上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員孫黎分析稱，“新政不但減免了滿2年不足5年的普通住宅交易稅費(fèi)，還將釋放一批存量房源。據(jù)對中原地產(chǎn)上海門店的調(diào)查，滿2年不足5年普通住宅掛牌比重不超過市場總量的20%。“預(yù)計新政執(zhí)行后，上海全市二手住宅掛牌量增長幅度在7%左右。”

改善型需求獲支撐：購房成本能降多少？

業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，“金融＋財稅”的政策組合體現(xiàn)了中央政府對“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策導(dǎo)向鮮明，這將極大支撐改善型住房需求。上海中原地產(chǎn)高級研究院孫黎說：“政策導(dǎo)向就是讓改善性購房者積極入市，降低入市門檻和成本。”

那么，二套房的購買成本到底能降多少？據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測算，以一套200萬元總價的住房為例，如果按照目前一線城市首付7成的比例計算，首付款是140萬元，需要向銀行貸款60萬元，如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計算，在基準(zhǔn)利率條件下，20年期等額本息的還款總額為102萬元；而按照新政4成的比例計算，首付款為80萬元，需要向銀行貸款120萬元，按照同樣的貸款條件，其還款總額為205萬元。

簡單對比來看，降低首付比例并不意味貸款成本降低了，實際還有所增加。7成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬+102萬即242萬元；而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬+205萬即285萬元。后者要增加43萬元的支付成本。

（圖片說明：遼寧省沈陽市一位市民在惠民房交會上觀看二手房交易信息。）

不過，上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說，“在7成首付的情況下，購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資，年化利率只要不低于2.8%，20年的利息總額將超過43萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”

新政還規(guī)定，二套房貸款利率取消“1.1倍”限制，具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著，二套房的貸款利息支出也將有所降低。

此外，營業(yè)稅免征“五改二”也直接關(guān)系買賣雙方的“真金白銀”。據(jù)中原地產(chǎn)測算，以上海為例，一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬-25萬元之間。

（圖片說明：路人走過上海市江蘇路上的一家房屋中介所。）