住房問題是中國宏觀經(jīng)濟和社會民生的重大現(xiàn)實問題，我向大家簡要匯報一下我在房地產(chǎn)研究過程中的一些觀察和思考，希望能給大家今后觀察中國住房問題提供更多的視角和參考，如果有不正確的地方也希望大家批評指正。

近期中國房地產(chǎn)市場形勢分析

有人說中國的住房市場形勢是越調(diào)越漲，也有人說不調(diào)更漲，但無論怎么說，有一點是可以取得共識的，那就是房價漲多必調(diào)，而調(diào)久又要上漲，幾乎每一輪的房價過快上漲都會招來更嚴厲的市場調(diào)控，而每一次調(diào)控之后不久，房價可能又要重新尋找上漲的契機，積累上漲的力量，可以說房價波動的頻率越來越快，而政府政策出臺的時間間隔也越來越頻繁。

2009年末，市場風(fēng)傳2008年出臺的一系列關(guān)于住房消費的優(yōu)惠政策將在2009年末取消，為了趕上優(yōu)惠政策的末班車，大批投資者蜂擁入市，造成了房價猛漲，成交量持續(xù)放大。為此，2010年1月7日國務(wù)院辦公廳發(fā)布了“關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，也就是所謂的“國11條”，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、抑制投資投機性需求、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管、加快推進保障性安居工程建設(shè)、落實地方各級人民政府責(zé)任等五個方面對房地產(chǎn)市場加強調(diào)控，其中對市場預(yù)期比較大的就是重申二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。二套房首付40%的規(guī)定以前就有，但2008年以后在實際操作中被變相取消了。

遺憾的是“國11條”的出臺沒有取得預(yù)期的效果，在隨后的3、4月份房價依舊快速上漲，成交量的上升也很快。4月份眼看房價又要進一步失控，國務(wù)院發(fā)布了被稱為“國10條”的“堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知”，這個通知的發(fā)文機構(gòu)由國務(wù)院辦公廳變成了國務(wù)院，語氣也由“促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定平穩(wěn)發(fā)展”，變成了“堅決遏制部分城市房價過快上漲”，可以說無論是從調(diào)控的決心還是力度，國10條都要遠遠大于以往。