（四）房地產(chǎn)市場(chǎng)投資水平由降轉(zhuǎn)升 

近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大的原因，一方面因素是出口增速的下降，而更為重要的一方面因素是投資增速的下降。投資增速的下降主要來(lái)自于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)的下降。2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)19.8%，2014年增長(zhǎng)10.5%，到2015年增長(zhǎng)1%，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資占全部投資的1/5左右，那么，它的增速連年下滑必然會(huì)拖累整個(gè)投資的增速下降，也勢(shì)必會(huì)使經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大，所以，我們要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)投資未來(lái)的走勢(shì)。 

房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)下降的兩個(gè)原因，一是拿地難，二是賣(mài)房難。從拿地難來(lái)看。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)路都到大城市拿地，但是這個(gè)地不好拿，這就制約了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)投資。 

從賣(mài)房難來(lái)看。賣(mài)房難與造城運(yùn)動(dòng)有密切關(guān)系。2009年之后，各級(jí)政府都認(rèn)為擴(kuò)大內(nèi)需最大的潛力就是城鎮(zhèn)化建設(shè)，但是在加快城鎮(zhèn)化建設(shè)過(guò)程中，出現(xiàn)了對(duì)城鎮(zhèn)化的理解不全面的問(wèn)題，認(rèn)為城鎮(zhèn)化就是大量建造工業(yè)、商業(yè)、生活用房，擴(kuò)大城區(qū)面積，把農(nóng)田變成城市，讓農(nóng)民住到樓上，并基于這些看法，以各種優(yōu)惠政策來(lái)吸引開(kāi)發(fā)商建房蓋樓。而開(kāi)發(fā)商在2008年面臨拿地難的問(wèn)題時(shí)發(fā)現(xiàn)中小城市政府為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了很多優(yōu)惠政策，便開(kāi)始到中小城市大量蓋房，并認(rèn)為這也是中國(guó)城鎮(zhèn)化一個(gè)新方向。但是，在一幢幢樓房蓋好后，中小城市人氣不足的問(wèn)題就越發(fā)顯現(xiàn)出來(lái)。城鎮(zhèn)化發(fā)展水平的一個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)就是城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎?，它統(tǒng)計(jì)的對(duì)象是人而不是房子。所以，城鎮(zhèn)化水平的提高關(guān)鍵是城市人氣度的提高，只有越來(lái)越多的人愿意到你這里來(lái)工作、生活，城鎮(zhèn)化水平才會(huì)不斷提高。那么，怎么樣才能提高城市的人氣度？當(dāng)然，蓋房子很重要，沒(méi)有房子住，別人肯定也不會(huì)到這個(gè)城市來(lái)。然而，僅有住房還不夠，還需要有一份工作。比如農(nóng)民住到樓房，他沒(méi)有工作就無(wú)法生活，也就無(wú)法在這里待下去。因此，要推行產(chǎn)城融合。政府要為產(chǎn)業(yè)體系提供發(fā)展條件，如交通運(yùn)輸、水電氣暖以及所有與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的配套條件，都要發(fā)展起來(lái)。同時(shí)，政府也要為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供行政服務(wù)。由此可見(jiàn)，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)政府工作是多方面的考驗(yàn)，如果各方面工作做得不到位，產(chǎn)業(yè)就發(fā)展不起來(lái)，城市人氣度無(wú)法提高?，F(xiàn)在，很多三、四線城市人氣不足的問(wèn)題都和上述因素有關(guān)系。另外，教育和醫(yī)療衛(wèi)生條件也是影響城市人氣度的因素。綜上，我們說(shuō)城鎮(zhèn)化是一個(gè)自然歷史過(guò)程，它是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包含了基礎(chǔ)設(shè)施體系、住房體系、公共服務(wù)體系、城市產(chǎn)業(yè)體系、城市文化體系等多方面的發(fā)展。只有這些全面發(fā)展，城市才是宜居的，才會(huì)吸引人來(lái)此工作、生活，城市的人氣度才能不斷提高。 

