這么多年轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，和我們首都地位相匹配的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)并沒有真正建立起來。體現(xiàn)這么幾個(gè)方面。

第一，低端過多。比如，近十年新增了400多萬就業(yè)人口，外來人口就業(yè)率更高，超過本地人高達(dá)80%，但是他們在哪里就業(yè)呢？批發(fā)零售、制造業(yè)、住宿餐飲和建筑業(yè)，這四個(gè)行業(yè)就占了2/3。特別是批發(fā)零售，全市從事批發(fā)零售的人員接近125萬，占全市總就業(yè)人口的11.6%，這個(gè)數(shù)字是很驚人的。一個(gè)城市不能沒有批發(fā)零售，但這個(gè)應(yīng)該定位在為整個(gè)城市的居民的生活需求上，不應(yīng)該成為面向東北、西北、華北，幾乎大半個(gè)中國的這么一個(gè)集貿(mào)中心、批發(fā)中心。

第二，高端不足。比如說總部經(jīng)濟(jì)，這是最應(yīng)該發(fā)展的，最體現(xiàn)高精尖的，最能夠體現(xiàn)一個(gè)城市的影響力、控制力和輻射力的。我們雖然有所發(fā)展，應(yīng)該說還算不錯(cuò)。現(xiàn)在有1533家企業(yè)總部在北京，實(shí)現(xiàn)的GDP占全市的48.4%，收入占59.9%，稅收占55.7%。但是我們要和世界比，我們差距在哪里？第一，你的總部是什么？央企總部，我們大概48家企業(yè)總部進(jìn)入世界五百強(qiáng)的，幾乎清一色的央企，只有兩家不是：一個(gè)聯(lián)想，一個(gè)民生銀行。央企總部以壟斷為主要利潤來源，壟斷高價(jià)、壟斷利潤、壟斷資源，與跟真正意義上跨國公司的總部是有區(qū)別的。第二，跨國指數(shù)低。所謂跨國指數(shù)，就是企業(yè)在海外的投資、海外就業(yè)人員、海外的收入占公司總的就業(yè)人員和收入的比重。跨國指數(shù)越高表明該企業(yè)在海外的影響越大。北京的跨國公司跨國指數(shù)只有12.6%，在全國是有影響，但在世界上影響力很小。而國際上的跨國公司的跨國指數(shù)都在60%以上。第三，數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。我跟大家做個(gè)比喻，因?yàn)槿蛴邪巳f多家跨國公司，主宰著整個(gè)全球經(jīng)濟(jì)的百分之七八十的份額，創(chuàng)新的90%。如果把這些跨國公司比成一個(gè)金字塔的話，在塔尖上有我們，現(xiàn)在還不少，特別是世界500強(qiáng)，在世界上所有的城市里面，我們是第一，超過了東京。但是跨國公司這個(gè)大的金字塔、這個(gè)大體系里面，我們份額太少。這個(gè)數(shù)字是前幾年的數(shù)據(jù)，大家做一個(gè)參考而已，比如制造業(yè)，北京能夠得上跨國公司的有26家，東京是326家；金融業(yè)北京46家，東京是181家；軟件業(yè)我們夠得上跨國公司的只有一家，東京是36家；我們最有優(yōu)勢的高科技跨國公司11家，東京是81家?？鐕镜牡貐^(qū)總部在世界各地選最好的城市設(shè)立，我們和東京差不多，530多家，但紐約是1339家。

第三，創(chuàng)新力不強(qiáng)。北京人才優(yōu)勢，最應(yīng)該搞創(chuàng)新。拿出我們兩家創(chuàng)新力最好的企業(yè)比一比，一個(gè)聯(lián)想，一個(gè)百度。聯(lián)想兼并了IBM，在世界上應(yīng)該很有影響，但是核心技術(shù)不多，就是生產(chǎn)，即使生產(chǎn)，規(guī)模也不是很大，體量規(guī)模不到惠普的1/4。百度的競爭對手是谷歌，在中文引擎市場上，百度占絕對控制地位，份額高達(dá)80%，但是平均到全球看，不到4%，而谷歌在全球的市場份額是85%。這也看出我們的差距了。所以我們確實(shí)缺乏一批對行業(yè)有影響力，在世界有影響力的品牌、領(lǐng)軍企業(yè)。一個(gè)因特爾主宰全球80%的芯片市場，思科主宰了全球65%的路由器和交換器市場，我們北京能拿出幾個(gè)在世界上能夠叫得響的企業(yè)？這是我們值得思考的問題。

