（二）我國(guó)現(xiàn)在具不具有發(fā)展租賃性和居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件？

第一，在“住”的問題里，要解決三點(diǎn)問題。

首先看一看房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大功能當(dāng)中“住”的問題。在“住”的問題里，要解決三點(diǎn)問題：一是夠不夠住；二是住不住得起；三是在住的過程當(dāng)中誰是真正意義上的剛需。

其一，看夠不夠住。2015年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到7.7億, 大約合2.75億戶，城鎮(zhèn)存量房地產(chǎn)規(guī)模是3億套。3億套除以2.75億戶，戶均住宅是1.09套。所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)保證現(xiàn)在常住人口（包括農(nóng)民工）家家有房住，完全夠用，不是問題。有的同志說還有動(dòng)態(tài)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。2016年1-8月份，正在建設(shè)的房地產(chǎn)有5333萬套，已經(jīng)建成的房地產(chǎn)是817萬套。另外客觀來講，在我們城市中還有很多小產(chǎn)權(quán)房，它們擁有居住性保障功能，但是沒有納入到剛才所說的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，預(yù)計(jì)這樣的房子不會(huì)低于4000萬套。換句話說，我們大約還有1億套房子正在建設(shè)，或已經(jīng)建成尚未納入統(tǒng)計(jì)。在這個(gè)條件下，1億套房子解決接近3億人進(jìn)城，應(yīng)該不是問題。所以中國(guó)城市的房子夠不夠??？完全夠住。

有的同志說，北京、上海不夠住。北京、上海夠不夠住呢？2015年末，北京市常住人口是2170萬人，但是像北京、上海這樣的大都市，不宜按照戶數(shù)算。比如一個(gè)人在北京工作，他的老婆、孩子在外地，等到他有了具備在北京落戶和安家的條件時(shí)，他就會(huì)把老婆、孩子接過來。在這種條件下，北京、上海這樣的大城市不宜按照2.23人的戶數(shù)來算，而是要按照人均住宅量來算。北京的存量住宅到2015年年末是1570萬套，除以常住人口2170萬人，人均住宅量是0.72套。上海的人均住宅量是0.67套。而國(guó)際上同類大都市，如東京、紐約、倫敦等，他們的人均住宅量基本在0.4套到0.48套之間。如果按照國(guó)際上同類大都市的標(biāo)準(zhǔn)來看，北京、上海人人有房住也絕不是問題。

其二，看住不住得起。我國(guó)平均城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)是7400元每平方米，90平米的標(biāo)戶就是66.6萬元。2015年全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為31195元，戶均收入8.7萬元。房?jī)r(jià)跟戶收入比（66.6÷8.7≈7.7）是7.7年。國(guó)際上公認(rèn)的上線是6年到7年(美國(guó)認(rèn)為是6年，歐洲認(rèn)為是7年)。我們現(xiàn)在的7.7年略超過7年的上線。在這個(gè)條件下，我們認(rèn)為中國(guó)是具備發(fā)展居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間和條件的。但同時(shí)要干什么？要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變生產(chǎn)和營(yíng)銷策略，適度降低房?jī)r(jià)，回落到7年以下的合理區(qū)間，大規(guī)模激發(fā)居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)。這是全國(guó)的情況。

北京和上海的情況如何？我們來客觀地反映一下這個(gè)情況。

2016年上半年，北京二手房?jī)r(jià)格上漲32.5%。2015年年底，北京市平均房?jī)r(jià)為2.4萬元每平方米，這是包括了密云、大興、延慶在內(nèi)的平均房?jī)r(jià)。以2.4萬/平米計(jì)算，90平米的標(biāo)戶約215萬元。2015年年末，按常住地區(qū)劃分，北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為52859元，戶均收入約14.8萬元。在這個(gè)條件下，房?jī)r(jià)跟戶收入比是14.5年。這是什么意思？就是你要在14.5年內(nèi)不吃不喝，才能按照現(xiàn)行收入買一套現(xiàn)行的住房。但是如果你想現(xiàn)在就住，那你就得用杠桿，也就是用貸款。而你一旦用了貸款，14.5年就得乘以2，也就是要30年。這30年你要不吃不喝，我覺得是做不到的。你還想吃喝，就得至少40年。按照北京市2015年平均結(jié)婚年齡，一個(gè)家庭的男主人是30.6歲，女主人是28.6歲。在這個(gè)條件下，一個(gè)家庭的男主人在還完房貸的時(shí)候，基本上已經(jīng)年屆70了。這是北京的情況。

