上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級研究員孫黎分析稱,“新政不但減免了滿2年不足5年的普通住宅交易稅費(fèi),還將釋放一批存量房源。據(jù)對中原地產(chǎn)上海門店的調(diào)查,滿2年不足5年普通住宅掛牌比重不超過市場總量的20%。“預(yù)計新政執(zhí)行后,上海全市二手住宅掛牌量增長幅度在7%左右。”
改善型需求獲支撐:購房成本能降多少?
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為,“金融+財稅”的政策組合體現(xiàn)了中央政府對“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策導(dǎo)向鮮明,這將極大支撐改善型住房需求。上海中原地產(chǎn)高級研究院孫黎說:“政策導(dǎo)向就是讓改善性購房者積極入市,降低入市門檻和成本。”
那么,二套房的購買成本到底能降多少?據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院測算,以一套200萬元總價的住房為例,如果按照目前一線城市首付7成的比例計算,首付款是140萬元,需要向銀行貸款60萬元,如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計算,在基準(zhǔn)利率條件下,20年期等額本息的還款總額為102萬元;而按照新政4成的比例計算,首付款為80萬元,需要向銀行貸款120萬元,按照同樣的貸款條件,其還款總額為205萬元。
簡單對比來看,降低首付比例并不意味貸款成本降低了,實際還有所增加。7成首付下,首付和按揭貸款的總金額為140萬+102萬即242萬元;而在4成首付下,首付和按揭貸款的總金額為80萬+205萬即285萬元。后者要增加43萬元的支付成本。
(圖片說明:遼寧省沈陽市一位市民在惠民房交會上觀看二手房交易信息。)
不過,上海易居房地產(chǎn)研究員嚴(yán)躍進(jìn)說,“在7成首付的情況下,購房者需多繳納首付款60萬元。如果把這筆錢拿來投資,年化利率只要不低于2.8%,20年的利息總額將超過43萬元,所以,購房者的成本還是降低了。”
新政還規(guī)定,二套房貸款利率取消“1.1倍”限制,具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。這意味著,二套房的貸款利息支出也將有所降低。
此外,營業(yè)稅免征“五改二”也直接關(guān)系買賣雙方的“真金白銀”。據(jù)中原地產(chǎn)測算,以上海為例,一套普通住宅交易可減少稅費(fèi)在13萬-25萬元之間。
(圖片說明:路人走過上海市江蘇路上的一家房屋中介所。)
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