第四，集約化水平不高。北京能源資源這么緊張，萬人GDP能耗是東京的10.75倍，水耗是東京的9倍。

這個(gè)原因還在于我們的體制。十幾年以前，我到鄉(xiāng)鎮(zhèn)里面去，每一個(gè)鄉(xiāng)都有那么兩三塊產(chǎn)業(yè)用地，這兩三塊產(chǎn)業(yè)用地還不在一起，要把一個(gè)鄉(xiāng)的地搞在一起，規(guī)劃部門就很難做到。那么，一個(gè)鄉(xiāng)的產(chǎn)業(yè)用地?cái)R在一起也不多，能不能幾個(gè)鄉(xiāng)擱在一起？難度巨大，鄉(xiāng)與鄉(xiāng)之間利益上很難合作。碎片化的產(chǎn)業(yè)用地，大的項(xiàng)目盛不下，小的項(xiàng)目看不上，叫做“鳳凰落不下，麻雀不愿意要”。所以，很多產(chǎn)業(yè)用地并沒有高效地利用起來，被迫選了一些低端產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，發(fā)展模式也比較落后，基本上把一塊地弄出來，“七通一平”、“九通一平”搞完，化整為零，分頭出讓，各自招商。開發(fā)商、企業(yè)有的是真建設(shè)；有的是假建設(shè)，多圈少建，圈而不建、跑馬圈地；有的效益好的時(shí)候再發(fā)展，效益不好就扔在那兒了。所以，這種粗放型的發(fā)展方式使得我們整個(gè)這個(gè)效率是比較低的。

這里邊實(shí)際上折射出我們整個(gè)國家城鎮(zhèn)化的一系列深層矛盾，就是我們的城鎮(zhèn)化是缺乏系統(tǒng)的理論研究和完整的頂層設(shè)計(jì)而推進(jìn)的一個(gè)城鎮(zhèn)化。這個(gè)城鎮(zhèn)化帶來的問題很多。比如說，老的二元結(jié)構(gòu)沒解決，新的二元結(jié)構(gòu)又出現(xiàn)了。戶口、教育各方面矛盾越來越多，特別是一些農(nóng)民工進(jìn)到城市里面來，眼看著城市文明，卻被制度擋在外邊，無法享受；但另一條腿在農(nóng)村里面又拔不出來，因?yàn)槟悴豢赡馨涯愕恼亍⒊邪刭u掉，然后拿一筆錢到這里來買房子，那兒還有老人、有孩子、有農(nóng)地，所以說這些農(nóng)民工成為“空中飛人”，兩條腿都不著地。他們?yōu)槲覀兊某擎?zhèn)化做出很大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也是最大的犧牲者。

在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，最核心的一個(gè)問題我們沒有很好地解決，就是城鎮(zhèn)化的支撐動(dòng)力在哪里？真正的城鎮(zhèn)化應(yīng)該是依托在實(shí)體經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展基礎(chǔ)上的城鎮(zhèn)化。百姓有就業(yè)，無論是搞工業(yè)、搞產(chǎn)業(yè)還是搞服務(wù)業(yè)，真正有就業(yè)；企業(yè)有利潤；政府有稅收，從企業(yè)的發(fā)展當(dāng)中獲取稅收，而不是賣地。現(xiàn)在，我們?nèi)珖某擎?zhèn)化是一個(gè)模式，就是靠出賣土地來獲取發(fā)展城鎮(zhèn)化的動(dòng)力。全國土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重一年比一年提高。到2010年，國家已經(jīng)限購，在這一年全國賣地收入占整個(gè)地方財(cái)政收入的76.6%。所以這種城鎮(zhèn)化帶來的后果是非常嚴(yán)重的，這是以房地產(chǎn)的開發(fā)為推動(dòng)的城鎮(zhèn)化。

為了咱們理解方便，我要五方博弈：中央政府、地方政府、開發(fā)商、銀行和老百姓。但是這五方博弈，這么十幾年下來，實(shí)際上是四方受益，一方受損。核心就在于沒有對房地產(chǎn)、對住房進(jìn)行一個(gè)基本的定位。這個(gè)定位通過理論研究應(yīng)該不難搞清楚，住房到底是商品還是準(zhǔn)商品？我們必須有一個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。因?yàn)樯唐酚幸粋€(gè)最基本的屬性，就是只要有需求就會(huì)有供給。因?yàn)橹挥羞@個(gè)屬性，才能滿足供求雙方的價(jià)格均衡。但是我認(rèn)為，在中國我們的住房不具備這個(gè)特點(diǎn)。

