范小沖：土地市場(chǎng)升溫，和過去一段時(shí)間供給不足、開發(fā)商預(yù)期樂觀有關(guān)，也和房企回歸一、二線城市有關(guān)，等等。同時(shí)要看到，土地總體上一直是供不應(yīng)求，特別是真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。土地價(jià)格漲上去，區(qū)域再出低價(jià)地就很難了，進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。

鄒曉云：如果土地價(jià)格越來越高，開發(fā)商從成本考慮，一定會(huì)增添房源定高價(jià)的驅(qū)動(dòng)力。至于是否賣得出去，是另一回事。房?jī)r(jià)平穩(wěn)是調(diào)控的目標(biāo)，但地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)是很自然的。成本上升，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，事實(shí)上就會(huì)對(duì)居住需求形成打壓。

陳志：孤單的一塊高價(jià)地對(duì)周邊市場(chǎng)影響有限，更不會(huì)影響到其他區(qū)域。但是如果在一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了多個(gè)高價(jià)地，這就容易拉升周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)。類似孫河區(qū)域、通州、大興天宮院等板塊，可以預(yù)見未來這周邊的市場(chǎng)都將較大概率地出現(xiàn)上漲。

現(xiàn)行土地調(diào)控手段治標(biāo)不治本

設(shè)定土地價(jià)格上限，只是改了溫度計(jì)，但沒改變溫度。

新京報(bào)：如何看待目前北京土地市場(chǎng)的一些調(diào)控手段和效果，如設(shè)置土地價(jià)格上限，推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式？

陶紅兵：房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，其實(shí)只有房產(chǎn)調(diào)控，沒有地產(chǎn)調(diào)控。這么多年，土地價(jià)格總體都是上升的。一旦土地價(jià)格出現(xiàn)下降，政府就會(huì)減少供應(yīng)，確保土地能在價(jià)格合適的時(shí)候出讓。現(xiàn)在的某些土地調(diào)控手段，并不合理。類似達(dá)到價(jià)格上限后競(jìng)報(bào)配建公租房面積，房企在競(jìng)報(bào)公租房過程中，商品房地價(jià)實(shí)際仍然在上升。同時(shí)，公租房這樣的保障房建設(shè)，本身應(yīng)是政府承擔(dān)的，這又推給了開發(fā)商。開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會(huì)再加到商品房上。

鄒曉云：現(xiàn)在的一些土地調(diào)控手段，實(shí)際都是技術(shù)層面的。類似土地設(shè)定價(jià)格上限，這在目前已經(jīng)是能把想到的方法都用了。但根本的東西，是土地供應(yīng)體制的壟斷。這要改變肯定很困難。

范小沖：評(píng)價(jià)現(xiàn)在的土地市場(chǎng)舉措，看看房?jī)r(jià)、地價(jià)水平就知道。這些舉措都是治標(biāo)不治本的辦法。設(shè)定土地價(jià)格上限，也只是改了溫度計(jì)，但沒改變溫度?？們r(jià)溢價(jià)率看上去低了，但房企實(shí)際開發(fā)成本并沒下降。

土地市場(chǎng)也應(yīng)有效限價(jià)

政府在供地上也應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價(jià)值，而不只是體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值。

新京報(bào)：基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求，解決地價(jià)問題，可以從哪些方面著手？

陳志：在現(xiàn)在的調(diào)控背景下，樓市、地市的調(diào)控手段都應(yīng)該服從于調(diào)控的目標(biāo)。調(diào)控要保障普通商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定，按照“低端有保障，中端有支持”的原則，土地供應(yīng)也應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)中端市場(chǎng)的支持。一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯是，商品住宅銷售階段有限價(jià)，不能充分競(jìng)爭(zhēng)，那么土地供應(yīng)階段也不應(yīng)該充分競(jìng)爭(zhēng)。不能單純限制房企利潤(rùn)，政府也應(yīng)適度放棄土地出讓獲得的預(yù)期利益，在供地上相應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價(jià)值，而不是只體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值。

普通商品住房供地能否有效限價(jià)？經(jīng)過合理測(cè)算，在土地收儲(chǔ)成本基礎(chǔ)上適度上浮，例如增加30%、40%，限定土地價(jià)格，然后再去限定房屋銷售價(jià)格。這也會(huì)帶來出讓方式變化，多個(gè)企業(yè)都想要，就要招標(biāo)，招標(biāo)就必須實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的透明、公開、量化，讓開發(fā)企業(yè)充分展現(xiàn)自身實(shí)力。

范小沖：調(diào)控土地市場(chǎng)，就提出了改革的要求。土地市場(chǎng)也有改革的空間。一方面，從加大加快供應(yīng)角度來考慮，能否允許更多的民營(yíng)資本介入一級(jí)開發(fā)？另一方面，能否將農(nóng)村集體建設(shè)用地納入規(guī)范管理的軌道?，F(xiàn)在許多村鎮(zhèn)自己建房現(xiàn)象普遍，不如把這些管起來，納入規(guī)范軌道。同地同價(jià)同權(quán)本就應(yīng)是市場(chǎng)的準(zhǔn)則。