問題：海關(guān)福利房究竟能不能上市租售？

根據(jù)深圳海關(guān)2008年對(duì)媒體所做的一個(gè)公開解釋，海馨苑土地使用權(quán)歸海關(guān)所有，性質(zhì)是住宅用地；“海馨苑”建設(shè)項(xiàng)目工程屬于舊城改造項(xiàng)目，在拆除原有海關(guān)舊的住宅樓的基礎(chǔ)上建設(shè)新房，分配給原來的住戶、住房面積未達(dá)標(biāo)戶，以及符合分房條件的無房戶。該項(xiàng)目納入深圳市房改計(jì)劃，按照《深圳市國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》（深圳市人民政府第88號(hào)令）的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行分、調(diào)房。

2013年5月15日，作為深圳資深房地產(chǎn)律師，張茂榮就海馨苑的福利房性質(zhì)以及其上市租售所受限的法律條款規(guī)定，花了較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行了深入了解和剖析。和媒體報(bào)道認(rèn)為海馨苑涉及違規(guī)租售觀點(diǎn)有所不同，張茂榮認(rèn)為海馨苑性質(zhì)不同于深圳自2010年推出的安居型商品房，它只是深圳市國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革后推出的安居房，適用的法規(guī)條文應(yīng)該是《深圳市國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位住房制度改革若干規(guī)定》（深圳市人民政府第88號(hào)令），可以明確兩點(diǎn)是：在業(yè)主未取得產(chǎn)權(quán)證明之前，不能上市交易，但是根據(jù)司法實(shí)踐，買賣雙方如若只是簽訂預(yù)約買賣合同進(jìn)行預(yù)約銷售，則是合法有效的；作為國家機(jī)關(guān)單位內(nèi)部分配的福利房也就是安居房，目前現(xiàn)有政策對(duì)出租沒有禁止性規(guī)定，因此，張茂榮認(rèn)為應(yīng)該是可以出租的。

至于之前媒體一直質(zhì)疑海馨苑不能出租出售，依據(jù)的是《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（深圳市人民政府第228號(hào)令）規(guī)定，簽訂買賣合同10年后，安居型商品房所有人可以根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)后，才可以租售?！渡钲谑邪簿有蜕唐贩拷ㄔO(shè)和管理暫行辦法》自2011年6月1日施行，是2010年深圳安居型商品房這種新事物出現(xiàn)后的新政策。而且海馨苑這種性質(zhì)的安居房和安居型商品房是兩個(gè)概念，一個(gè)是面向國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位職工的福利分房，一個(gè)是政策明文規(guī)定未取得完全產(chǎn)權(quán)前不能租售，只面向中低收入者和“夾心層”銷售的保障房。因此，張茂榮認(rèn)為，《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》不適用于海馨苑。

深圳海關(guān)新建千套福利房 未入職員工也有預(yù)留

深圳海關(guān)位于華強(qiáng)北商圈的福利房項(xiàng)目海馨苑入住尚未滿5年，有些海關(guān)職工已迫不及待地以每套400萬元以上的價(jià)格進(jìn)行出售，有的戶型估價(jià)已接近千萬。近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從1984年至今，深圳海關(guān)興建了10余個(gè)福利房項(xiàng)目，分布于鹽田、羅湖、福田、南山、寶安等5個(gè)行政區(qū)。單身宿舍、兩居室、三居室，樓梯房、高層住宅，品種各異，數(shù)量繁多。“這么多項(xiàng)目，可以和小型地產(chǎn)商媲美了。”有業(yè)內(nèi)人士感嘆。

盡管如此，總占地面積41937.98平方米的深圳海關(guān)寶安生活區(qū)福利房項(xiàng)目主體即將開工。其中規(guī)劃保障性住宅108900平方米，單身公寓12000平方米。

深圳市住建局在書面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)稱，“深圳海關(guān)提出，現(xiàn)有約1100名員工未享受過購房?jī)?yōu)惠政策，該關(guān)每年新錄取公務(wù)員超過150人，加上現(xiàn)有單身員工600人，預(yù)計(jì)未來3年單身員工總數(shù)將超過1000人。”

深圳海關(guān)寶安項(xiàng)目完工后，如果以每戶100平方米計(jì)算，剛好新建約1100套福利房，深圳海關(guān)未享受過購房?jī)?yōu)惠的員工被全部覆蓋，且尚未進(jìn)入海關(guān)工作的人員，都已在保障計(jì)劃之內(nèi)。

一方面是國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位的員工保障“全覆蓋”，一方面卻是中低收入群體望房興嘆，部分福利房項(xiàng)目為何會(huì)背離初衷，引起各方關(guān)注。

出租樣本

區(qū)位優(yōu)越海關(guān)小區(qū)部分出租

深圳羅湖區(qū)和平路，車水馬龍，人潮涌動(dòng)。這里緊鄰深圳火車站和羅湖口岸，與香港只有一關(guān)之隔。從這里步行十分鐘便可到達(dá)匯聚了國貿(mào)、金光華廣場(chǎng)、嘉里中心等羅湖區(qū)最大、最繁華的商業(yè)圈之一。

憑借優(yōu)越的區(qū)位條件和成熟的配套設(shè)施，“追求者”絡(luò)繹不絕。在和平路上，向路人打聽海關(guān)住宅區(qū)，多數(shù)人可以準(zhǔn)確告訴你怎么走。

