范小沖：土地市場升溫，和過去一段時間供給不足、開發(fā)商預(yù)期樂觀有關(guān)，也和房企回歸一、二線城市有關(guān)，等等。同時要看到，土地總體上一直是供不應(yīng)求，特別是真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。土地價格漲上去，區(qū)域再出低價地就很難了，進(jìn)而就拉動了樓市預(yù)期。

鄒曉云：如果土地價格越來越高，開發(fā)商從成本考慮，一定會增添房源定高價的驅(qū)動力。至于是否賣得出去，是另一回事。房價平穩(wěn)是調(diào)控的目標(biāo)，但地價上漲帶動房價是很自然的。成本上升，帶動房價上漲，事實上就會對居住需求形成打壓。

陳志：孤單的一塊高價地對周邊市場影響有限，更不會影響到其他區(qū)域。但是如果在一個區(qū)域出現(xiàn)了多個高價地，這就容易拉升周邊房地產(chǎn)市場。類似孫河區(qū)域、通州、大興天宮院等板塊，可以預(yù)見未來這周邊的市場都將較大概率地出現(xiàn)上漲。

現(xiàn)行土地調(diào)控手段治標(biāo)不治本

設(shè)定土地價格上限，只是改了溫度計，但沒改變溫度。

新京報：如何看待目前北京土地市場的一些調(diào)控手段和效果，如設(shè)置土地價格上限，推出“限房價、競地價”等出讓方式？

陶紅兵：房地產(chǎn)市場的調(diào)控，其實只有房產(chǎn)調(diào)控，沒有地產(chǎn)調(diào)控。這么多年，土地價格總體都是上升的。一旦土地價格出現(xiàn)下降，政府就會減少供應(yīng)，確保土地能在價格合適的時候出讓?，F(xiàn)在的某些土地調(diào)控手段，并不合理。類似達(dá)到價格上限后競報配建公租房面積，房企在競報公租房過程中，商品房地價實際仍然在上升。同時，公租房這樣的保障房建設(shè)，本身應(yīng)是政府承擔(dān)的，這又推給了開發(fā)商。開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會再加到商品房上。

鄒曉云：現(xiàn)在的一些土地調(diào)控手段，實際都是技術(shù)層面的。類似土地設(shè)定價格上限，這在目前已經(jīng)是能把想到的方法都用了。但根本的東西，是土地供應(yīng)體制的壟斷。這要改變肯定很困難。

范小沖：評價現(xiàn)在的土地市場舉措，看看房價、地價水平就知道。這些舉措都是治標(biāo)不治本的辦法。設(shè)定土地價格上限，也只是改了溫度計，但沒改變溫度?？們r溢價率看上去低了，但房企實際開發(fā)成本并沒下降。

土地市場也應(yīng)有效限價

政府在供地上也應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價值，而不只是體現(xiàn)土地的市場價值。

新京報：基于房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，解決地價問題，可以從哪些方面著手？

陳志：在現(xiàn)在的調(diào)控背景下，樓市、地市的調(diào)控手段都應(yīng)該服從于調(diào)控的目標(biāo)。調(diào)控要保障普通商品住房市場的穩(wěn)定，按照“低端有保障，中端有支持”的原則，土地供應(yīng)也應(yīng)體現(xiàn)出對中端市場的支持。一個簡單的邏輯是，商品住宅銷售階段有限價，不能充分競爭，那么土地供應(yīng)階段也不應(yīng)該充分競爭。不能單純限制房企利潤，政府也應(yīng)適度放棄土地出讓獲得的預(yù)期利益，在供地上相應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價值，而不是只體現(xiàn)土地的市場價值。

普通商品住房供地能否有效限價？經(jīng)過合理測算，在土地收儲成本基礎(chǔ)上適度上浮，例如增加30%、40%，限定土地價格，然后再去限定房屋銷售價格。這也會帶來出讓方式變化，多個企業(yè)都想要，就要招標(biāo)，招標(biāo)就必須實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的透明、公開、量化，讓開發(fā)企業(yè)充分展現(xiàn)自身實力。

范小沖：調(diào)控土地市場，就提出了改革的要求。土地市場也有改革的空間。一方面，從加大加快供應(yīng)角度來考慮，能否允許更多的民營資本介入一級開發(fā)？另一方面，能否將農(nóng)村集體建設(shè)用地納入規(guī)范管理的軌道?，F(xiàn)在許多村鎮(zhèn)自己建房現(xiàn)象普遍，不如把這些管起來，納入規(guī)范軌道。同地同價同權(quán)本就應(yīng)是市場的準(zhǔn)則。