（四）評估管理問題

有觀點認(rèn)為房產(chǎn)稅的評估管理過于復(fù)雜，中國人做不了。實際上房產(chǎn)稅評估管理不會比已經(jīng)運行十年的物業(yè)稅模擬評估“空轉(zhuǎn)”征收的管理復(fù)雜多少。模擬評稅試點的十處地方，首先把所有的不動產(chǎn)確權(quán)，然后把每一處的地段、面積、樓層、朝向等相關(guān)數(shù)據(jù)輸入計算機(jī)，由軟件處理程序自動生成評估結(jié)果。在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，中國在這種事上更有后發(fā)優(yōu)勢。過去一百年，沒有計算機(jī)的時候，國外就通過選舉社區(qū)內(nèi)大家認(rèn)為有公信力的人，在有兩人以上的情況下登記數(shù)據(jù)等進(jìn)行稅基評估。如今通過計算機(jī)軟件程序生成房產(chǎn)稅的稅基評估值，前期工作可能會稍微復(fù)雜一些，投入成本高一些，但對中國而言，這個問題不存在技術(shù)難度。“模擬空轉(zhuǎn)”軟件里是把不動產(chǎn)分成制造業(yè)不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)、居住不動產(chǎn)三類，只需要輸入數(shù)據(jù)后給一個指令，就可以自動生成評估結(jié)果。如果在實際操作、管理過程中，當(dāng)事人不認(rèn)可評估結(jié)果，可以通過仲裁來解決。

（五）小產(chǎn)權(quán)房等問題

小產(chǎn)權(quán)房是“中國特色”的棘手問題。如果真正征收房產(chǎn)稅，小產(chǎn)權(quán)房看似很難處理。但征稅卻恰恰是推動小產(chǎn)權(quán)房問題得以解決的制度建設(shè)因素。如果北京也進(jìn)入房產(chǎn)稅改革試點，那么北京的幾十萬套小產(chǎn)權(quán)房問題就會迫使官方表明態(tài)度，抓緊通過調(diào)查研究把幾種小產(chǎn)權(quán)房分類區(qū)別對待，拿出方案，爭取一次性把小產(chǎn)權(quán)房這類歷史遺留問題解決掉。

三、保有環(huán)節(jié)稅收與房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展

（一）中心區(qū)土地的自然壟斷性質(zhì)與不動產(chǎn)價格曲線

城市（中心區(qū)）地皮的性質(zhì)是自然壟斷。有觀點認(rèn)為只要實行土地私有化、放開市場，讓需求、供給雙方自由競爭，地價、房價等就會回歸平穩(wěn)。這種分析缺乏真實依據(jù)，因為實際上各方要爭奪的資源，并非960萬平方公里內(nèi)均質(zhì)的、可以隨意替代、互換的土地，而是已經(jīng)形成城市的中心區(qū)地段內(nèi)特別具有稀缺性的地皮，所以中心區(qū)的土地資源就形成了自然壟斷。以“寸土寸金”的王府井為例，如果張三占有這塊土地，那么李四就無法占有，也找不到替代物，這就是自然壟斷。典型的自然壟斷現(xiàn)象還可以列舉日本案例：日本在二戰(zhàn)后土地私有化實施比較徹底，但由于釘子戶存在，東京成田國際機(jī)場到現(xiàn)在都沒有建成第二條跑道——不管政府報的出價如何，釘子戶就是不肯賣，第二條跑道也就建不起來，這即是所謂自然壟斷，無關(guān)公有或者私有。由于以黃金地段為代表的中心區(qū)地皮具有自然壟斷的性質(zhì)，因此在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的歷史過程中，中心區(qū)不動產(chǎn)的價格曲線總體而言一定是上揚的，沒有任何因素能改變這條曲線的基本模樣，政府所能做的無非是使商品房價曲線斜率不要太陡峭，也不要在演變中劇烈地大起大落或者產(chǎn)生過多泡沫以至于嚴(yán)重影響社會和民生，同時必須提供保障房解決低端居民“住有所居”問題。

（二）房價與地價：先有雞還是先有蛋？

討論了自然壟斷的概念后，另一個應(yīng)在認(rèn)識上明確解決的就是在城鎮(zhèn)化過程中，從住房的市場軌來講，有觀點稱房價和地價關(guān)系就像是先有雞還是先有蛋的問題，很難分辨。但我認(rèn)為房價與地價并不是“雞生蛋、蛋生雞”如何排列先后順序這個類型的問題。作為滿足消費需求的具象化目標(biāo)，住房在黃金地段的升值趨勢是自然壟斷情況下所有因素的共同作用使然。但分析中可知：如果是地價決定房價，那么只要控制住中心區(qū)的地價，房價就會趨于低穩(wěn)。但實際上即使政府強(qiáng)力控制地價，房價也會受市場供需和競爭影響而繼續(xù)上揚，所以政府嚴(yán)控商業(yè)化項目地價的結(jié)果，只能是使中間開發(fā)環(huán)節(jié)取得更多暴利；另一方面反過來想，由競價形成的下一輪地皮價格導(dǎo)致地價比上一輪房價更貴，看似不合理，但在對自然壟斷物公平競爭的前提下，下一輪“面粉”比上一輪“面包”賣得貴是可以有道理的——競爭中如果開發(fā)商高價拿地而商品住房價格上不去，那么只會“砸在自己手里”讓他自身蒙受損失，這是在邏輯上合乎情理的市場約束與平衡。所以從根本上講，房價是決定地價的，只是現(xiàn)實生活中兩者的關(guān)系往往直觀表現(xiàn)為撲朔迷離的互動過程。