“不少房子都租出去了。”在海關(guān)宿舍二院門口，一值勤保安告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，七八十平方米的兩居室月租金都在3000元以上。“你這時(shí)候來肯定沒房子了，早一點(diǎn)來或許還有。”

記者隨機(jī)對(duì)進(jìn)出3個(gè)海關(guān)宿舍小區(qū)的10多人進(jìn)行了身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，百分之七八十的受訪者系租客，大部分是在附近上班的白領(lǐng)。有的租客提及其房屋業(yè)主為海關(guān)員工。

據(jù)周邊房地產(chǎn)中介不完全統(tǒng)計(jì)，和平路上的3個(gè)海關(guān)住宅區(qū)，大概有1000套，除去龍興大廈和龍旺大廈兩個(gè)高層項(xiàng)目外，其余的均為七八層的樓梯房。

按照網(wǎng)上發(fā)布的租房信息，記者以租房者身份致電咨詢，自稱小區(qū)內(nèi)兼做房屋中介的家政公司員工告訴記者，海關(guān)3個(gè)小區(qū)沒有一套可供出租的空房，網(wǎng)上發(fā)布的租房信息早已過時(shí)，已被他人搶占了先機(jī)。海關(guān)小區(qū)入住率和受歡迎程度之高，基本沒有空房，一有人搬離，馬上就有新的租客進(jìn)駐，房源供不應(yīng)求。

出售樣本

不足5年中介有售房記錄

租賃市場(chǎng)如此火爆，那么房屋出售情況如何？

“海關(guān)房子很少有賣的。很多購房者經(jīng)常過來詢問，海關(guān)的房子賣不賣，但我們確實(shí)沒有得到這類房源。這幾個(gè)小區(qū)的樓梯房可能要拆掉重建，業(yè)主在這個(gè)時(shí)候不會(huì)輕易出售，如果一旦要拆，他們可以獲得一筆不菲的補(bǔ)償。我也很奇怪，為什么這么多人盯著海關(guān)的房子。”和平路一位地產(chǎn)中介員工表示。

不過，記者在另外一家中介獲取的信息跟上述說法有所不同。

“海關(guān)房子賣的確實(shí)少，但并不是沒有。”一家房地產(chǎn)顧問有限公司(地產(chǎn)中介)的王姓負(fù)責(zé)人向記者表示，在其職業(yè)生涯中曾成功賣出過兩套，當(dāng)時(shí)尚未獲得產(chǎn)權(quán)的房屋，均位于海關(guān)大院的龍旺大廈。由于當(dāng)時(shí)業(yè)主尚未住滿5年，房屋屬于集體產(chǎn)權(quán)，售賣時(shí)無法完成過戶，但中介方為買賣雙方簽訂了一份合約，一方面負(fù)責(zé)解決房屋產(chǎn)權(quán)問題，一方面保障購房者的權(quán)益。一旦房子無法完成產(chǎn)權(quán)過戶，購房者無需承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)。

在得知記者欲購買一套海關(guān)高層住宅時(shí)，他表示，經(jīng)過長(zhǎng)期跟蹤，公司終于拿到了一套房源的代理權(quán)，并向記者展示存于手機(jī)中的房屋內(nèi)部圖片。該房源面積為98平方米，位于龍興大廈，業(yè)主系海關(guān)內(nèi)部員工，給出的報(bào)價(jià)為1.8萬元／平方米，其入住尚未滿5年。正常情況下，到明年才能拿到產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換需要一定的費(fèi)用，比如補(bǔ)土地差價(jià)。但他肯定地表示，到明年一定可以拿到產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)過戶。

這位負(fù)責(zé)人還介紹，其公司正在同龍興大廈、龍旺大廈及其他業(yè)主洽談，已經(jīng)有幾位意向客戶。由于此地房源緊俏，不少同行為了獲取代理權(quán)，一直哄抬房?jī)r(jià)。

房源緣何如此緊張？這位負(fù)責(zé)人稱，“龍旺大廈和龍興大廈都分給了海關(guān)級(jí)別較高的官員，以前龍旺大廈住的都是副關(guān)長(zhǎng)、處長(zhǎng)、局長(zhǎng)級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)，有些又分到了新房。這里的房屋不少已經(jīng)獲得了產(chǎn)權(quán)，但他們就是不肯賣，領(lǐng)導(dǎo)的房子，這事很敏感，涉及到財(cái)產(chǎn)問題，現(xiàn)在上面抓得緊，我們打電話過去，他們總是問你怎么知道我的電話，搞得我們也很緊張，電話都不敢亂打。”

至于海關(guān)住宅為何如此受青睞，以該負(fù)責(zé)人的經(jīng)驗(yàn)來看，海關(guān)生活區(qū)良好的福利是重要原因之一。“我2007年賣過龍旺大廈兩套房子，當(dāng)時(shí)業(yè)主也沒有產(chǎn)權(quán)，但后來搞定了，兩位購房者現(xiàn)在住得很舒服，管理費(fèi)便宜，也不需要停車費(fèi)，有關(guān)系的話在食堂辦張卡，兩塊錢一餐，里面還有海關(guān)幼兒園，找管理處，這些都能解決。”