然而，造城運(yùn)動(dòng)的重點(diǎn)是蓋房子。在房子蓋好后，由于城市人氣不高，造成賣(mài)房困難，這對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是致命的困難。開(kāi)發(fā)商向銀行貸款建房，結(jié)果賣(mài)不掉，那么開(kāi)發(fā)商的壓力就會(huì)很大，他就沒(méi)有能力，也不愿意再拿地建房，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的下降。所以，我們說(shuō)房地產(chǎn)投資的下降，一方面原因是拿地難、賣(mài)房難，而更深層次的原因是城鎮(zhèn)化的矛盾、造城運(yùn)動(dòng)。這是我們要解決的一個(gè)大問(wèn)題，把這個(gè)問(wèn)題理順了，城市的發(fā)展空間、發(fā)展?jié)摿σ簿统浞轴尫懦鰜?lái)了。在這個(gè)背景下，我們看到房地產(chǎn)企業(yè)在大中小城市的銷(xiāo)售普遍不好，在2014年面臨著前所未有的困難。原因就在于房地產(chǎn)企業(yè)在中小城市的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本低，為回收資金實(shí)行以價(jià)換量，降價(jià)促銷(xiāo)，這使得大城市的購(gòu)房者也開(kāi)始持幣待購(gòu)，進(jìn)而造成房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在銷(xiāo)售困難，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)投資連年大幅下降。 

但是，自2015年以來(lái)，大城市的銷(xiāo)售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)。這就帶給我們一個(gè)思考，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到底處在什么樣的發(fā)展?fàn)顟B(tài)？我認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還在成長(zhǎng)之中，并與中國(guó)的城鎮(zhèn)化緊密相關(guān)。2015年按常住人口計(jì)算，中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平為56.1%，而高收入國(guó)家普遍超過(guò)70%，比如日本的城鎮(zhèn)化率超過(guò)90%，美國(guó)的超過(guò)80%。實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化離不開(kāi)高水平的城鎮(zhèn)化，或者說(shuō)城市社會(huì)，這是引領(lǐng)中國(guó)夢(mèng)的一個(gè)非常重要的火車(chē)頭。從這個(gè)角度來(lái)看，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還必須要持續(xù)推進(jìn)，而且在客觀上也確實(shí)在繼續(xù)推進(jìn)。比如，2015年城鎮(zhèn)常住人口增加了2200萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率按常住人口計(jì)算比2014年提高了1.33個(gè)百分點(diǎn)。由此，在經(jīng)濟(jì)下行壓力不斷加大的背景下，我們看到，中國(guó)的城鎮(zhèn)化還在持續(xù)推進(jìn)中。那么，為什么這么說(shuō)呢？原因有三個(gè)： 

第一，城市人口的不斷增加。一是年輕人的增加。每年的應(yīng)屆大學(xué)畢業(yè)生就有700多萬(wàn)，他們中的大部分要到大城市來(lái)發(fā)展?，F(xiàn)在農(nóng)民工有2.77億，他們也都選擇到大城市打工掙錢(qián)。所以說(shuō)，大量的年輕人到大城市工作、生活是一個(gè)客觀大勢(shì)。二是城市需要人。就北京來(lái)說(shuō)，雖然嚴(yán)控人口規(guī)模，但是在2015年常住人口增加了18萬(wàn)左右。這是由于為了維持北京各行各業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，國(guó)家機(jī)關(guān)、各大企事業(yè)單位都在招人。而另一方面為保證正常的城市生活，在人才方面不僅需要吸納高端產(chǎn)業(yè)人口，還要包容低端產(chǎn)業(yè)人口。 

