當(dāng)?shù)胤秸辉俪撩杂谕恋匾蕾?，?dāng)喧鬧的樓市不再充滿暴利和投機(jī)，地產(chǎn)界刺耳的狂歡音樂(lè)才會(huì)隨著這個(gè)行業(yè)里一艘艘“泰坦尼克”漸漸沉沒(méi)。

在樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的年頭，超大型房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入仍然一路攀升，500億元以上的房企竟有6家之多。這些地產(chǎn)巨頭的狂歡季如何結(jié)束?至少目前還沒(méi)有清晰的答案。但有一點(diǎn)可以肯定，他們不可能永遠(yuǎn)這么幸運(yùn)，奪去他們光芒的一定是無(wú)情流逝的時(shí)間——當(dāng)?shù)胤秸辉俪撩杂谕恋匾蕾嚕?dāng)喧鬧的樓市不再充滿暴利和投機(jī)，地產(chǎn)界刺耳的狂歡音樂(lè)才會(huì)隨著這個(gè)行業(yè)里一艘艘“泰坦尼克”漸漸沉沒(méi)

一直熱衷于用鋼筋水泥埋葬中國(guó)城市過(guò)去的地產(chǎn)行業(yè)，在以往的六年時(shí)間里，已經(jīng)成為諸多重要財(cái)經(jīng)事件的發(fā)生地，但其中很少像王石這次演講一樣具有鏡頭感——2月21日，游學(xué)歸來(lái)的王石在香港舉行的論壇上不只是公開宣稱萬(wàn)科開始進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展模式，而且毫不掩飾作為萬(wàn)科創(chuàng)始人和董事局主席那份成功之后的喜悅：“從前只期望有朝一日盈利可以達(dá)到10億元，但2011年的銷售額已經(jīng)達(dá)到1200億。”并重申萬(wàn)科2014年的銷售額可望達(dá)到2000億元。

意味深長(zhǎng)的是，在這次演講中，王石表示舉雙手贊成中央政府嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)：“如果按以往的速度發(fā)展下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題?，F(xiàn)在調(diào)控把房地產(chǎn)價(jià)格抑制住，樓市可能會(huì)軟著陸，但如果不做控制的話，中國(guó)的市場(chǎng)會(huì)非常糟糕。雖然現(xiàn)在中國(guó)的開發(fā)企業(yè)過(guò)得很痛苦，但要比日本房地產(chǎn)泡沫爆破之后的情況好很多。”

顯而易見(jiàn)，多年來(lái)在地產(chǎn)大佬中保守得最好的一個(gè)秘密被王石一語(yǔ)道破。在他們看來(lái)，即使是“史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控”也不過(guò)是這樣一種沖擊：促使整個(gè)行業(yè)重新洗牌，同時(shí)也推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步集中和房地產(chǎn)市場(chǎng)的相對(duì)壟斷。事實(shí)證明，在樓市調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲的背景下，所有大型開發(fā)商近年都獲得了異乎尋常的增長(zhǎng)。據(jù)房地產(chǎn)業(yè)公開的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2011年的全國(guó)市場(chǎng)銷售仍然保持了增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而龍頭企業(yè)上漲速度更超出平均水平，企業(yè)集中度也繼續(xù)提升。銷售收入500億元以上的超大型房地產(chǎn)企業(yè)就有6家之多：萬(wàn)科1210億元，恒大808億元，綠地776億元，保利732億元，中海720億元，萬(wàn)達(dá)560億元，即使是排行第7位的碧桂園也高達(dá)430億元。更讓人不可思議的是，就在幾個(gè)急于從土地銷售獲得財(cái)政收入的城市如蕪湖試圖放松調(diào)控被叫停之后，萬(wàn)科、恒大等大型開發(fā)商的股價(jià)居然還大漲了差不多20%。

到底是什么力量維持了地產(chǎn)界這些龐然大物在全球獨(dú)一無(wú)二的增長(zhǎng)和攫取財(cái)富的速度?簡(jiǎn)單的供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀了。房地產(chǎn)領(lǐng)域不僅吸引了最多的私人投資，實(shí)際上還被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)最主要來(lái)源。正是這種政界流行的見(jiàn)識(shí)讓這些地產(chǎn)巨頭的饕餮大餐從不缺少材料，也讓一個(gè)市場(chǎng)的破壞者反而變成了最大的受益者，房地產(chǎn)的社會(huì)性投資屬性在他們手里頃刻蕩然無(wú)存。

及時(shí)調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略布局，維持高周轉(zhuǎn)率，保證充足的流動(dòng)資金，在許多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些通常被視為地產(chǎn)巨人的企業(yè)在非景氣年頭取得成功的關(guān)鍵因素，但他們與地方政府難以啟齒的媾和卻被忽略了，而這一點(diǎn)正是很多地方政府總想偷偷摸摸的挑戰(zhàn)中央調(diào)控樓市決心的內(nèi)在動(dòng)機(jī)與根本原因。