中國的住房需求至少有三種。第一種，剛性需求。這么多人到城市里面來，城市里面的人又要生孩子、分家，剛性需求很大。第二，改善需求。小房子換大房子，這是人之常情。這兩個(gè)需求對于13億人本來就很大，我們國家又是一個(gè)耕地很少的國家，能滿足這兩個(gè)需求就很不容易了。但是，一旦房價(jià)漲起來以后，就引發(fā)了人們在銀行存款的擔(dān)憂，對它的收益預(yù)期擔(dān)憂的時(shí)候，就會(huì)把在銀行的收入拿出來去買房子，就會(huì)引發(fā)第三個(gè)需求——投資和投機(jī)需求。這個(gè)需求一旦加入，非常強(qiáng)烈，但供給能不能同步跟進(jìn)？從中央政府來看，一個(gè)基本的邏輯分析架構(gòu)就是房子連著土地、土地連著糧食、糧食連著國家安全。作為一個(gè)大國，肯定要考慮這么一個(gè)基本的底線。因此，我們看到，中央政府的基本出發(fā)點(diǎn)就是限制大量的土地進(jìn)入房地產(chǎn)。第一，減少土地供給；第二，增加供給成本，通過招拍掛，通過增加稅收、出讓金等各種手段，試圖遏制房地產(chǎn)商拿地的積極性，減少土地被占有。但是，面對巨大的需求，房地產(chǎn)商多高的價(jià)格都敢拿，拿完以后很快、很輕而易舉地就轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。同時(shí)我們看到，地方政府和中央政府并不完全一致的思維，地方政府基于分灶吃飯、基于城鎮(zhèn)化的壓力、基于政績考核等，只有千方百計(jì)地要把地轉(zhuǎn)出去，才能有所發(fā)展。銀行更是賺得又安全又保險(xiǎn)。五方博弈，四方都賺錢了，但老百姓一夜之間變成非常擔(dān)憂，都處在一種擔(dān)憂焦慮當(dāng)中。文件下發(fā)得越頻繁，控制得不是土地供給，恰恰是需求的增加。這種博弈后果非常嚴(yán)重。有人就講，羊毛出在羊身上，四方賺的錢都來自于老百姓的損失，這種結(jié)果能長久嗎？能持久嗎？持久不了。

后果不僅如此，我認(rèn)為成為中國一個(gè)心結(jié)。第一，侵蝕了實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這么多年誰在搞創(chuàng)新。中央的單位都在圈地，大量地派駐房地產(chǎn)公司圈地搞房地產(chǎn)，主業(yè)不搞搞副業(yè)。民營企業(yè)稍微有品牌的都搞房地產(chǎn)，沒有品牌的也搞。我到永康去調(diào)研，永康的書記說：在我們永康的企業(yè)家，家家戶戶養(yǎng)三只動(dòng)物。第一，養(yǎng)一頭牛。那是我們的實(shí)業(yè)起家，勤勤懇懇、辛辛苦苦，現(xiàn)在不賺錢，就像牛一樣吃草，很辛苦。第二，養(yǎng)一頭豬。就是房地產(chǎn)，豬吃了飼料，躺在那兒，就可以長膘，就像買了房子，不管買多少都能夠增值，這是一頭豬。第三，養(yǎng)一頭老虎。就在資本市場上高利貸，說賺就賺一大把，就像老虎“百獸之王”。他說，三只動(dòng)物長膘的速度不一樣，企業(yè)家們很明白怎么干，紛紛用牛飼料喂豬，從銀行貸款出來，說是生產(chǎn)線改造、實(shí)體經(jīng)濟(jì)。錢一旦拿到，想方設(shè)法，整個(gè)資本沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，在虛擬經(jīng)濟(jì)上滾動(dòng)膨脹。所以，國家調(diào)控以后，這些資本沒地方去了，紛紛進(jìn)入農(nóng)產(chǎn)品、收藏品、貴金屬，什么“蒜你狠”、“豆你玩”，都是資本在尋求短期獲益。9月2號(hào)，中國企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)布，中國500強(qiáng)企業(yè)里面排在前面的17家銀行的利潤之和超過了剩下的483家企業(yè)的利潤之和，這是一個(gè)什么樣的財(cái)富分配？銀行坐享其成。大家看看，他們的資產(chǎn)占到了500強(qiáng)里面的60.8%，利潤占51%，所以把整個(gè)資金體系、財(cái)富分配體系設(shè)計(jì)成這個(gè)樣子，我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)怎么發(fā)展？所以都變成給銀行打工了。所以這是很嚴(yán)重的一個(gè)問題。第二，滋長了政府財(cái)政擴(kuò)張的欲望。有一個(gè)概念叫“土地財(cái)政依賴度”，就是以新的土地出讓來還舊債。超過50%的有六個(gè)：浙江、天津、福建、海南、重慶和北京。土地是稀缺資源，當(dāng)我們土地沒什么可賣的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)怎么持續(xù)？這是很大的一個(gè)難題。第三，形成龐大的債務(wù)鏈。地方政府和開發(fā)商債務(wù)現(xiàn)在非常大。很多地方政府債務(wù)背得很大，但這也在和銀行關(guān)聯(lián)。銀行有來自于居民儲(chǔ)蓄，所以這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是傳遞了整個(gè)社會(huì)的。所以，中央政府現(xiàn)在很難為的一點(diǎn)在哪里呢？一是不希望房子繼續(xù)漲得那么快。因?yàn)樵贊q得快，老百姓真的是很有意見了。二是也確實(shí)害怕房子跌得太猛。因?yàn)榉績r(jià)跌得太猛，一些開發(fā)商就會(huì)撐不住，開發(fā)商一旦資金鏈斷裂，整個(gè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)顯露成社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。第四，使我們很多產(chǎn)業(yè)過早地排擠出去。因?yàn)楸緛砟苜嶅X的，結(jié)果房價(jià)這么高，人人都要住房子，所以工資低了都不行，為了吸引人才，必須高工資，最后很多產(chǎn)業(yè)利潤沒有了，被迫擠出去了。第五，形成龐大的一個(gè)食利者階層。所以我覺得這個(gè)設(shè)計(jì)是缺乏一個(gè)房地產(chǎn)的政策模型，從理論研究角度來講，應(yīng)該早一點(diǎn)把它研究清楚了，真正地通過政策設(shè)計(jì)來控制這么一個(gè)后果。