所以，我們說(shuō)城市人口的增長(zhǎng)是城鎮(zhèn)化乃至社會(huì)發(fā)展中一個(gè)不可阻擋的趨勢(shì)。目前，為了化解北京人口過(guò)多與城市發(fā)展的矛盾，要深入推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略。另外，我們發(fā)現(xiàn)，一些發(fā)達(dá)的二線城市，其人口增長(zhǎng)率開(kāi)始快于一線大城市。所有這些都說(shuō)明了中國(guó)的城鎮(zhèn)化在持續(xù)推進(jìn)，這也是剛性和改善性買(mǎi)房需求的基本來(lái)源。城市的年輕人、成家的人在不斷增加，相應(yīng)的買(mǎi)房需求也就會(huì)不斷增加，這就是房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)的一個(gè)基本力量。那么，有些人就說(shuō)了，現(xiàn)在每戶都有一套房，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始到了一個(gè)飽和點(diǎn)，未來(lái)的發(fā)展速度會(huì)減慢。這種看法沒(méi)有考慮城鎮(zhèn)化的發(fā)展，現(xiàn)在對(duì)于城鎮(zhèn)常住人口的統(tǒng)計(jì)是靜態(tài)的，若從發(fā)展變化的角度來(lái)看，城市人口還在繼續(xù)增加，今后有可能超10億?？梢?jiàn)，住房需求還有很大增長(zhǎng)潛力。另外，現(xiàn)在的城市還有2億多非戶籍居民，他們到城市就是掙錢(qián)來(lái)了，多數(shù)在租房居住。例如，一個(gè)大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生要在北京拼一把，面對(duì)高房?jī)r(jià)就只能選擇在昌平區(qū)北四村租個(gè)床位。像他一樣在北京打拼的人，包括100多萬(wàn)住在地下半地下室的人，如果未來(lái)變成北京戶籍居民，就不會(huì)滿足于這種居住條件了。 

全面建成小康社會(huì)和中國(guó)夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)，就是所有中國(guó)人都居者有其屋，而且是在他愿意發(fā)展的地方有他理想的住房。從這個(gè)角度來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性和改善性買(mǎi)房需求的成長(zhǎng)源泉是非常強(qiáng)大的，它與中國(guó)城鎮(zhèn)化相結(jié)合，與城鎮(zhèn)居民居住水平的提高相聯(lián)系。所以說(shuō)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售好轉(zhuǎn)一個(gè)基礎(chǔ)性的原因。 

第二，持幣待購(gòu)的行為在大城市消失。現(xiàn)在大家不再等著房?jī)r(jià)降了再買(mǎi)，原因就是大城市不具備降價(jià)的條件。由于開(kāi)發(fā)商在中小城市拿地便宜，所以在這些城市可以實(shí)行降價(jià)促銷(xiāo)，但是北京的地價(jià)太貴，由此造成房?jī)r(jià)的居高不下。也就是說(shuō)，大城市的房?jī)r(jià)與拿地難有緊密關(guān)系。有報(bào)道稱，一個(gè)開(kāi)發(fā)商在北京南三環(huán)附近拿的地，按照拿地成本計(jì)算的樓面價(jià)是4.7萬(wàn)/平米。在這種情況下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)售樓就會(huì)虧損。2015年全國(guó)排在前100個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，其平均利潤(rùn)率只有11%左右，它的降價(jià)空間已經(jīng)被壓縮得很小了。所以，大城市的房?jī)r(jià)都表現(xiàn)出較強(qiáng)的剛性，也就是在銷(xiāo)售困難的條件下很少有開(kāi)發(fā)商選擇大幅度降價(jià)售樓。那么，房?jī)r(jià)不降，勢(shì)必會(huì)改變持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。比如，年輕人結(jié)婚了打算等著房?jī)r(jià)下降買(mǎi)房，結(jié)果等了半年，再去看樓盤(pán)時(shí)發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)沒(méi)怎么降，這時(shí)他就會(huì)考慮買(mǎi)房。所以說(shuō)，大城市房?jī)r(jià)的客觀走勢(shì)糾正了人們對(duì)大城市房?jī)r(jià)下降的預(yù)期，由此看房買(mǎi)房的人也就多了起來(lái)。 

第三，因城施策。2014年以來(lái)，各城市在購(gòu)房政策上都在推行按揭貸款，調(diào)整首付比例，包括央行連續(xù)六次下調(diào)存貸款利率，這些政策有利地提高了剛性和改善性的購(gòu)房能力。比如，年輕人買(mǎi)房，一方面要靠父母支付首付，另一方面要靠銀行按揭貸款。銀行按揭貸款的月供水平對(duì)年輕人至關(guān)重要，銀行貸款利率的下降使他的月供水平也隨之下降，那么他的貸款使用能力就有所增強(qiáng)。另外，下調(diào)首付比例使購(gòu)房者父母拿的錢(qián)也有一定減少。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，購(gòu)房政策的調(diào)整使剛性和改善性購(gòu)房能力提高了30%，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)有所好轉(zhuǎn)，2015年城鎮(zhèn)商品房的銷(xiāo)售面積比2014年增長(zhǎng)了6.5%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了14.4%。銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)比例比銷(xiāo)量增長(zhǎng)比例高出很多的原因在于賣(mài)房行為多集中于大城市。 