我們?cè)倏瓷虾５那闆r。上海全市平均房?jī)r(jià)是3.3萬元每平方米，90平米的標(biāo)戶是297萬元。但是上海居民人均可支配收入?yún)s沒有北京高。2015年上海居民人均可支配收入近5萬元，戶均收入約12.4萬元。那么，上海的房?jī)r(jià)跟戶收入比就是24年。如果再用上杠桿，就要再乘以2，就是約48年。如果做不到不吃不喝，就至少得60年到70年。按照70年來算，家庭的男主人基本上沒有幾個(gè)能夠看到房貸還清的那天。此外還面臨一個(gè)情況就是，當(dāng)你房貸還清之日就是你的城鎮(zhèn)土地使用權(quán)失效之時(shí)。

所以說，如果單純論住的話，我們現(xiàn)在的一線城市確實(shí)住不起。在確實(shí)住不起的條件下，我們就要干三件事情：第一，要引導(dǎo)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)；第二，大力發(fā)展分級(jí)分類的房地產(chǎn)市場(chǎng)；第三，推動(dòng)房地產(chǎn)租賃業(yè)規(guī)范有序的發(fā)展，適當(dāng)降低租金，能夠維持住大家的居住性要求。也就是說，房子不求所有，但求所用，這也是一個(gè)路。

其三，看在住的過程當(dāng)中誰是真正意義上的剛需。誰是大城市真正意義上的剛需？不是那些無房戶。因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)，無房戶已經(jīng)很難企及了。真正意義上的剛需是改善性需求的群體，高買高賣，低買低賣，他們成為剛需當(dāng)中的有力構(gòu)成。這是改善性住房的情況。

第二，看一看房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金情況。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金，從全國(guó)情況來看是1：225。什么意思？就是225個(gè)月的租金大約等于一套房屋的房?jī)r(jià)。國(guó)際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是200個(gè)月到300個(gè)月之間，中國(guó)正好落在200個(gè)月到300個(gè)月中間，非常完美。因?yàn)榈陀?00個(gè)月容易導(dǎo)致房地產(chǎn)的破舊，高于300個(gè)月容易導(dǎo)致住不起的情況發(fā)生。所以說，225個(gè)月就非常合適。中央作出決策，大力發(fā)展房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，原因就在這里。

但是，中國(guó)三線以上城市卻不太樂觀。我國(guó)三線以上城市房屋的租售比是1：400，北京、上海這樣的城市基本在1：600以上。也就是說，北京、上海等城市的房屋需要600個(gè)月的房租才能等于一套房的房?jī)r(jià)。600個(gè)月的房租核算成年租金收益率是多少？1.7%左右。當(dāng)前，大家已經(jīng)覺得房租很高了，但是實(shí)際上發(fā)展專業(yè)性的房屋租賃市場(chǎng)，對(duì)于北京和上海這樣的城市來講，還是一個(gè)重大的難題。因?yàn)榉孔獾某鲎馐找媛手挥?.7%，而類似這樣的大城市的房子動(dòng)輒一套就是10萬元一平米，60平米的房子就要600萬，如果按照一個(gè)月5000元的租金算，一年才能收6萬元租金。相比較來說，把錢存銀行還有2.1%的利息。在這個(gè)條件下，發(fā)展專業(yè)性的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，對(duì)于我們來講還是有很大的難度。因此，適當(dāng)?shù)慕⒐夥?，是落?shí)租賃市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，滿足老百姓居住性需要的重要舉措。

第三，關(guān)于房地產(chǎn)投資的問題。

2016年1-7月，北京住宅竣工面積為518.3萬平方米，增長(zhǎng)24.3%；住宅銷售面積為482.7萬平方米，下降20.6%。北京市目前待售房地產(chǎn)的規(guī)模是902萬平方米，增長(zhǎng)10.8%。從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)來看，我們并沒有看到市場(chǎng)上鼓吹的北京存量房已經(jīng)沒有幾套的說法。所以大家盡可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一種穩(wěn)定、開明的心態(tài)。