一個(gè)什么模型呢？我自己談出來跟大家共享我的一些想法。有一天，我坐飛機(jī)到首都機(jī)場坐擺渡車.我上去以后，坐了個(gè)座位，我覺得位置不太好，換一個(gè)座位，但我一站起來，就有人坐了那個(gè)座位.這時(shí)我就想起來我們的房地產(chǎn)政策，如果你早就這么設(shè)計(jì)，就像我們的公共汽車一樣，一輛接一輛的過來.好了，你上去占座去，占好座位，但是你覺得這個(gè)座位不好，你可以換.但是你換完以后，這個(gè)座位一定騰出來是給別人坐的.換句話說，在中國這種國情下，土地這么少，人口又這么多，住房定位應(yīng)該基本的是保證居住功能，保證每一個(gè)家庭有一個(gè)滿意的居住，然后孩子結(jié)婚需要房子，再給一套，總之滿足居住功能，不能滿足投資和投機(jī)功能，否則的話，這個(gè)社會(huì)資本這么龐大，都把它變成資本的附著物，那么我們的就會(huì)大量的浪費(fèi)。國家發(fā)改委有一個(gè)研究中心透露了一個(gè)數(shù)據(jù)，中國現(xiàn)在建的新城新區(qū)、新住宅樓能夠承納34億人居住。大量的土地已經(jīng)被變成房子了，也變成了GDP、也變成了房子，但是大量的“鬼城”、空城在那兒放著。很多小區(qū)入住率都很低，黑燈瞎火的，這都是資本，我們的房子變成資本的附著物。真正的出路在于金融創(chuàng)新，就是我們的虛擬經(jīng)濟(jì)的資本一定要通過金融創(chuàng)新，進(jìn)入到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的財(cái)富創(chuàng)造上，讓這兩個(gè)輪子能夠均衡地運(yùn)轉(zhuǎn)，中間聯(lián)系是有通道的。但是我們的金融創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后，美國是金融創(chuàng)新過度，我們是嚴(yán)重不足。而且我們所謂的金融創(chuàng)新并沒有變成真正的投入到產(chǎn)業(yè)里面來，搞理財(cái)、搞影子銀行都是短期獲利，錢還在虛擬經(jīng)濟(jì)中循環(huán)，并沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)循環(huán)。這種情況下，我們的財(cái)富沒有增加。美國有很多產(chǎn)業(yè)基金，有錢的人把錢投到虛擬經(jīng)濟(jì)上，但通過產(chǎn)業(yè)基金，交給專業(yè)的公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資或者產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，變成財(cái)富以后，一部分回饋給投資者。這樣形成了虛擬經(jīng)濟(jì)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐虛擬經(jīng)濟(jì)的存在。我們現(xiàn)在不但是割裂的，而且是倒虹吸現(xiàn)象，把實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資本都吸出來，進(jìn)入虛擬經(jīng)濟(jì)。我們的實(shí)業(yè)，貸款難、融資難、成本高，這些問題并沒有解決。