另外，房地產(chǎn)存量房很多，要去庫(kù)存。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在大城市和中小城市的占?jí)嘿Y金水平不一樣。從拿地價(jià)看，北京一塊地動(dòng)不動(dòng)就幾十個(gè)億，而同樣一塊地在一個(gè)縣級(jí)市可能就幾個(gè)億。從資金回籠看，北京賣(mài)一套房子可以回籠幾百萬(wàn)資金，而同樣一套房子放到一個(gè)縣級(jí)市最多回籠幾十萬(wàn)資金。所以，面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)占?jí)洪_(kāi)發(fā)商資金的情況，必須要根據(jù)地域特點(diǎn)的情況來(lái)加權(quán)?，F(xiàn)在主要是大城市的樓市活躍，這恰恰在資金方面給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)有力的支持。2015年12月末，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源比2014年增長(zhǎng)2.6%，在2016年1月至2月，在預(yù)購(gòu)定金等方面的同比增長(zhǎng)超過(guò)30%。由此可見(jiàn)，大城市的樓市銷(xiāo)售及回籠資金能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小城市。 

從樓市資金回暖的情況來(lái)看，雖然中小城市現(xiàn)在還壓著很多樓盤(pán)沒(méi)有賣(mài)，但是大城市的樓市資金已周轉(zhuǎn)起來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資開(kāi)始活躍。2016年1月至2月房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增長(zhǎng)3%，增速比2015提高了2個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在大城市的銷(xiāo)售及資金回籠情況好轉(zhuǎn)后，要再發(fā)展就必須考慮再拿地建房，加上各城市的樓市利好政策，增加了必要的土地供給，還有新型城鎮(zhèn)化對(duì)樓市預(yù)期的引導(dǎo)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)恢復(fù)狀態(tài)。同時(shí)，這種恢復(fù)的狀態(tài)結(jié)束了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)持續(xù)下降的格局。從這個(gè)角度來(lái)看，房地產(chǎn)投資在2016年1月到2月已經(jīng)出現(xiàn)了回升的苗頭，當(dāng)然可能未來(lái)還會(huì)有所波動(dòng)，但是就大的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，隨著新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)的變化以及二線城市樓市發(fā)展強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資開(kāi)始由降轉(zhuǎn)穩(wěn)、由穩(wěn)轉(zhuǎn)升，這一趨勢(shì)已經(jīng)表現(xiàn)得越來(lái)越明顯。 

在這一背景下，投資的增長(zhǎng)由降轉(zhuǎn)穩(wěn)。這是由于基礎(chǔ)設(shè)施投資作為穩(wěn)定投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力量，能力不斷增強(qiáng)，而房地產(chǎn)投資作為拉動(dòng)整個(gè)投資的因素，它的作用在改變，那么，把這兩個(gè)因素相結(jié)合就可以得出一個(gè)結(jié)論，就是整個(gè)投資的增長(zhǎng)未來(lái)將是由降轉(zhuǎn)穩(wěn)。由此，可以說(shuō)經(jīng)濟(jì)下行壓力的一個(gè)重要來(lái)源基本消失，再加上消費(fèi)的穩(wěn)定，也可以得到一個(gè)結(jié)論，就是2012年以來(lái)的穩(wěn)增長(zhǎng)在穩(wěn)定國(guó)內(nèi)需求方面的效果越來(lái)越多地表現(xiàn)出來(lái)。2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由弱轉(zhuǎn)穩(wěn)，在國(guó)際金融危機(jī)之后越來(lái)越多地依靠?jī)?nèi)需的增長(zhǎng)。由此，我們可以做出一個(gè)基本的判斷，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)經(jīng)過(guò)“十二五”期間的增速換檔，現(xiàn)在基本觸底。