（四）房地產(chǎn)市場投資水平由降轉(zhuǎn)升 

近年來，經(jīng)濟下行壓力不斷加大的原因，一方面因素是出口增速的下降，而更為重要的一方面因素是投資增速的下降。投資增速的下降主要來自于房地產(chǎn)市場投資增長的下降。2013年房地產(chǎn)市場投資增長19.8%，2014年增長10.5%，到2015年增長1%，房地產(chǎn)市場投資占全部投資的1/5左右，那么，它的增速連年下滑必然會拖累整個投資的增速下降，也勢必會使經(jīng)濟下行壓力不斷加大，所以，我們要分析房地產(chǎn)市場投資未來的走勢。 

房地產(chǎn)市場投資增長下降的兩個原因，一是拿地難，二是賣房難。從拿地難來看。房地產(chǎn)開發(fā)商為了銷路都到大城市拿地，但是這個地不好拿，這就制約了房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，進而影響到房地產(chǎn)投資。 

從賣房難來看。賣房難與造城運動有密切關(guān)系。2009年之后，各級政府都認為擴大內(nèi)需最大的潛力就是城鎮(zhèn)化建設(shè)，但是在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，出現(xiàn)了對城鎮(zhèn)化的理解不全面的問題，認為城鎮(zhèn)化就是大量建造工業(yè)、商業(yè)、生活用房，擴大城區(qū)面積，把農(nóng)田變成城市，讓農(nóng)民住到樓上，并基于這些看法，以各種優(yōu)惠政策來吸引開發(fā)商建房蓋樓。而開發(fā)商在2008年面臨拿地難的問題時發(fā)現(xiàn)中小城市政府為房地產(chǎn)市場提供了很多優(yōu)惠政策，便開始到中小城市大量蓋房，并認為這也是中國城鎮(zhèn)化一個新方向。但是，在一幢幢樓房蓋好后，中小城市人氣不足的問題就越發(fā)顯現(xiàn)出來。城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的一個評價指標(biāo)就是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎兀y(tǒng)計的對象是人而不是房子。所以，城鎮(zhèn)化水平的提高關(guān)鍵是城市人氣度的提高，只有越來越多的人愿意到你這里來工作、生活，城鎮(zhèn)化水平才會不斷提高。那么，怎么樣才能提高城市的人氣度？當(dāng)然，蓋房子很重要，沒有房子住，別人肯定也不會到這個城市來。然而，僅有住房還不夠，還需要有一份工作。比如農(nóng)民住到樓房，他沒有工作就無法生活，也就無法在這里待下去。因此，要推行產(chǎn)城融合。政府要為產(chǎn)業(yè)體系提供發(fā)展條件，如交通運輸、水電氣暖以及所有與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的配套條件，都要發(fā)展起來。同時，政府也要為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供行政服務(wù)。由此可見，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對政府工作是多方面的考驗，如果各方面工作做得不到位，產(chǎn)業(yè)就發(fā)展不起來，城市人氣度無法提高。現(xiàn)在，很多三、四線城市人氣不足的問題都和上述因素有關(guān)系。另外，教育和醫(yī)療衛(wèi)生條件也是影響城市人氣度的因素。綜上，我們說城鎮(zhèn)化是一個自然歷史過程，它是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包含了基礎(chǔ)設(shè)施體系、住房體系、公共服務(wù)體系、城市產(chǎn)業(yè)體系、城市文化體系等多方面的發(fā)展。只有這些全面發(fā)展，城市才是宜居的，才會吸引人來此工作、生活，城市的人氣度才能不斷提高。 

然而，造城運動的重點是蓋房子。在房子蓋好后，由于城市人氣不高，造成賣房困難，這對開發(fā)商來說是致命的困難。開發(fā)商向銀行貸款建房，結(jié)果賣不掉，那么開發(fā)商的壓力就會很大，他就沒有能力，也不愿意再拿地建房，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下降。所以，我們說房地產(chǎn)投資的下降，一方面原因是拿地難、賣房難，而更深層次的原因是城鎮(zhèn)化的矛盾、造城運動。這是我們要解決的一個大問題，把這個問題理順了，城市的發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿σ簿统浞轴尫懦鰜砹恕Ｔ谶@個背景下，我們看到房地產(chǎn)企業(yè)在大中小城市的銷售普遍不好，在2014年面臨著前所未有的困難。原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)在中小城市的開發(fā)建設(shè)成本低，為回收資金實行以價換量，降價促銷，這使得大城市的購房者也開始持幣待購，進而造成房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在銷售困難，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資連年大幅下降。 

