四、關(guān)于我國房地產(chǎn)發(fā)展的問題

房地產(chǎn)問題是和大家的工作、生活直接相關(guān)的問題。

（一）宏觀層面下房地產(chǎn)市場的運行特征

從宏觀層面來給房地產(chǎn)市場拍兩張照片，看看這兩張照片下的房地產(chǎn)市場的運行特征是什么樣的。

第一，從國家資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)看我國存量資產(chǎn)和增量價值是否能夠匹配在一起。

先拍一張橫截面的照片。我們看一下2015年年末國家資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)，看一看到底有多少存量資產(chǎn)和增量價值。到2015年末，中國存量資產(chǎn)總額是740萬億人民幣，距離美國沒差多少。在740萬億存量資產(chǎn)中，大約有455萬億是房地產(chǎn)，約285萬億是生產(chǎn)性的設(shè)備和廠房類的投資。還有一些古玩字畫、貴重金屬等都在其中。

從屬性來看，存量都不創(chuàng)造GDP。GDP是增量價值的總和，因此凡是存量，都不直接創(chuàng)造GDP。但是作為存量房地產(chǎn)來講，有兩種看法。比如，這套房子之所以值10萬元一平米，是因為這個房子所獲得的收益能夠至少達到社會的平均收益，它可以不參與當期生產(chǎn)，但是一定要參與當期回報和當期價值分配。房子參與當期分配有兩種參與渠道：第一種渠道是既參與當期生產(chǎn)，又參與當期分配；第二種渠道是不參與當期生產(chǎn)，只參與當期分配。

我們把第一個渠道稱之為租金渠道，第一個渠道的模式稱之為房地產(chǎn)租賃市場。因此，房地產(chǎn)租賃市場最大的好處就是既參與當期GDP的生產(chǎn)，又參與當期GDP的分配。以參與為前提，來獲得分配的價值。

比方說，你把一套閑置住房租給一個剛畢業(yè)的來北京工作的大學(xué)生。這個大學(xué)生把每個月賺得的1萬元的收入支付給你5000元作為房租。這樣一來，你的這個房子雖然不直接創(chuàng)造GDP，但是你參與了GDP的創(chuàng)造過程，并且獲得了GDP的分配。還有一種情況，你的房子連租也沒租，這就不參與當期GDP的創(chuàng)造，但是這并不影響你房屋的價格上漲，你的房屋該漲價還是漲價。在這個條件下，依托房價的溢價而形成了GDP的回報和增加值的回報，我們稱之為投資性房地產(chǎn)市場。

于是，中國的存量房地產(chǎn)市場可以分為兩類：一類是租金，一類是投資收益。中國租金市場有多大？中國大約有250萬億的房子，包括商業(yè)用房、辦公用房和出租住宅，是以租金為主要收益獲取來源的房子。455萬億減去250萬億，大約還剩200萬億，這200萬億的房子是不參與當期GDP的生產(chǎn)，只參與當期GDP分配的房子。那么這樣的房子我要拿回多少收益才算獲得了社會平均收益呢？2015年，我國貸款利率是5.69%。我們也不按照這個貸款利率來算，而是取它的一半，按照3%來進行計算，3%是一個非常低的收益率水平。你獲得3%就算達到了社會的平均收益率。在這個條件下，這個存量房地產(chǎn)不創(chuàng)造任何GDP，但是創(chuàng)造GDP的部門要向它支付6萬億才能維持這個房地產(chǎn)還值這么多錢。2015年，中國全年GDP為67.67萬億。6萬億除以67.67萬億，相當于9%。換句話說，就是中國創(chuàng)造GDP的企業(yè)，從管理費用、銷售費用和財務(wù)費用當中又轉(zhuǎn)移走9%給房地產(chǎn)，才能維持現(xiàn)在的生產(chǎn)和資產(chǎn)體系的基本平衡。

9%是什么概念？2016年1-7月，每百元主營業(yè)務(wù)收入中的成本為85.83元。毛利潤率是多少？是14.17%，這是只扣成本，不減除三項費用的。要拿出多少給房地產(chǎn)呢？拿出9%給房地產(chǎn)。它剩下多少？剩下5.17%。這5.17%還要滿足自己的銷售、管理費用和財務(wù)費用，同時還要納稅。也就是說在這個過程當中，實體經(jīng)濟在當前發(fā)展相對緩慢，投資增速也出現(xiàn)了較大程度的下滑，這與房地產(chǎn)市場現(xiàn)在形成的這種格局有著重大的關(guān)系。

GDP就像一個動力，這個動力要創(chuàng)造價值。創(chuàng)造出來的價值要干什么？要養(yǎng)活我們每一個人，還要維持大家合理合法的資產(chǎn)價值。在這個條件下，GDP就是一匹小馬就往前跑，而它要滿足的資產(chǎn)市場又很大，這就基本形成了“小馬拉大車”的格局。在這個資產(chǎn)市場當中，絕大部分資產(chǎn)還不是生產(chǎn)性資產(chǎn)，也就是說它自己不能直接創(chuàng)造價值，只能分擔價值。這樣一來，“小馬拉大車”的負擔就越來越重。而且絕大部分又都是不創(chuàng)造價值，光等著分享價值的資產(chǎn)。這怎么能行呢？這是我們宏觀上拍的第一張照片。