存量治理出現(xiàn)分歧

總的來說，目前對新增小產(chǎn)權(quán)房采取“零容忍”態(tài)度的政策跡象已經(jīng)很明顯，然而對歷史形成的巨大存量小產(chǎn)權(quán)房如何處理，社會還存在分歧。

在傳出小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”說法后，以任志強為代表的地產(chǎn)界“大佬”第一時間表達了堅決的反對。“小產(chǎn)權(quán)房違反了土地法、規(guī)劃法、房地產(chǎn)管理法等多項法律法規(guī)，允許其入市就像讓違法犯罪行為合法化一樣。”任志強說。

深圳市住房研究會常務(wù)副會長陳藹貧提醒，絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都沒有辦理工程驗收，很多達不到消防驗收標準，存在嚴重的安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，還經(jīng)常出現(xiàn)擴大面積、未經(jīng)申報批準改變功能用途等程序性違法行為，嚴重的涉及耕地、水源地保護等實質(zhì)性違法行為，損害了公共利益。

不少專家建議，對占用耕地等嚴重違反土地性質(zhì)，質(zhì)量不合格、未經(jīng)過消防安全驗收，破壞整體規(guī)劃、侵害農(nóng)民利益的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)堅決予以清除，而對于其他小產(chǎn)權(quán)房，則可以視情況分類處理。

河北政法職業(yè)學院副教授王彥認為，解決小產(chǎn)權(quán)房要考慮現(xiàn)實可操作性，思路可以更加靈活一些，不必糾結(jié)于是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題，可考慮以其他變通方案處置。

“比如，可將某一時間節(jié)點之前的小產(chǎn)權(quán)房‘招安’為經(jīng)濟適用住房或者廉租房，用于當?shù)厣鐣Ｕ?，省去了補交相關(guān)稅費的麻煩；或者，將這些房屋用作政策性租賃房，由政府定價，交給農(nóng)民管理，將租金作為農(nóng)民的長期收益，解決失地農(nóng)民的就業(yè)和長期收入保障問題。”王彥說。

同時，一些專家也在考慮部分小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的可能性。知名財經(jīng)評論人葉檀認為，如果將居民持有的小產(chǎn)權(quán)房合法化，首要解決的問題是相對于普通商品房的社會公平問題。小產(chǎn)權(quán)房沒有支付土地出讓金、市政配套費、營業(yè)稅等稅費，將其合法化應(yīng)慎重權(quán)衡和計算繳納價款的額度等問題，避免引發(fā)社會不滿。

直面矛盾 盡快立法

不少專家指出，對于規(guī)模龐大的已建成項目，“一刀切”式的清理，顯然是對歷史的不尊重，也可能在社會轉(zhuǎn)型期引發(fā)諸多問題。“躲避矛盾只會造成矛盾越來越多。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表示，對于存量小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該盡快明確處理辦法。

事實上，如此巨大的小產(chǎn)權(quán)房存量與主管部門對小產(chǎn)權(quán)房“拖延”“擱置”的處理方式不無關(guān)系。記者在國土資源部網(wǎng)站上查閱發(fā)現(xiàn)，近年來，相關(guān)負責人關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房清理工作方案目前已經(jīng)初步完成”“針對小產(chǎn)權(quán)房的不同情況將出臺清理政策”等表述源源不斷，但都因不敢直面矛盾，沒有下文。

“小產(chǎn)權(quán)房就像非法生育的孩子，已經(jīng)出生了，總不能一下子掐死，但處理起來確實非常棘手。”中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁說，“如果‘大赦’，會導致社會對法制的不信任；如果強拆，既影響穩(wěn)定又浪費社會資源。”

財經(jīng)評論員馬光遠說，目前各地對小產(chǎn)權(quán)房采取了很多不錯的探索辦法，應(yīng)鼓勵各地根據(jù)自身情況因地制宜，分門別類解決問題，該補繳稅費的補繳，該拆除的拆除。不能一味拖延，讓小產(chǎn)權(quán)房問題逐漸成為“無解”的難題。

分析人士指出，小產(chǎn)權(quán)房矛盾累積的主要原因是我國“土地產(chǎn)權(quán)的雙軌制”，這是中國獨特的二元土地制度造成的歷史遺留問題，需要通過改革尋求解決之道。楊保軍表示，十八屆三中全會提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”對農(nóng)村發(fā)展是個重大利好，但后續(xù)需完善財政、稅收機制。

“村民們其實也希望能在政府的主導下，進行土地的開發(fā)建設(shè)獲得更多收益。”北京市昌平區(qū)陽坊鎮(zhèn)一位名叫安國梁的村主任說，村民們最擔心的其實是國家政策不明確，造成農(nóng)村建房的無序狀態(tài)。

北京兩高律師事務(wù)所合伙人董正偉律師指出，目前分類處理的方向得到多數(shù)認可，國家層面應(yīng)據(jù)此盡快對農(nóng)村集體土地等相關(guān)問題從立法上予以明確，出臺微觀層面的細則。否則，利益驅(qū)動依然會讓各類開發(fā)主體爭相涌入小產(chǎn)權(quán)房這一利益巨大的領(lǐng)域，進一步增加治理成本。（記者 孔祥鑫 魏宗凱 陳俊）