深圳分類處理、寬嚴(yán)相濟(jì)

相比于玉環(huán)縣，深圳的小產(chǎn)權(quán)房處置試點(diǎn)更受關(guān)注，也更具標(biāo)志性意義。在深圳，官方文件上從來(lái)不存在小產(chǎn)權(quán)房的字樣，而稱之為“農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑”，但不少法律界人士認(rèn)為，兩者性質(zhì)是一致的。

深圳市查處違法建筑和處理農(nóng)村城市化歷史遺留問(wèn)題領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，深圳市農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑總計(jì)達(dá)37.74萬(wàn)棟，約4億平方米，約占深圳市總建筑面積的一半。

今年1月中旬，深圳以政府公報(bào)形式公布了《〈深圳市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》，從2014年4月1日起施行。辦法提出，對(duì)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑采取分類處理方式。對(duì)非原村民所建，以及以房地產(chǎn)開發(fā)為目的未經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅類違法建筑，不予處理確認(rèn)。

對(duì)原村民、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者其繼受單位所建的住宅類歷史遺留違法建筑，根據(jù)不同情況，免繳地價(jià)或按現(xiàn)行公告基準(zhǔn)地價(jià)的25％補(bǔ)繳地價(jià)，并且超面積部分每平方米罰款30元至200元。對(duì)于原村民違反“一戶一棟”原則所建違法建筑的多棟部分，多棟的第三棟及以上棟數(shù)部分不予處理確認(rèn)。

辦法規(guī)定，歷史遺留違法建筑經(jīng)處理、初始登記后，為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)，限定自用，不得抵押、轉(zhuǎn)讓；有三類歷史遺留違法建筑在補(bǔ)繳地價(jià)的情況下可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)。

另外，辦法還提出，歷史遺留違法建筑當(dāng)事人或者管理人申報(bào)后不愿意辦理處理確認(rèn)手續(xù)的，可以向區(qū)政府申請(qǐng)政府收購(gòu)。政府收購(gòu)后，可以根據(jù)房屋實(shí)際安全狀況作為臨時(shí)性保障性住房。

“可以考慮把部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為公共租賃房，但不涉及產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，即政府也不進(jìn)行確權(quán)，而是提供一個(gè)操作規(guī)則和政策，凡是符合交通、配套、安全各方面條件的小產(chǎn)權(quán)房納入保障房體系。”深圳市住房研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)陳藹貧說(shuō)，這可以在一定程度上解決保障房房源不足的問(wèn)題。

事實(shí)上，從2008年開始，深圳市保障性安居工程建設(shè)指揮部即選中寶安區(qū)中閩花園、步涌新村等片區(qū)作為“依法處理和征收歷史遺留違法統(tǒng)建樓解決保障性住房房源”的試點(diǎn)。

深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)一位內(nèi)部人士透露，寶安區(qū)以“先罰款、后贖買”的方式處理中閩花園違建問(wèn)題，即對(duì)開發(fā)商進(jìn)行罰款之后又付了一筆錢給對(duì)方，買斷中閩花園的權(quán)益，將管理權(quán)移交給寶安區(qū)住建局作為保障性住房，同時(shí)在國(guó)土規(guī)劃部門補(bǔ)辦手續(xù)，這種做法存在爭(zhēng)議和風(fēng)險(xiǎn)，但也不失為一種創(chuàng)新和嘗試。

告別“鴕鳥政策”

玉環(huán)和深圳的試點(diǎn)有幾個(gè)相似之處，一是都采取了分類處理的辦法，既不是一律拆除，也不是全部轉(zhuǎn)正；二是部分小產(chǎn)權(quán)房在接受處罰后，得到了確認(rèn)；三是得到確認(rèn)并不等同于完全轉(zhuǎn)為商品房，在權(quán)利上還受到很多限制；四是部分小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)為保障房。

同時(shí)，兩地對(duì)增量小產(chǎn)權(quán)房都進(jìn)行嚴(yán)厲打擊。深圳市在出臺(tái)試點(diǎn)辦法的同時(shí)下發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決查處在建、在售違法建筑的通知》，提出繼續(xù)保持“嚴(yán)查嚴(yán)管嚴(yán)辦”的查違高壓態(tài)勢(shì)，并強(qiáng)調(diào)對(duì)在建、在售的違法建筑堅(jiān)決叫停，嚴(yán)肅查處，堅(jiān)決拆除一批，教育一片。

廣州市社會(huì)科學(xué)院高級(jí)研究員彭澎認(rèn)為，深圳等地對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“分類處理”具有普遍意義，而且即使對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的處理確認(rèn)也屬于“有限確認(rèn)”，仍限制流轉(zhuǎn)獲利、限制征地搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。因此可以說(shuō)在法理上小產(chǎn)權(quán)房都是違法的，但處理方式可以“從寬”或者“從嚴(yán)”。

多位專家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房屬于歷史遺留問(wèn)題，比起一概不承認(rèn)但又解決不了，部分承認(rèn)、補(bǔ)繳地價(jià)、補(bǔ)辦手續(xù)的分類管理思路顯然是一種辦法，至少有可能使長(zhǎng)期得不到解決的問(wèn)題找到一條相對(duì)合理的解決之路。

“長(zhǎng)期以來(lái)，許多地方對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題采取‘鴕鳥政策’，既不承認(rèn)合法，又無(wú)法全盤清理，結(jié)果導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)房盛行。”彭澎說(shuō)，深圳等地的解決方案可為全國(guó)其他地區(qū)處置小產(chǎn)權(quán)房提供參考。（記者 詹奕嘉 王俊祿）