（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)對(duì)供需雙方及平衡狀態(tài)的影響

研究保有環(huán)節(jié)稅負(fù)對(duì)住房市場(chǎng)供需的影響，其實(shí)我們心目中首先要考慮在保障軌上形成有效供給，讓低中收入階層家庭“住有所居”，然后才能從容分析處理市場(chǎng)軌上的供需問(wèn)題。從需求方面看，如果自住者對(duì)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)有清醒的預(yù)期，在做購(gòu)房決策時(shí)就會(huì)更考慮實(shí)惠，一般的購(gòu)房自住者將繼續(xù)傾向于按好的地段與合意的朝向、位置購(gòu)房，但會(huì)更多選擇中小戶型。另一類購(gòu)房者是把買房看成購(gòu)買商業(yè)性的社會(huì)保險(xiǎn)，這在經(jīng)濟(jì)上有道理，但房產(chǎn)稅的出現(xiàn)會(huì)改變一部分長(zhǎng)期持有者對(duì)于空置住房無(wú)所謂的態(tài)度，以持有成本的壓力迫使其出租自持的房屋，從而減少空置率。無(wú)論是因房產(chǎn)稅導(dǎo)致的小戶型傾向還是空置率降低效應(yīng)，都是值得肯定和應(yīng)該追求的積極、正面因素。另外一種購(gòu)房者作為需求方是大量買進(jìn)與賣出的炒房者。有觀點(diǎn)認(rèn)為炒房者并不在乎一點(diǎn)房產(chǎn)稅，因?yàn)檫@部分人是獲高利的。但其他人行為的改變會(huì)影響炒房者，使之收斂自身的行為，如原來(lái)炒30套、40套的人，現(xiàn)在可能炒10套、20套；原來(lái)炒10套、8套的人，現(xiàn)在可能只敢炒5套、3套，因?yàn)槌捶空咭S市場(chǎng)走，市場(chǎng)總體的氛圍會(huì)隨房產(chǎn)稅的推出而趨于沉穩(wěn)。另外，市場(chǎng)上接盤的人有相當(dāng)大部分是自住，自住者又主要需要中小戶型，那么上述的種種因素會(huì)促使供方的開發(fā)商順應(yīng)市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)的變化而在建設(shè)安排上使中小戶型增加。而從供給優(yōu)化的角度來(lái)看，使開發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，正是調(diào)控應(yīng)追求的正面結(jié)果。這樣，土地集約化利用水平上升，同時(shí)空置率降低，可用資源在租房市場(chǎng)上更活躍，于是社會(huì)中即使并不增加一分錢投入，也會(huì)使市場(chǎng)供給量增加，資源配置更合理，客觀上使配置綜合績(jī)效上升，市場(chǎng)上更平衡、更沉穩(wěn)、更少泡沫。

這樣綜合考慮，房產(chǎn)稅會(huì)使得不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格曲線在不改變基本模樣的同時(shí)，減少市場(chǎng)泡沫，平緩價(jià)格的起伏，有利于提高不動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的健康程度。

有一種觀點(diǎn)強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，這種說(shuō)法有一定道理，但如講房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響，就過(guò)于絕對(duì)化了。房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)肯定有影響，但這種在保有環(huán)節(jié)的稅收并不能起到“定海神針”的作用。單純依靠房產(chǎn)稅不可能就使房?jī)r(jià)低平，但這并不意味著房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)沒(méi)有影響——前述分析是表明房產(chǎn)稅通過(guò)影響供需雙方的選擇，自然而然地使房?jī)r(jià)具有沉穩(wěn)特點(diǎn)的這種效應(yīng)。實(shí)際的房?jī)r(jià)，是這種效應(yīng)與其它各種不同方向的效應(yīng)對(duì)沖和形成合力的結(jié)果。

對(duì)這幾年的“調(diào)控新政”，我們應(yīng)肯定調(diào)控中間還有很多的不得已不完善的因素，需要去減少這些不滿意因素，但不能否定調(diào)控的作用。“越調(diào)越高”這個(gè)命題有誤導(dǎo)的，如果不調(diào)控，房?jī)r(jià)不知道要發(fā)展成什么樣子。如果不調(diào)控就會(huì)更高，通過(guò)調(diào)整壓抑里面的泡沫，使這個(gè)曲線的傾斜率降低了，所以，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)否定調(diào)控，正因?yàn)橛泻暧^調(diào)控，一些城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到了遏制。但要說(shuō)，更有長(zhǎng)效機(jī)制性質(zhì)、更合理的房產(chǎn)稅制度建設(shè)的推進(jìn)還顯得緩慢無(wú)力。