當地方政府不再沉迷于土地依賴，當喧鬧的樓市不再充滿暴利和投機，地產界刺耳的狂歡音樂才會隨著這個行業(yè)里一艘艘“泰坦尼克”漸漸沉沒。

在樓市調控最為嚴厲的年頭，超大型房地產企業(yè)的銷售收入仍然一路攀升，500億元以上的房企竟有6家之多。這些地產巨頭的狂歡季如何結束?至少目前還沒有清晰的答案。但有一點可以肯定，他們不可能永遠這么幸運，奪去他們光芒的一定是無情流逝的時間——當地方政府不再沉迷于土地依賴，當喧鬧的樓市不再充滿暴利和投機，地產界刺耳的狂歡音樂才會隨著這個行業(yè)里一艘艘“泰坦尼克”漸漸沉沒

一直熱衷于用鋼筋水泥埋葬中國城市過去的地產行業(yè)，在以往的六年時間里，已經成為諸多重要財經事件的發(fā)生地，但其中很少像王石這次演講一樣具有鏡頭感——2月21日，游學歸來的王石在香港舉行的論壇上不只是公開宣稱萬科開始進入平穩(wěn)發(fā)展模式，而且毫不掩飾作為萬科創(chuàng)始人和董事局主席那份成功之后的喜悅：“從前只期望有朝一日盈利可以達到10億元，但2011年的銷售額已經達到1200億。”并重申萬科2014年的銷售額可望達到2000億元。

意味深長的是，在這次演講中，王石表示舉雙手贊成中央政府嚴厲調控房地產：“如果按以往的速度發(fā)展下去，房地產市場會出現問題?，F在調控把房地產價格抑制住，樓市可能會軟著陸，但如果不做控制的話，中國的市場會非常糟糕。雖然現在中國的開發(fā)企業(yè)過得很痛苦，但要比日本房地產泡沫爆破之后的情況好很多。”

顯而易見，多年來在地產大佬中保守得最好的一個秘密被王石一語道破。在他們看來，即使是“史上最嚴的房地產調控”也不過是這樣一種沖擊：促使整個行業(yè)重新洗牌，同時也推動了產業(yè)的進一步集中和房地產市場的相對壟斷。事實證明，在樓市調控持續(xù)嚴厲的背景下，所有大型開發(fā)商近年都獲得了異乎尋常的增長。據房地產業(yè)公開的統(tǒng)計資料顯示，2011年的全國市場銷售仍然保持了增長態(tài)勢，而龍頭企業(yè)上漲速度更超出平均水平，企業(yè)集中度也繼續(xù)提升。銷售收入500億元以上的超大型房地產企業(yè)就有6家之多：萬科1210億元，恒大808億元，綠地776億元，保利732億元，中海720億元，萬達560億元，即使是排行第7位的碧桂園也高達430億元。更讓人不可思議的是，就在幾個急于從土地銷售獲得財政收入的城市如蕪湖試圖放松調控被叫停之后，萬科、恒大等大型開發(fā)商的股價居然還大漲了差不多20%。

到底是什么力量維持了地產界這些龐然大物在全球獨一無二的增長和攫取財富的速度?簡單的供求關系已經很難解釋今天中國房地產市場的現狀了。房地產領域不僅吸引了最多的私人投資，實際上還被認定為經濟增長的一個最主要來源。正是這種政界流行的見識讓這些地產巨頭的饕餮大餐從不缺少材料，也讓一個市場的破壞者反而變成了最大的受益者，房地產的社會性投資屬性在他們手里頃刻蕩然無存。

及時調整企業(yè)戰(zhàn)略布局，維持高周轉率，保證充足的流動資金，在許多業(yè)內人士看來，這些通常被視為地產巨人的企業(yè)在非景氣年頭取得成功的關鍵因素，但他們與地方政府難以啟齒的媾和卻被忽略了，而這一點正是很多地方政府總想偷偷摸摸的挑戰(zhàn)中央調控樓市決心的內在動機與根本原因。

