（三）保有環(huán)節(jié)稅負(fù)對供需雙方及平衡狀態(tài)的影響

研究保有環(huán)節(jié)稅負(fù)對住房市場供需的影響，其實我們心目中首先要考慮在保障軌上形成有效供給，讓低中收入階層家庭“住有所居”，然后才能從容分析處理市場軌上的供需問題。從需求方面看，如果自住者對保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)有清醒的預(yù)期，在做購房決策時就會更考慮實惠，一般的購房自住者將繼續(xù)傾向于按好的地段與合意的朝向、位置購房，但會更多選擇中小戶型。另一類購房者是把買房看成購買商業(yè)性的社會保險，這在經(jīng)濟上有道理，但房產(chǎn)稅的出現(xiàn)會改變一部分長期持有者對于空置住房無所謂的態(tài)度，以持有成本的壓力迫使其出租自持的房屋，從而減少空置率。無論是因房產(chǎn)稅導(dǎo)致的小戶型傾向還是空置率降低效應(yīng)，都是值得肯定和應(yīng)該追求的積極、正面因素。另外一種購房者作為需求方是大量買進與賣出的炒房者。有觀點認(rèn)為炒房者并不在乎一點房產(chǎn)稅，因為這部分人是獲高利的。但其他人行為的改變會影響炒房者，使之收斂自身的行為，如原來炒30套、40套的人，現(xiàn)在可能炒10套、20套；原來炒10套、8套的人，現(xiàn)在可能只敢炒5套、3套，因為炒房者要跟隨市場走，市場總體的氛圍會隨房產(chǎn)稅的推出而趨于沉穩(wěn)。另外，市場上接盤的人有相當(dāng)大部分是自住，自住者又主要需要中小戶型，那么上述的種種因素會促使供方的開發(fā)商順應(yīng)市場需求結(jié)構(gòu)的變化而在建設(shè)安排上使中小戶型增加。而從供給優(yōu)化的角度來看，使開發(fā)商為適應(yīng)市場需求更好地集約利用土地，提供更多的中小戶型，正是調(diào)控應(yīng)追求的正面結(jié)果。這樣，土地集約化利用水平上升，同時空置率降低，可用資源在租房市場上更活躍，于是社會中即使并不增加一分錢投入，也會使市場供給量增加，資源配置更合理，客觀上使配置綜合績效上升，市場上更平衡、更沉穩(wěn)、更少泡沫。

這樣綜合考慮，房產(chǎn)稅會使得不動產(chǎn)的價格曲線在不改變基本模樣的同時，減少市場泡沫，平緩價格的起伏，有利于提高不動產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的健康程度。

有一種觀點強調(diào)房產(chǎn)稅對房價影響不大，這種說法有一定道理，但如講房產(chǎn)稅對房價沒有影響，就過于絕對化了。房產(chǎn)稅對房價肯定有影響，但這種在保有環(huán)節(jié)的稅收并不能起到“定海神針”的作用。單純依靠房產(chǎn)稅不可能就使房價低平，但這并不意味著房產(chǎn)稅對房價沒有影響——前述分析是表明房產(chǎn)稅通過影響供需雙方的選擇，自然而然地使房價具有沉穩(wěn)特點的這種效應(yīng)。實際的房價，是這種效應(yīng)與其它各種不同方向的效應(yīng)對沖和形成合力的結(jié)果。

對這幾年的“調(diào)控新政”，我們應(yīng)肯定調(diào)控中間還有很多的不得已不完善的因素，需要去減少這些不滿意因素，但不能否定調(diào)控的作用。“越調(diào)越高”這個命題有誤導(dǎo)的，如果不調(diào)控，房價不知道要發(fā)展成什么樣子。如果不調(diào)控就會更高，通過調(diào)整壓抑里面的泡沫，使這個曲線的傾斜率降低了，所以，不能簡單地說否定調(diào)控，正因為有宏觀調(diào)控，一些城市房價過快上漲勢頭得到了遏制。但要說，更有長效機制性質(zhì)、更合理的房產(chǎn)稅制度建設(shè)的推進還顯得緩慢無力。