但是，自2015年以來，大城市的銷售形勢有所好轉(zhuǎn)。這就帶給我們一個思考，中國的房地產(chǎn)市場到底處在什么樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)？我認為，中國的房地產(chǎn)市場還在成長之中，并與中國的城鎮(zhèn)化緊密相關(guān)。2015年按常住人口計算，中國的城鎮(zhèn)化水平為56.1%，而高收入國家普遍超過70%，比如日本的城鎮(zhèn)化率超過90%，美國的超過80%。實現(xiàn)現(xiàn)代化離不開高水平的城鎮(zhèn)化，或者說城市社會，這是引領(lǐng)中國夢的一個非常重要的火車頭。從這個角度來看，中國的城鎮(zhèn)化還必須要持續(xù)推進，而且在客觀上也確實在繼續(xù)推進。比如，2015年城鎮(zhèn)常住人口增加了2200萬人，城鎮(zhèn)化率按常住人口計算比2014年提高了1.33個百分點。由此，在經(jīng)濟下行壓力不斷加大的背景下，我們看到，中國的城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進中。那么，為什么這么說呢？原因有三個： 

第一，城市人口的不斷增加。一是年輕人的增加。每年的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生就有700多萬，他們中的大部分要到大城市來發(fā)展?，F(xiàn)在農(nóng)民工有2.77億，他們也都選擇到大城市打工掙錢。所以說，大量的年輕人到大城市工作、生活是一個客觀大勢。二是城市需要人。就北京來說，雖然嚴(yán)控人口規(guī)模，但是在2015年常住人口增加了18萬左右。這是由于為了維持北京各行各業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，國家機關(guān)、各大企事業(yè)單位都在招人。而另一方面為保證正常的城市生活，在人才方面不僅需要吸納高端產(chǎn)業(yè)人口，還要包容低端產(chǎn)業(yè)人口。 

所以，我們說城市人口的增長是城鎮(zhèn)化乃至社會發(fā)展中一個不可阻擋的趨勢。目前，為了化解北京人口過多與城市發(fā)展的矛盾，要深入推進京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略。另外，我們發(fā)現(xiàn)，一些發(fā)達的二線城市，其人口增長率開始快于一線大城市。所有這些都說明了中國的城鎮(zhèn)化在持續(xù)推進，這也是剛性和改善性買房需求的基本來源。城市的年輕人、成家的人在不斷增加，相應(yīng)的買房需求也就會不斷增加，這就是房地產(chǎn)市場成長的一個基本力量。那么，有些人就說了，現(xiàn)在每戶都有一套房，房地產(chǎn)市場開始到了一個飽和點，未來的發(fā)展速度會減慢。這種看法沒有考慮城鎮(zhèn)化的發(fā)展，現(xiàn)在對于城鎮(zhèn)常住人口的統(tǒng)計是靜態(tài)的，若從發(fā)展變化的角度來看，城市人口還在繼續(xù)增加，今后有可能超10億。可見，住房需求還有很大增長潛力。另外，現(xiàn)在的城市還有2億多非戶籍居民，他們到城市就是掙錢來了，多數(shù)在租房居住。例如，一個大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生要在北京拼一把，面對高房價就只能選擇在昌平區(qū)北四村租個床位。像他一樣在北京打拼的人，包括100多萬住在地下半地下室的人，如果未來變成北京戶籍居民，就不會滿足于這種居住條件了。 

全面建成小康社會和中國夢的實現(xiàn)，就是所有中國人都居者有其屋，而且是在他愿意發(fā)展的地方有他理想的住房。從這個角度來講，中國房地產(chǎn)市場的剛性和改善性買房需求的成長源泉是非常強大的，它與中國城鎮(zhèn)化相結(jié)合，與城鎮(zhèn)居民居住水平的提高相聯(lián)系。所以說，這是房地產(chǎn)市場銷售好轉(zhuǎn)一個基礎(chǔ)性的原因。 

第二，持幣待購的行為在大城市消失。現(xiàn)在大家不再等著房價降了再買，原因就是大城市不具備降價的條件。由于開發(fā)商在中小城市拿地便宜，所以在這些城市可以實行降價促銷，但是北京的地價太貴，由此造成房價的居高不下。也就是說，大城市的房價與拿地難有緊密關(guān)系。有報道稱，一個開發(fā)商在北京南三環(huán)附近拿的地，按照拿地成本計算的樓面價是4.7萬/平米。在這種情況下，開發(fā)商降價售樓就會虧損。2015年全國排在前100個房地產(chǎn)企業(yè)，其平均利潤率只有11%左右，它的降價空間已經(jīng)被壓縮得很小了。所以，大城市的房價都表現(xiàn)出較強的剛性，也就是在銷售困難的條件下很少有開發(fā)商選擇大幅度降價售樓。那么，房價不降，勢必會改變持幣待購的現(xiàn)象。比如，年輕人結(jié)婚了打算等著房價下降買房，結(jié)果等了半年，再去看樓盤時發(fā)現(xiàn)房價沒怎么降，這時他就會考慮買房。所以說，大城市房價的客觀走勢糾正了人們對大城市房價下降的預(yù)期，由此看房買房的人也就多了起來。 

