社會富余資金主要來源于以下幾個方面。一是隨著收入的增長,越來越多的居民都會產(chǎn)生投資理財?shù)男枰?。二是產(chǎn)業(yè)游離資金。什么是產(chǎn)業(yè)游離資金呢?比如,一些做外貿(mào)的中小企業(yè),當經(jīng)營環(huán)境惡化,他只好關(guān)閉企業(yè),把錢用來炒房。三是通貨膨脹預(yù)期。當物價上漲過快時,很多人擔心自己手中的財富貶值,于是就尋找財富投資途徑。而目前我國的投資渠道很狹隘,到底有沒有比房地產(chǎn)更好的投資渠道?也許有,但很難找,也可能不適合廣大老百姓,比如字畫、古玩、黃金可能不是一般人都能玩的。一方面是富余資金不斷膨脹,另一方面是投資渠道狹隘,這就產(chǎn)生了大量住房投資投機需求,投資炒股可能有掙有賠,但投資炒房好像賠的人比較少。
抑制投資投機需求是當前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要基調(diào)之一,但我認為投資投機需求有一種被妖魔化的傾向,因為投資投機需求其實和自住需求一樣,也是住房市場必不可少的一部分。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),需要大量的資金,投資投機者可以為建房投資基金,在正常情況下可以平定市場波動,如果說一個地方發(fā)展起來了,投資者先過來投資建房,涌入這個地方的人就可以買到房,就不會出現(xiàn)房價突然的上漲。此外,還可以增加市場的流動性,因為有投資者已經(jīng)囤了房,所以當涌入這個地方的人想買房的時候就可以買到房,想離開的時候又可以很快把房子賣掉。如果一個地方買房都是用來自住的話,那么流動性就會很小。另外,投資投機需求也可以為租賃市場提供房源。所以,對投資投機需求除了抑制之外,更重要的是如何對它進行正確的引導(dǎo),使它發(fā)揮積極的作用。
而目前我們調(diào)控政策主要都是基于“堵”,不想讓資金往哪里去就往哪里堵,不想讓投資什么就堵什么,這種只堵不疏的結(jié)果就按下葫蘆又起了瓢。并不是這些政策設(shè)計本身有多大的漏洞,而是因為“堵”會引發(fā)反彈力量,被堵者總會千方百計尋找一個突破口,鉆政策的空子。比如,限購政策其實是一個短期的需求調(diào)控政策,很可能由于限制需求而使需求形成一個堰塞湖,一旦放開,堵的越久反彈越大,這樣一來這個政策反而會加劇市場的波動。再比如,大家普遍認為,購買二套房或三套房的都是投資者,普通自住一般只購買一套房,于是將二套房的首付比例提高到50%并且停止對三套房貸款應(yīng)該能打壓房產(chǎn)投資行為,從而降低房價。但這樣的差別信貸政策并沒有取得預(yù)期的效果,因為在實施中發(fā)現(xiàn)很多人買房不需要貸款,完全可以全額付款,他們正擔心財富縮水、資金沒有地方投呢。2009年我國新建住宅銷售額為3.82萬億,其中新建房貸款的新增額為1萬億元,也就是說新建房貸款的新增額僅占新建住宅銷售額的26.3%,貸款按揭比例很低,很多人是在全款買房。再比如,基于交易環(huán)節(jié)和個人所得稅的調(diào)節(jié)政策,只要是想鉆空子,還是可以找到一些途徑的,投資者可以只出租不賣,也可以在市場行情好時把稅費轉(zhuǎn)嫁給買方。
已有0人發(fā)表了評論