與一線城市相比,二線城市的大幅降價促銷較晚來到。11月初,《財經(jīng)》記者在多個長沙樓盤現(xiàn)場看到,售樓處前來咨詢購房的人不在少數(shù),開盤項目認購率還相當(dāng)樂觀。據(jù)記者目擊,以碧桂園威尼斯城為例,在經(jīng)過不足20天的蓄客后,項目推出最后一期共108余棟聯(lián)排別墅,每棟總價160萬元起,認購當(dāng)日,一上午銷售即超過了60%。
僅僅過了半月,長沙樓市便接連爆出品牌企業(yè)大幅降價、業(yè)主維權(quán)的事件。11月28日,長沙萬科城因開展團購促銷,售價下調(diào)幅度接近20%,引起百余業(yè)主扯旗抗議。
從全國范圍看,約有80%左右的樓盤有降價促銷的行為,仍有20%左右的樓盤沒有降價。上海同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為,由大型房企帶動的策略性降價,主要是為了占據(jù)更多市場份額,也有在年底做好銷售數(shù)據(jù)的需求。
不過,這種影響還是區(qū)域性的,并未形成趨勢,且后續(xù)需求不足。以集中出現(xiàn)大幅降價的上海嘉定新城為例,龍湖酈城率先促銷,成交234套,緊隨其后的綠地秋霞坊僅成交53套。
張宏偉分析,正是由于對購買力的判斷仍有疑慮,中小型房企對降價的跟進意愿還不明顯。“中小房企存貨本來就少,此時低位出售之后,持續(xù)開發(fā)能力也不能和大型房企抗衡”,這讓他們或被動或主動地以 “死扛”來應(yīng)對龍頭房企的降價。
“這一次價格調(diào)整首先從上海及周邊市場爆發(fā),出乎我的預(yù)料。”11月初,SOHO中國(00410.HK)董事長潘石屹接受《財經(jīng)》記者專訪時稱,“我原以為長沙、西安、杭州與沈陽的房價下行壓力最大,應(yīng)該最先大面積降價促銷。”他解釋說,長沙、西安與沈陽,百萬平方米以上的地產(chǎn)大盤很多,這三個城市的財富支撐不了這么多的樓市供應(yīng)量。杭州則是因為價格過高。
潘石屹稱,在市場進入限購模式后,2011年上半年與下半年的市場特征迥異。限購令出臺初期,幾乎所有人都認為這是一個短期政策,一旦放開,房價勢必反彈。在這一心理下,上半年有錢、有資格的人大多買房了。到了八九月,留在市場上的人分成了兩類:沒錢的與有錢卻無購房資格的。此后,成交量開始大幅度下降,令人驚恐。“在不同的城市,這個上下半年的分界點并不一樣,但是普遍在7月-9月之間。”
客戶的心態(tài)變得格外脆弱,異地降價、維權(quán)的新聞報道也會對本地的市場產(chǎn)生“蝴蝶效應(yīng)”。北京一家大型地產(chǎn)公司銷售總監(jiān)對《財經(jīng)》記者說,客戶仍處于觀望。隨著降價促銷,接近客戶的心理預(yù)期,明年初市場會量漲價跌,隨后量漲價穩(wěn),市場將在一二季度局部見底。
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