危機(jī)重現(xiàn)?

“現(xiàn)在房企的境況和三年前的歷史有驚人的相似。”對于綠城的境況，衛(wèi)民不動產(chǎn)智庫營銷負(fù)責(zé)人蔡為民指出，這似乎也是中國房地產(chǎn)市場和房企三年經(jīng)歷的生動描述。

當(dāng)2008年在房地產(chǎn)調(diào)控下資金鏈本已脆弱不堪的綠城，因一筆到期美元高息債而可能面臨破產(chǎn)危險(xiǎn)之時，金融危機(jī)來臨后國內(nèi)信貸的大松綁，無疑幫綠城完全解除了危機(jī)。

富于戲劇性的是，在銀行信貸大松綁環(huán)境下，綠城在隨后的2009年房價(jià)猛漲中卻從一個瀕臨危機(jī)的開發(fā)商成為當(dāng)年地產(chǎn)界最大的獲益者。由于定位于豪宅開發(fā)，綠城的項(xiàng)目受到投資客追捧，2009年綠城銷售額超過530億，一舉進(jìn)入全國房地產(chǎn)銷售額前三甲。

成也信貸敗也信貸。當(dāng)今年限購、限貸兩劑雙料猛藥下到房地產(chǎn)頑癥上時，綠城再次面臨資金的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

“我們的負(fù)債率的確比較高，但現(xiàn)金流并沒有斷裂。如果說負(fù)債率，其實(shí)借錢給我們的機(jī)構(gòu)都知道我們的負(fù)債率一直都比較高。”綠城相關(guān)人士說。

對于綠城的高負(fù)債率，杭州一家開發(fā)商表示，“宋衛(wèi)平是個比較自信的人，他認(rèn)為負(fù)債率高一些沒有關(guān)系，這些負(fù)債會在企業(yè)快速擴(kuò)張和發(fā)展中被逐漸解決。”

“綠城方面認(rèn)為，把企業(yè)規(guī)模做大，是未來一段時間綠城最重要的工作之一。”中國指數(shù)研究院一位分析師表示，浙江當(dāng)?shù)劂y行、機(jī)構(gòu)和投資者與綠城都有相當(dāng)密切的關(guān)系，對綠城的團(tuán)隊(duì)也很信任，因此綠城獲得了當(dāng)?shù)夭簧僦С?。根植于浙江資本富饒的土地，綠城擴(kuò)張之路得以較順利地進(jìn)行。

進(jìn)退兩難

以豪宅開發(fā)為主的綠城，在項(xiàng)目中沉淀了大量資金。據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，綠城沉淀在項(xiàng)目中的資金約149億元。

“本輪調(diào)控不會像2008年一樣，而是長期的。限購短期不會退出，我們預(yù)計(jì)甚至可能會持續(xù)兩年左右。直到保障房在住房市場中所占比例大幅增加，投資性泡沫被擠出后才可能退出。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹日前在上海SAIF地產(chǎn)金融論壇上指出，這次調(diào)控對開發(fā)商來說的確是很嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

“如果限購不放開，高檔房長期難以獲得銷售業(yè)績，無疑會對綠城這樣的豪宅開發(fā)商產(chǎn)生巨大的壓力。”同策房產(chǎn)研展部經(jīng)理夏宇表示。

為解決資金困難，綠城開始求助于同為浙江的大型房企。而這次采用的方式是以企業(yè)互相擔(dān)保的方式獲得銀行貸款。

新湖中寶發(fā)布公告稱，公司將與綠城建立3億元額度的互保關(guān)系，互為對方貸款提供信用保證。

“我們和新湖中寶此前已經(jīng)有過1億元相互融資擔(dān)保的合作。既然現(xiàn)在從銀行做土地抵押貸款已經(jīng)比較困難，就需要新的方式來融資。”綠城集團(tuán)一位高管向媒體表示。

而一直堅(jiān)稱“堅(jiān)決不降價(jià)”的綠城，似乎也認(rèn)為在適當(dāng)?shù)臅r候有降價(jià)的必要。

據(jù)了解，今年下半年綠城計(jì)劃新推287萬平方米可售房源，對這些房源綠城將采取“早銷、多銷、快銷”的快速資金周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠。

降價(jià)并不順暢。“綠城拿地的時候正是樓市高點(diǎn)，地價(jià)也拍得非常貴。而且綠城做的是高端，拿的基本都是位置非常好的地。”一家杭州房地產(chǎn)公司業(yè)內(nèi)人士稱，“降價(jià)的話，它的成本很難覆蓋。宋衛(wèi)平是一個特別看重樓盤品質(zhì)的人，不可能像小公司一樣壓低材料成本。”

“已經(jīng)進(jìn)行前期銷售的樓盤，我們不會降價(jià);后期銷售會以送裝修、送物業(yè)管理費(fèi)等方式促銷。但新開盤的項(xiàng)目，我們會根據(jù)市場環(huán)境，適當(dāng)對價(jià)格進(jìn)行一些下降來加快銷售。”綠城集團(tuán)相關(guān)人士說。

而目前對前來團(tuán)購的阿里巴巴員工給出的9.2折，是綠城已經(jīng)作出的最大打折舉動。在新開盤項(xiàng)目普遍下調(diào)售價(jià)的杭州，這個折扣顯然不具備足夠的競爭力。綠城只做高端的定位也決定了它不可能通過大幅度降價(jià)來自損品牌。騰挪項(xiàng)目也許是綠城的另一出路。

“綠城現(xiàn)在所反映出來的問題，是開發(fā)商的典型代表。開發(fā)商現(xiàn)在再次面臨是要降價(jià)求生存，還是硬扛價(jià)格的抉擇。”蔡為民表示。

萬科深陷地板門

佛山檢出的問題地板，狠狠的給了嘴硬的萬科一記耳光，3月2日，萬科地產(chǎn)在順德大良召開新聞發(fā)布會，會上，萬科和安信雙方均承諾“承擔(dān)所有責(zé)任”，這是本刊截稿前有關(guān)萬科“毒地板門”的最新進(jìn)展

一直備受關(guān)注的萬科“地板門”事件這兩天有了新進(jìn)展。廣東佛山市萬科新城灣畔使用的部分安信木地板已經(jīng)檢測出甲醛超標(biāo)，3月2日下午，萬科總裁郁亮、安信地板董事長盧偉光等兩大公司的高層管理人員現(xiàn)身佛山，并召開新聞發(fā)布會，向媒體和業(yè)主解釋毒地板事件。廣東省建材產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)中心前天出具的檢測報(bào)告顯示，佛山萬科新城灣畔7號樓送檢的一款安信木地板樣品，甲醛釋放量1.9mg/L，超過1.5mg/L的國家標(biāo)準(zhǔn)限量。萬科總裁郁亮昨天證實(shí)，這批甲醛超標(biāo)的地板一共使用了3012平方米，分別鋪在104套住房，其中25套已經(jīng)入住。住戶包括孕婦和小孩。