總之，無論是和全國一樣的情況也好，還是各種經(jīng)濟(jì)的因素也好，北京在不斷地增加人口，無論是建了空間載體、招商引資把人引進(jìn)來，還是人家來了以后鼓勵(lì)人家創(chuàng)業(yè)、在北京發(fā)展也好，總之我們是人越來越多。但是，這是一個(gè)惡性循環(huán)。因?yàn)楸本┤绻略鲆话偃f人，按照北京目前交通、綠化、居住等來平均算，大概需要一百平方公里的空間。這一百平方公里，如果在四環(huán)左右的話，大概土地的整理成本大概5千億到6千億元，這相當(dāng)于北京兩年的財(cái)政收入。地上還有這么多建筑物，需要兩千多平米的建筑、12萬套的保障房，每天的出行人員會(huì)達(dá)到110萬，每年1.2億立方米的水、電力24億千瓦、10億立方米的天然氣、20萬噸的成品油，每一天生產(chǎn)1200噸垃圾，這些人帶來的孩子上學(xué)需要新增33所中學(xué)、42所小學(xué)。所以，我說我們的城鎮(zhèn)化缺乏頂層設(shè)計(jì)。城鎮(zhèn)化誰來買單？這個(gè)問題本來就沒說清楚，實(shí)際上我們都在買單，我們的政府債務(wù)是越滾越大，這是很嚴(yán)重的一個(gè)問題。

（三）軌道交通建設(shè)滯后，對整個(gè)城市空間優(yōu)化和承載力提升的作用不充分

特大型城市應(yīng)該什么樣的交通體系？這是我們覺得應(yīng)該思考的一個(gè)問題。東京為什么GDP是北京的十倍？車輛是800萬輛，比北京還多200多萬輛，為什么東京的交通沒北京這么擁堵？我認(rèn)為剛才談了第一條，多中心形成了，這是第一個(gè)經(jīng)驗(yàn)。第二條經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為就是它的地鐵體系。它的地鐵新干線、輕軌加在一起有兩千三四百公里。為了加快一條地鐵線上的運(yùn)行速度，它把地鐵修到了地下三四層。所以，它的新干線把郊區(qū)的衛(wèi)星城都聯(lián)系起來。龐大的地鐵體系承載了整個(gè)公共交通的80%以上。北京的地鐵實(shí)際上承載的出行交通只有16.8%，倒二八結(jié)構(gòu)。所以我們現(xiàn)在有車就開，因?yàn)榻煌w系太不完整。

這里面也有我們對于這個(gè)城市的獨(dú)特性、軌道交通的獨(dú)特性沒有認(rèn)識(shí)。因?yàn)槲覀冞^去一般發(fā)展是公共交通，比如公共汽車。但是大家看到，高峰期三環(huán)四環(huán)公共汽車一輛接一輛，完成不了這么大空間尺度、這么多人在這么短時(shí)間內(nèi)的空間移動(dòng)。唯一的出路就是高速化、大容量、網(wǎng)絡(luò)化的地鐵軌道系統(tǒng).這個(gè)系統(tǒng)建起來以后，才能有它的承載力。

研究這幾個(gè)大城市以后發(fā)現(xiàn)，它們在15公里以內(nèi)是以地鐵為主，因?yàn)檎菊疽?，太遠(yuǎn)了就不行了；15—30公里是以快速鐵路為主，已經(jīng)是快速的、大站的來停；30—70公里，就是剛才說的微型城，它是以市郊鐵路為主。北京的地鐵很長，在全世界現(xiàn)在排在第一，但是我們沒有什么可自豪的。因?yàn)樵趪馐薪艰F路和地鐵是混合編組、零距離換乘、快速地連接。倫敦有三千多公里的市郊鐵路，紐約有三千多公里，東京有兩千多公里，巴黎1800多公里。這樣的話，中心城地鐵很密，又和市郊鐵路聯(lián)系起來。中心城不大，但承載力很強(qiáng)，郊區(qū)帶動(dòng)力很強(qiáng)，因?yàn)橥ㄟ^市郊鐵路把衛(wèi)星城帶起來了。北京中心城承載力不行，外邊又帶不起來，我們的問題就出在了這。