長期延續(xù)的賣地財政是地方政府樂于同地產巨頭合作的基礎。政府需要花錢，需要投資，就得賣地，而地產商需要賺錢，需要擴張，就得買地蓋樓銷售。為數不少的地產巨頭幾乎都是地方政府敲鑼打鼓招商引資而去的。有一組數字就很能說明問題，在樓市調控最為嚴厲的2011年，全國土地出讓金收入竟然攀升至3.15萬億元，而2009年這一數字僅為1.59萬億元，兩年內賣地收入就實現了翻一番。再向前追溯，綜觀1998年住房制度改革到今天的13年間，土地出讓收入總額累計高達12.75萬億元，年均土地收入也達1萬億元，由此可見地方政府賣地賺錢的沖動有多么強烈。

應當承認，當擁有權力的地方政府與大量資本結合時，就必定產生規(guī)模巨大的灰色經濟——地方官員為土地財政戀戀不舍，開發(fā)商為攫取暴利而無盡狂歡，投機人則為坐享巨額差價而喜形于色，最后留下來買單的就只有那些受苦受難的購房人。

在正常的商業(yè)競爭中，讓大者更大，讓強者更強，這本來是市場經濟的一個自然法則，無可厚非。即便是市場失靈的時候，只要政府之手適度調控或者干預，那些非理性的財富增長遲早都能夠回到正確的軌道上來。然而，中國的房地產業(yè)卻由于地方政府的深度介入與此顯得迥然不同——在地產市場開始出現巨無霸并醞釀可怕資產泡沫的時候，它不只是讓中央政府的調控政策常常失靈甚至落空，還悄悄締造了天文數字的權貴資本以及建立在特權基礎上的權貴資本的狂歡。這，才是中央出臺“限購、限貸、限價”這些嚴控政策之前始料未及的，也完全與社會底層人群渴望的樓市調控初衷背道而馳。

地產大鱷的巨大能量一方面來自他們與各個地方政府那種隱秘而特殊的關系，另一方面來自于各種容易得到的豐厚資本。這就注定了大肆囤地，壟斷資源，暴力征遷，破壞環(huán)境，綁架銀行，虛假廣告，潛規(guī)則盛行，不公平對待處于弱勢的購房人群——等等這些房地產行業(yè)的劣跡總與他們保持著或近或遠的關系。

正如清華大學教授、央行顧問李稻葵(微博)所言：“房價不斷上漲、地方政府出售越來越多的土地以資助自身投資的局面……是瘋狂的。這種局面正在摧毀我們的經濟，沒有一個經濟體能夠這樣增長。”

令人欣慰的是，我們已經看到了中央政府調控房地產的態(tài)度和決心。在未來的一段時期內，不只是堅定不移地繼續(xù)執(zhí)行房地產調控政策，抑制投資投機性購房，促使房價合理回歸，而且決策層已明確要求加快建立促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。據悉，國務院已通知住建部開展房地產調控的長效機制研究，并督促研究擴大房產稅試點范圍，這意味著擴大、優(yōu)化使用房產稅等財稅調控手段將成為繼續(xù)深化樓市調控的主要工具。

地產巨頭的狂歡季如何結束?至少目前還沒有清晰的答案。但有一點可以肯定，他們不可能永遠這么幸運，奪去他們光芒的一定是無情流逝的時間——當地方政府不再沉迷于土地依賴，當喧鬧的樓市不再充滿暴利和投機，地產界刺耳的狂歡音樂才會隨著這個行業(yè)里一艘艘“泰坦尼克”漸漸沉沒。

樓市調控下的地產巨頭

不管樓市調控政策有多么嚴厲，別墅照建不誤，虛假廣告充斥街頭，潛規(guī)則仍然盛行——人們在感嘆地產巨頭能量巨大的同時，也對這種官商結合的商業(yè)模式提出質疑：這條路究竟能走多遠?

2012年的2月，初春還寒，宏觀調控下的中國樓市，到了又一個十字路口，經過洗禮，一些房地產企業(yè)因資金鏈斷裂而成為歷史的塵埃，而另外一些企業(yè)卻是“心若磐石，我自巋然不動，一心一意謀發(fā)展”，在此背景下，房地產公司的生存、發(fā)展狀況也成為我們關注的熱點。

《法人》雜志無意指責房地產企業(yè)的運作個案，但在宏觀調控的大環(huán)境下，選擇微觀企業(yè)作為調研的切入點，更能體現出標本價值。

近日，《法人》記者奔赴湖北、湖南、廣東，對上述問題進行了采訪調查。