未來房屋價值存在重大不確定性。在穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境和私有體制下，一棟物業(yè)的未來價值是可以大致評估的。但國內(nèi)處于改革拐點期，房地產(chǎn)市場也面臨局部風險，公開數(shù)據(jù)顯示，近10年的人口出生率的趨勢是緩步下降的，需求的規(guī)模會縮減。而房子20年后或?qū)⒉辉僦靛X。

最后，土地使用權到期風險。目前國內(nèi)居住土地出讓期限為70年，未來土地使用權到期后沒有明確的處理方案。后是否還需要補交土地出讓金，存在不可測性。這是售價之外的，另一層重要市場變現(xiàn)價格變數(shù)。”

在這種背景下評估20年后的房價本身具有相當?shù)碾y度，評估價格和實際偏差可能會很大。這些因素不可避免的驅(qū)動保險企業(yè)保守評估未來房價，即將價格做低評估。比如將現(xiàn)市值600萬的房產(chǎn)評估成400萬，甚至更低，并要在這個基礎上做出保險公司自己的盈利。那就意味著可以提供給抵押人的養(yǎng)老費用進一步縮水。

即便排除掉土地使用權到期風險， “自我理財養(yǎng)老”概念也會在投資理財市場的幫助下，排擠“以房養(yǎng)老”空間。簡單一點來說，如果個人將價值600萬元的房屋變現(xiàn)，進行年收益率在6-8%的理財投資。在同等居住條件下可以租住12萬元/年的房屋。個人可開支生活費用在24-36萬元/年，而且無論何時終老，自己始終有600萬元可以變現(xiàn)的投資資金防備不測。即便終老之后，也仍有600萬元的結余。因此，從經(jīng)濟角度看，保險公司提供的養(yǎng)老金若不能大幅超過24-36萬元/年的生活費用，個人不會選擇以房養(yǎng)老。

在房價處于低谷，未來持續(xù)上漲明確的前提下，保險公司才有承接業(yè)務的信心。現(xiàn)在顯然不是洼地，樓市經(jīng)過多年瘋漲后已經(jīng)進入絕對高位，市場也已經(jīng)開始出現(xiàn)進入周期性調(diào)整的跡象。“以房養(yǎng)老”在這種背景下亮相，能夠跟市場達成的共贏面非常窄，其處境相當尷尬。