范小沖:土地市場(chǎng)升溫,和過去一段時(shí)間供給不足、開發(fā)商預(yù)期樂觀有關(guān),也和房企回歸一、二線城市有關(guān),等等。同時(shí)要看到,土地總體上一直是供不應(yīng)求,特別是真正用于商品住宅開發(fā)的土地和需求之間的缺口很大。土地價(jià)格漲上去,區(qū)域再出低價(jià)地就很難了,進(jìn)而就拉動(dòng)了樓市預(yù)期。
鄒曉云:如果土地價(jià)格越來越高,開發(fā)商從成本考慮,一定會(huì)增添房源定高價(jià)的驅(qū)動(dòng)力。至于是否賣得出去,是另一回事。房?jī)r(jià)平穩(wěn)是調(diào)控的目標(biāo),但地價(jià)上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)是很自然的。成本上升,帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲,事實(shí)上就會(huì)對(duì)居住需求形成打壓。
陳志:孤單的一塊高價(jià)地對(duì)周邊市場(chǎng)影響有限,更不會(huì)影響到其他區(qū)域。但是如果在一個(gè)區(qū)域出現(xiàn)了多個(gè)高價(jià)地,這就容易拉升周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)。類似孫河區(qū)域、通州、大興天宮院等板塊,可以預(yù)見未來這周邊的市場(chǎng)都將較大概率地出現(xiàn)上漲。
現(xiàn)行土地調(diào)控手段治標(biāo)不治本
設(shè)定土地價(jià)格上限,只是改了溫度計(jì),但沒改變溫度。
新京報(bào):如何看待目前北京土地市場(chǎng)的一些調(diào)控手段和效果,如設(shè)置土地價(jià)格上限,推出“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等出讓方式?
陶紅兵:房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,其實(shí)只有房產(chǎn)調(diào)控,沒有地產(chǎn)調(diào)控。這么多年,土地價(jià)格總體都是上升的。一旦土地價(jià)格出現(xiàn)下降,政府就會(huì)減少供應(yīng),確保土地能在價(jià)格合適的時(shí)候出讓?,F(xiàn)在的某些土地調(diào)控手段,并不合理。類似達(dá)到價(jià)格上限后競(jìng)報(bào)配建公租房面積,房企在競(jìng)報(bào)公租房過程中,商品房地價(jià)實(shí)際仍然在上升。同時(shí),公租房這樣的保障房建設(shè),本身應(yīng)是政府承擔(dān)的,這又推給了開發(fā)商。開發(fā)商建設(shè)的成本仍然會(huì)再加到商品房上。
鄒曉云:現(xiàn)在的一些土地調(diào)控手段,實(shí)際都是技術(shù)層面的。類似土地設(shè)定價(jià)格上限,這在目前已經(jīng)是能把想到的方法都用了。但根本的東西,是土地供應(yīng)體制的壟斷。這要改變肯定很困難。
范小沖:評(píng)價(jià)現(xiàn)在的土地市場(chǎng)舉措,看看房?jī)r(jià)、地價(jià)水平就知道。這些舉措都是治標(biāo)不治本的辦法。設(shè)定土地價(jià)格上限,也只是改了溫度計(jì),但沒改變溫度??們r(jià)溢價(jià)率看上去低了,但房企實(shí)際開發(fā)成本并沒下降。
土地市場(chǎng)也應(yīng)有效限價(jià)
政府在供地上也應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價(jià)值,而不只是體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值。
新京報(bào):基于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控要求,解決地價(jià)問題,可以從哪些方面著手?
陳志:在現(xiàn)在的調(diào)控背景下,樓市、地市的調(diào)控手段都應(yīng)該服從于調(diào)控的目標(biāo)。調(diào)控要保障普通商品住房市場(chǎng)的穩(wěn)定,按照“低端有保障,中端有支持”的原則,土地供應(yīng)也應(yīng)體現(xiàn)出對(duì)中端市場(chǎng)的支持。一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯是,商品住宅銷售階段有限價(jià),不能充分競(jìng)爭(zhēng),那么土地供應(yīng)階段也不應(yīng)該充分競(jìng)爭(zhēng)。不能單純限制房企利潤(rùn),政府也應(yīng)適度放棄土地出讓獲得的預(yù)期利益,在供地上相應(yīng)體現(xiàn)出保障、支持普通住房需求的民生價(jià)值,而不是只體現(xiàn)土地的市場(chǎng)價(jià)值。
普通商品住房供地能否有效限價(jià)?經(jīng)過合理測(cè)算,在土地收儲(chǔ)成本基礎(chǔ)上適度上浮,例如增加30%、40%,限定土地價(jià)格,然后再去限定房屋銷售價(jià)格。這也會(huì)帶來出讓方式變化,多個(gè)企業(yè)都想要,就要招標(biāo),招標(biāo)就必須實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)的透明、公開、量化,讓開發(fā)企業(yè)充分展現(xiàn)自身實(shí)力。
范小沖:調(diào)控土地市場(chǎng),就提出了改革的要求。土地市場(chǎng)也有改革的空間。一方面,從加大加快供應(yīng)角度來考慮,能否允許更多的民營(yíng)資本介入一級(jí)開發(fā)?另一方面,能否將農(nóng)村集體建設(shè)用地納入規(guī)范管理的軌道。現(xiàn)在許多村鎮(zhèn)自己建房現(xiàn)象普遍,不如把這些管起來,納入規(guī)范軌道。同地同價(jià)同權(quán)本就應(yīng)是市場(chǎng)的準(zhǔn)則。
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