（四）評(píng)估管理問(wèn)題

有觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)稅的評(píng)估管理過(guò)于復(fù)雜，中國(guó)人做不了。實(shí)際上房產(chǎn)稅評(píng)估管理不會(huì)比已經(jīng)運(yùn)行十年的物業(yè)稅模擬評(píng)估“空轉(zhuǎn)”征收的管理復(fù)雜多少。模擬評(píng)稅試點(diǎn)的十處地方，首先把所有的不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)，然后把每一處的地段、面積、樓層、朝向等相關(guān)數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)，由軟件處理程序自動(dòng)生成評(píng)估結(jié)果。在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，中國(guó)在這種事上更有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。過(guò)去一百年，沒(méi)有計(jì)算機(jī)的時(shí)候，國(guó)外就通過(guò)選舉社區(qū)內(nèi)大家認(rèn)為有公信力的人，在有兩人以上的情況下登記數(shù)據(jù)等進(jìn)行稅基評(píng)估。如今通過(guò)計(jì)算機(jī)軟件程序生成房產(chǎn)稅的稅基評(píng)估值，前期工作可能會(huì)稍微復(fù)雜一些，投入成本高一些，但對(duì)中國(guó)而言，這個(gè)問(wèn)題不存在技術(shù)難度。“模擬空轉(zhuǎn)”軟件里是把不動(dòng)產(chǎn)分成制造業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、居住不動(dòng)產(chǎn)三類，只需要輸入數(shù)據(jù)后給一個(gè)指令，就可以自動(dòng)生成評(píng)估結(jié)果。如果在實(shí)際操作、管理過(guò)程中，當(dāng)事人不認(rèn)可評(píng)估結(jié)果，可以通過(guò)仲裁來(lái)解決。

（五）小產(chǎn)權(quán)房等問(wèn)題

小產(chǎn)權(quán)房是“中國(guó)特色”的棘手問(wèn)題。如果真正征收房產(chǎn)稅，小產(chǎn)權(quán)房看似很難處理。但征稅卻恰恰是推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題得以解決的制度建設(shè)因素。如果北京也進(jìn)入房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，那么北京的幾十萬(wàn)套小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題就會(huì)迫使官方表明態(tài)度，抓緊通過(guò)調(diào)查研究把幾種小產(chǎn)權(quán)房分類區(qū)別對(duì)待，拿出方案，爭(zhēng)取一次性把小產(chǎn)權(quán)房這類歷史遺留問(wèn)題解決掉。

三、保有環(huán)節(jié)稅收與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

（一）中心區(qū)土地的自然壟斷性質(zhì)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格曲線

城市（中心區(qū)）地皮的性質(zhì)是自然壟斷。有觀點(diǎn)認(rèn)為只要實(shí)行土地私有化、放開(kāi)市場(chǎng)，讓需求、供給雙方自由競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)、房?jī)r(jià)等就會(huì)回歸平穩(wěn)。這種分析缺乏真實(shí)依據(jù)，因?yàn)閷?shí)際上各方要爭(zhēng)奪的資源，并非960萬(wàn)平方公里內(nèi)均質(zhì)的、可以隨意替代、互換的土地，而是已經(jīng)形成城市的中心區(qū)地段內(nèi)特別具有稀缺性的地皮，所以中心區(qū)的土地資源就形成了自然壟斷。以“寸土寸金”的王府井為例，如果張三占有這塊土地，那么李四就無(wú)法占有，也找不到替代物，這就是自然壟斷。典型的自然壟斷現(xiàn)象還可以列舉日本案例：日本在二戰(zhàn)后土地私有化實(shí)施比較徹底，但由于釘子戶存在，東京成田國(guó)際機(jī)場(chǎng)到現(xiàn)在都沒(méi)有建成第二條跑道——不管政府報(bào)的出價(jià)如何，釘子戶就是不肯賣，第二條跑道也就建不起來(lái)，這即是所謂自然壟斷，無(wú)關(guān)公有或者私有。由于以黃金地段為代表的中心區(qū)地皮具有自然壟斷的性質(zhì)，因此在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的歷史過(guò)程中，中心區(qū)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格曲線總體而言一定是上揚(yáng)的，沒(méi)有任何因素能改變這條曲線的基本模樣，政府所能做的無(wú)非是使商品房?jī)r(jià)曲線斜率不要太陡峭，也不要在演變中劇烈地大起大落或者產(chǎn)生過(guò)多泡沫以至于嚴(yán)重影響社會(huì)和民生，同時(shí)必須提供保障房解決低端居民“住有所居”問(wèn)題。

（二）房?jī)r(jià)與地價(jià)：先有雞還是先有蛋？

討論了自然壟斷的概念后，另一個(gè)應(yīng)在認(rèn)識(shí)上明確解決的就是在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，從住房的市場(chǎng)軌來(lái)講，有觀點(diǎn)稱房?jī)r(jià)和地價(jià)關(guān)系就像是先有雞還是先有蛋的問(wèn)題，很難分辨。但我認(rèn)為房?jī)r(jià)與地價(jià)并不是“雞生蛋、蛋生雞”如何排列先后順序這個(gè)類型的問(wèn)題。作為滿足消費(fèi)需求的具象化目標(biāo)，住房在黃金地段的升值趨勢(shì)是自然壟斷情況下所有因素的共同作用使然。但分析中可知：如果是地價(jià)決定房?jī)r(jià)，那么只要控制住中心區(qū)的地價(jià)，房?jī)r(jià)就會(huì)趨于低穩(wěn)。但實(shí)際上即使政府強(qiáng)力控制地價(jià)，房?jī)r(jià)也會(huì)受市場(chǎng)供需和競(jìng)爭(zhēng)影響而繼續(xù)上揚(yáng)，所以政府嚴(yán)控商業(yè)化項(xiàng)目地價(jià)的結(jié)果，只能是使中間開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)取得更多暴利；另一方面反過(guò)來(lái)想，由競(jìng)價(jià)形成的下一輪地皮價(jià)格導(dǎo)致地價(jià)比上一輪房?jī)r(jià)更貴，看似不合理，但在對(duì)自然壟斷物公平競(jìng)爭(zhēng)的前提下，下一輪“面粉”比上一輪“面包”賣得貴是可以有道理的——競(jìng)爭(zhēng)中如果開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地而商品住房?jī)r(jià)格上不去，那么只會(huì)“砸在自己手里”讓他自身蒙受損失，這是在邏輯上合乎情理的市場(chǎng)約束與平衡。所以從根本上講，房?jī)r(jià)是決定地價(jià)的，只是現(xiàn)實(shí)生活中兩者的關(guān)系往往直觀表現(xiàn)為撲朔迷離的互動(dòng)過(guò)程。