住房問題是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)民生的重大現(xiàn)實(shí)問題，我向大家簡(jiǎn)要匯報(bào)一下我在房地產(chǎn)研究過程中的一些觀察和思考，希望能給大家今后觀察中國(guó)住房問題提供更多的視角和參考，如果有不正確的地方也希望大家批評(píng)指正。

近期中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析

有人說中國(guó)的住房市場(chǎng)形勢(shì)是越調(diào)越漲，也有人說不調(diào)更漲，但無論怎么說，有一點(diǎn)是可以取得共識(shí)的，那就是房?jī)r(jià)漲多必調(diào)，而調(diào)久又要上漲，幾乎每一輪的房?jī)r(jià)過快上漲都會(huì)招來更嚴(yán)厲的市場(chǎng)調(diào)控，而每一次調(diào)控之后不久，房?jī)r(jià)可能又要重新尋找上漲的契機(jī)，積累上漲的力量，可以說房?jī)r(jià)波動(dòng)的頻率越來越快，而政府政策出臺(tái)的時(shí)間間隔也越來越頻繁。

2009年末，市場(chǎng)風(fēng)傳2008年出臺(tái)的一系列關(guān)于住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策將在2009年末取消，為了趕上優(yōu)惠政策的末班車，大批投資者蜂擁入市，造成了房?jī)r(jià)猛漲，成交量持續(xù)放大。為此，2010年1月7日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布了“關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知”，也就是所謂的“國(guó)11條”，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給、抑制投資投機(jī)性需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)、落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等五個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)調(diào)控，其中對(duì)市場(chǎng)預(yù)期比較大的就是重申二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。二套房首付40%的規(guī)定以前就有，但2008年以后在實(shí)際操作中被變相取消了。

遺憾的是“國(guó)11條”的出臺(tái)沒有取得預(yù)期的效果，在隨后的3、4月份房?jī)r(jià)依舊快速上漲，成交量的上升也很快。4月份眼看房?jī)r(jià)又要進(jìn)一步失控，國(guó)務(wù)院發(fā)布了被稱為“國(guó)10條”的“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知”，這個(gè)通知的發(fā)文機(jī)構(gòu)由國(guó)務(wù)院辦公廳變成了國(guó)務(wù)院，語氣也由“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定平穩(wěn)發(fā)展”，變成了“堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，可以說無論是從調(diào)控的決心還是力度，國(guó)10條都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于以往。