第三，因城施策。2014年以來，各城市在購房政策上都在推行按揭貸款，調(diào)整首付比例，包括央行連續(xù)六次下調(diào)存貸款利率，這些政策有利地提高了剛性和改善性的購房能力。比如，年輕人買房，一方面要靠父母支付首付，另一方面要靠銀行按揭貸款。銀行按揭貸款的月供水平對年輕人至關(guān)重要，銀行貸款利率的下降使他的月供水平也隨之下降，那么他的貸款使用能力就有所增強。另外，下調(diào)首付比例使購房者父母拿的錢也有一定減少。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，購房政策的調(diào)整使剛性和改善性購房能力提高了30%，房地產(chǎn)市場銷售形勢有所好轉(zhuǎn)，2015年城鎮(zhèn)商品房的銷售面積比2014年增長了6.5%，銷售額增長了14.4%。銷售額的增長比例比銷量增長比例高出很多的原因在于賣房行為多集中于大城市。 

另外，房地產(chǎn)存量房很多，要去庫存。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，在大城市和中小城市的占壓資金水平不一樣。從拿地價看，北京一塊地動不動就幾十個億，而同樣一塊地在一個縣級市可能就幾個億。從資金回籠看，北京賣一套房子可以回籠幾百萬資金，而同樣一套房子放到一個縣級市最多回籠幾十萬資金。所以，面對房地產(chǎn)市場占壓開發(fā)商資金的情況，必須要根據(jù)地域特點的情況來加權(quán)。現(xiàn)在主要是大城市的樓市活躍，這恰恰在資金方面給了開發(fā)商一個有力的支持。2015年12月末，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源比2014年增長2.6%，在2016年1月至2月，在預(yù)購定金等方面的同比增長超過30%。由此可見，大城市的樓市銷售及回籠資金能力遠遠高于中小城市。 

從樓市資金回暖的情況來看，雖然中小城市現(xiàn)在還壓著很多樓盤沒有賣，但是大城市的樓市資金已周轉(zhuǎn)起來，房地產(chǎn)市場的投資開始活躍。2016年1月至2月房地產(chǎn)市場投資增長3%，增速比2015提高了2個百分點。也就是說，房地產(chǎn)企業(yè)在大城市的銷售及資金回籠情況好轉(zhuǎn)后，要再發(fā)展就必須考慮再拿地建房，加上各城市的樓市利好政策，增加了必要的土地供給，還有新型城鎮(zhèn)化對樓市預(yù)期的引導(dǎo)，整個房地產(chǎn)市場處于一個恢復(fù)狀態(tài)。同時，這種恢復(fù)的狀態(tài)結(jié)束了房地產(chǎn)投資增長持續(xù)下降的格局。從這個角度來看，房地產(chǎn)投資在2016年1月到2月已經(jīng)出現(xiàn)了回升的苗頭，當(dāng)然可能未來還會有所波動，但是就大的發(fā)展趨勢來說，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進、房地產(chǎn)市場銷售形勢的變化以及二線城市樓市發(fā)展強勁的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場投資開始由降轉(zhuǎn)穩(wěn)、由穩(wěn)轉(zhuǎn)升，這一趨勢已經(jīng)表現(xiàn)得越來越明顯。 

在這一背景下，投資的增長由降轉(zhuǎn)穩(wěn)。這是由于基礎(chǔ)設(shè)施投資作為穩(wěn)定投資增長的主導(dǎo)力量，能力不斷增強，而房地產(chǎn)投資作為拉動整個投資的因素，它的作用在改變，那么，把這兩個因素相結(jié)合就可以得出一個結(jié)論，就是整個投資的增長未來將是由降轉(zhuǎn)穩(wěn)。由此，可以說經(jīng)濟下行壓力的一個重要來源基本消失，再加上消費的穩(wěn)定，也可以得到一個結(jié)論，就是2012年以來的穩(wěn)增長在穩(wěn)定國內(nèi)需求方面的效果越來越多地表現(xiàn)出來。2016年中國經(jīng)濟增長由弱轉(zhuǎn)穩(wěn)，在國際金融危機之后越來越多地依靠內(nèi)需的增長。由此，我們可以做出一個基本的判斷，就是中國經(jīng)濟增長經(jīng)過“十二五”期間的增速換檔，現(xiàn)在基本觸底。