長(zhǎng)期延續(xù)的賣地財(cái)政是地方政府樂(lè)于同地產(chǎn)巨頭合作的基礎(chǔ)。政府需要花錢，需要投資，就得賣地，而地產(chǎn)商需要賺錢，需要擴(kuò)張，就得買地蓋樓銷售。為數(shù)不少的地產(chǎn)巨頭幾乎都是地方政府敲鑼打鼓招商引資而去的。有一組數(shù)字就很能說(shuō)明問(wèn)題，在樓市調(diào)控最為嚴(yán)厲的2011年，全國(guó)土地出讓金收入竟然攀升至3.15萬(wàn)億元，而2009年這一數(shù)字僅為1.59萬(wàn)億元，兩年內(nèi)賣地收入就實(shí)現(xiàn)了翻一番。再向前追溯，綜觀1998年住房制度改革到今天的13年間，土地出讓收入總額累計(jì)高達(dá)12.75萬(wàn)億元，年均土地收入也達(dá)1萬(wàn)億元，由此可見(jiàn)地方政府賣地賺錢的沖動(dòng)有多么強(qiáng)烈。

應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，當(dāng)擁有權(quán)力的地方政府與大量資本結(jié)合時(shí)，就必定產(chǎn)生規(guī)模巨大的灰色經(jīng)濟(jì)——地方官員為土地財(cái)政戀戀不舍，開發(fā)商為攫取暴利而無(wú)盡狂歡，投機(jī)人則為坐享巨額差價(jià)而喜形于色，最后留下來(lái)買單的就只有那些受苦受難的購(gòu)房人。

在正常的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，讓大者更大，讓強(qiáng)者更強(qiáng)，這本來(lái)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)自然法則，無(wú)可厚非。即便是市場(chǎng)失靈的時(shí)候，只要政府之手適度調(diào)控或者干預(yù)，那些非理性的財(cái)富增長(zhǎng)遲早都能夠回到正確的軌道上來(lái)。然而，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)卻由于地方政府的深度介入與此顯得迥然不同——在地產(chǎn)市場(chǎng)開始出現(xiàn)巨無(wú)霸并醞釀可怕資產(chǎn)泡沫的時(shí)候，它不只是讓中央政府的調(diào)控政策常常失靈甚至落空，還悄悄締造了天文數(shù)字的權(quán)貴資本以及建立在特權(quán)基礎(chǔ)上的權(quán)貴資本的狂歡。這，才是中央出臺(tái)“限購(gòu)、限貸、限價(jià)”這些嚴(yán)控政策之前始料未及的，也完全與社會(huì)底層人群渴望的樓市調(diào)控初衷背道而馳。

地產(chǎn)大鱷的巨大能量一方面來(lái)自他們與各個(gè)地方政府那種隱秘而特殊的關(guān)系，另一方面來(lái)自于各種容易得到的豐厚資本。這就注定了大肆囤地，壟斷資源，暴力征遷，破壞環(huán)境，綁架銀行，虛假?gòu)V告，潛規(guī)則盛行，不公平對(duì)待處于弱勢(shì)的購(gòu)房人群——等等這些房地產(chǎn)行業(yè)的劣跡總與他們保持著或近或遠(yuǎn)的關(guān)系。

正如清華大學(xué)教授、央行顧問(wèn)李稻葵(微博)所言：“房?jī)r(jià)不斷上漲、地方政府出售越來(lái)越多的土地以資助自身投資的局面……是瘋狂的。這種局面正在摧毀我們的經(jīng)濟(jì)，沒(méi)有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體能夠這樣增長(zhǎng)。”

令人欣慰的是，我們已經(jīng)看到了中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的態(tài)度和決心。在未來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)，不只是堅(jiān)定不移地繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，促使房?jī)r(jià)合理回歸，而且決策層已明確要求加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。據(jù)悉，國(guó)務(wù)院已通知住建部開展房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制研究，并督促研究擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，這意味著擴(kuò)大、優(yōu)化使用房產(chǎn)稅等財(cái)稅調(diào)控手段將成為繼續(xù)深化樓市調(diào)控的主要工具。

地產(chǎn)巨頭的狂歡季如何結(jié)束?至少目前還沒(méi)有清晰的答案。但有一點(diǎn)可以肯定，他們不可能永遠(yuǎn)這么幸運(yùn)，奪去他們光芒的一定是無(wú)情流逝的時(shí)間——當(dāng)?shù)胤秸辉俪撩杂谕恋匾蕾?，?dāng)喧鬧的樓市不再充滿暴利和投機(jī)，地產(chǎn)界刺耳的狂歡音樂(lè)才會(huì)隨著這個(gè)行業(yè)里一艘艘“泰坦尼克”漸漸沉沒(méi)。

樓市調(diào)控下的地產(chǎn)巨頭

不管樓市調(diào)控政策有多么嚴(yán)厲，別墅照建不誤，虛假?gòu)V告充斥街頭，潛規(guī)則仍然盛行——人們?cè)诟袊@地產(chǎn)巨頭能量巨大的同時(shí)，也對(duì)這種官商結(jié)合的商業(yè)模式提出質(zhì)疑：這條路究竟能走多遠(yuǎn)?

2012年的2月，初春還寒，宏觀調(diào)控下的中國(guó)樓市，到了又一個(gè)十字路口，經(jīng)過(guò)洗禮，一些房地產(chǎn)企業(yè)因資金鏈斷裂而成為歷史的塵埃，而另外一些企業(yè)卻是“心若磐石，我自巋然不動(dòng)，一心一意謀發(fā)展”，在此背景下，房地產(chǎn)公司的生存、發(fā)展?fàn)顩r也成為我們關(guān)注的熱點(diǎn)。

《法人》雜志無(wú)意指責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作個(gè)案，但在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，選擇微觀企業(yè)作為調(diào)研的切入點(diǎn)，更能體現(xiàn)出標(biāo)本價(jià)值。

近日，《法人》記者奔赴湖北、湖南、廣東，對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行了采訪調(diào)查。