第二，我國房地產(chǎn)的時間發(fā)展序列。

再來看看第二張宏觀上的照片。就是我國房地產(chǎn)的時間發(fā)展序列。

其一，中國的房地產(chǎn)市場是在2002年左右開始起步的。在起步階段，它的典型特征是幾乎家家只有一套房。每家只有一套房就沒有可貿(mào)易性，因?yàn)槟阗u了一套房，還得再買一套房，要不然你就沒有地方住。所以當(dāng)時存量房地產(chǎn)的規(guī)模很小，但是增量房地產(chǎn)水平高、規(guī)模大、價(jià)值高，所以增量房地產(chǎn)市場在這個過程當(dāng)中就迅速成為國民經(jīng)濟(jì)增加值的重要來源。也就是說，增量房地產(chǎn)創(chuàng)造的是增加值，進(jìn)入GDP，它創(chuàng)造的增加值越來越多，成為GDP的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，給整個經(jīng)濟(jì)增長作出了重大貢獻(xiàn)。

其二，2007年以后，存量房地產(chǎn)的價(jià)格、規(guī)模、可貿(mào)易量都已經(jīng)上來了。到了2007年以后，中國存量房地產(chǎn)的規(guī)模非常龐大，新建房地產(chǎn)市場盡管還在創(chuàng)造GDP，但是它創(chuàng)造出來的GDP已經(jīng)小于存量房地產(chǎn)市場拿走的GDP了。這個時期的房地產(chǎn)市場并沒有成為中國經(jīng)濟(jì)增長的累贅，因?yàn)樗€有一個重要的功能，就是資產(chǎn)跳板。

浙江省有一個統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中小企業(yè)的凈資產(chǎn)如果靠生產(chǎn)積累，大約5年到6年翻一番。如果按2009年以后采取的一個措施，有了錢就買房，買了房再抵押貸款，再用貸款開展生產(chǎn)，產(chǎn)生的收入再買房，再用房子抵押貸款，做這樣的循環(huán)，凈資產(chǎn)大約兩年左右就可以翻一番。換句話說，就是借助房地產(chǎn)的資產(chǎn)跳板迅速完成資產(chǎn)積累。完成資產(chǎn)積累以后就可以上新的設(shè)備、新的技術(shù)，開展新的產(chǎn)品研發(fā)，形成新的銷售網(wǎng)絡(luò)。房地產(chǎn)的這個功能就叫資產(chǎn)跳板功能，它在國民經(jīng)濟(jì)中的作用還是很明顯的。

作為資產(chǎn)跳板的房地產(chǎn)是有一定的泡沫，但是這個泡沫要不要緊？不要緊。因?yàn)樗颜麄€實(shí)體經(jīng)濟(jì)的局面改變了，把效率提升了，讓勞動者的工資增長了，就業(yè)有了保障，這樣人們的收入更高，就可以承擔(dān)較高的房地產(chǎn)價(jià)格，就把房地產(chǎn)的泡沫給吸附掉了。所以資產(chǎn)跳板不是一個問題，而是在這個過程當(dāng)中應(yīng)該抓住的一個重大的歷史機(jī)遇。

但是，面對這個歷史機(jī)遇，需要我們做好兩步：第一步是讓生產(chǎn)性資產(chǎn)盡可能的是無稅狀態(tài)；第二步是讓房地產(chǎn)的投資性資產(chǎn)保持一個有稅的狀態(tài)。在這個條件下，人們才愿意離開房地產(chǎn)市場進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。那么你離開的多，房價(jià)不至于漲的多，大家就可以買得起，形成一種良性的循環(huán)。房價(jià)保持穩(wěn)定，生產(chǎn)得以擴(kuò)張和改進(jìn)，同時把泡沫吸附掉。這是這個時期房地產(chǎn)的典型特征。

2008年，中國啟動了由生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)為消費(fèi)型增值稅的改革。這個改革之后，所有的設(shè)備類生產(chǎn)性固定資產(chǎn)都是無稅狀態(tài)。因?yàn)槟阗I設(shè)備所產(chǎn)生的稅是可以納入到抵扣當(dāng)中進(jìn)行抵扣的。但是房地產(chǎn)應(yīng)該加稅這一項(xiàng)卻遲遲沒有出臺。預(yù)計(jì)我國會在2017年通過房地產(chǎn)立法稅。

2015年以后，因?yàn)橘Y產(chǎn)跳板功能沒有發(fā)揮，沒有一個機(jī)制讓它離開資產(chǎn)市場，就導(dǎo)致了資產(chǎn)市場所占的規(guī)模越來越大?，F(xiàn)在，單純以居住為目的來購買房子，基本上是既無需求、又無購買力的一個情況。當(dāng)前，很多人買房主要還是為了做投資。在這個條件下，房地產(chǎn)脫離原有的居住性功能的風(fēng)險(xiǎn)特征就開始上升。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)需要應(yīng)對的重大的宏觀風(fēng)險(xiǎn)之一了。我們要認(rèn)真對待這個問題。

剛才我給大家匡算了，房地產(chǎn)市場至少要拿走6萬億GDP才能維持自己就值這么多錢。6萬億GDP是什么概念？我剛才用了一個角度，就是用毛利潤率幫大家分析一下。我再給大家另外一個概念，2015年我國GDP是67.67萬億元，2014年是63.34萬億元。2014年比2015年少了約4.4萬億元。那么，我們要給房地產(chǎn)多少呢？6萬億。也就是說，我們把2015年和2014年之間的4.4萬億都給房地產(chǎn)市場還不夠，還得再給房地產(chǎn)市場1.6萬億才夠。這1.6萬億從哪兒來？從存量部分來。原來分配給企業(yè)的空間，現(xiàn)在就不能再給這么大空間了，要拿走，而增加值空間是企業(yè)得以正常維系生產(chǎn)經(jīng)營的必要前提。有增加值空間，企業(yè)就可以生產(chǎn)；沒有增加值空間，企業(yè)一到兩年左右就要關(guān)門。因此，我們要從整個宏觀經(jīng)濟(jì)的視野來看待如何推進(jìn)房地產(chǎn)市場的去庫存問題。中央說得很清楚，要大力發(fā)展兩個市場：一是居住性的房地產(chǎn)市場；二是租賃性的房地產(chǎn)市場。居住性的房地產(chǎn)市場回歸房地產(chǎn)的本原；租賃性的房地產(chǎn)市場，既參與當(dāng)期GDP生產(chǎn)，又參與分配，不構(gòu)成對當(dāng)期GDP的直接影響和阻礙。