社會(huì)富余資金主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面。一是隨著收入的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的居民都會(huì)產(chǎn)生投資理財(cái)?shù)男枰?。二是產(chǎn)業(yè)游離資金。什么是產(chǎn)業(yè)游離資金呢？比如，一些做外貿(mào)的中小企業(yè)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，他只好關(guān)閉企業(yè)，把錢用來(lái)炒房。三是通貨膨脹預(yù)期。當(dāng)物價(jià)上漲過(guò)快時(shí)，很多人擔(dān)心自己手中的財(cái)富貶值，于是就尋找財(cái)富投資途徑。而目前我國(guó)的投資渠道很狹隘，到底有沒(méi)有比房地產(chǎn)更好的投資渠道？也許有，但很難找，也可能不適合廣大老百姓，比如字畫、古玩、黃金可能不是一般人都能玩的。一方面是富余資金不斷膨脹，另一方面是投資渠道狹隘，這就產(chǎn)生了大量住房投資投機(jī)需求，投資炒股可能有掙有賠，但投資炒房好像賠的人比較少。

抑制投資投機(jī)需求是當(dāng)前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要基調(diào)之一，但我認(rèn)為投資投機(jī)需求有一種被妖魔化的傾向，因?yàn)橥顿Y投機(jī)需求其實(shí)和自住需求一樣，也是住房市場(chǎng)必不可少的一部分。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的資金，投資投機(jī)者可以為建房投資基金，在正常情況下可以平定市場(chǎng)波動(dòng)，如果說(shuō)一個(gè)地方發(fā)展起來(lái)了，投資者先過(guò)來(lái)投資建房，涌入這個(gè)地方的人就可以買到房，就不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)突然的上漲。此外，還可以增加市場(chǎng)的流動(dòng)性，因?yàn)橛型顿Y者已經(jīng)囤了房，所以當(dāng)涌入這個(gè)地方的人想買房的時(shí)候就可以買到房，想離開(kāi)的時(shí)候又可以很快把房子賣掉。如果一個(gè)地方買房都是用來(lái)自住的話，那么流動(dòng)性就會(huì)很小。另外，投資投機(jī)需求也可以為租賃市場(chǎng)提供房源。所以，對(duì)投資投機(jī)需求除了抑制之外，更重要的是如何對(duì)它進(jìn)行正確的引導(dǎo)，使它發(fā)揮積極的作用。

而目前我們調(diào)控政策主要都是基于“堵”，不想讓資金往哪里去就往哪里堵，不想讓投資什么就堵什么，這種只堵不疏的結(jié)果就按下葫蘆又起了瓢。并不是這些政策設(shè)計(jì)本身有多大的漏洞，而是因?yàn)?ldquo;堵”會(huì)引發(fā)反彈力量，被堵者總會(huì)千方百計(jì)尋找一個(gè)突破口，鉆政策的空子。比如，限購(gòu)政策其實(shí)是一個(gè)短期的需求調(diào)控政策，很可能由于限制需求而使需求形成一個(gè)堰塞湖，一旦放開(kāi)，堵的越久反彈越大，這樣一來(lái)這個(gè)政策反而會(huì)加劇市場(chǎng)的波動(dòng)。再比如，大家普遍認(rèn)為，購(gòu)買二套房或三套房的都是投資者，普通自住一般只購(gòu)買一套房，于是將二套房的首付比例提高到50%并且停止對(duì)三套房貸款應(yīng)該能打壓房產(chǎn)投資行為，從而降低房?jī)r(jià)。但這樣的差別信貸政策并沒(méi)有取得預(yù)期的效果，因?yàn)樵趯?shí)施中發(fā)現(xiàn)很多人買房不需要貸款，完全可以全額付款，他們正擔(dān)心財(cái)富縮水、資金沒(méi)有地方投呢。2009年我國(guó)新建住宅銷售額為3.82萬(wàn)億，其中新建房貸款的新增額為1萬(wàn)億元，也就是說(shuō)新建房貸款的新增額僅占新建住宅銷售額的26.3%，貸款按揭比例很低，很多人是在全款買房。再比如，基于交易環(huán)節(jié)和個(gè)人所得稅的調(diào)節(jié)政策，只要是想鉆空子，還是可以找到一些途徑的，投資者可以只出租不賣，也可以在市場(chǎng)行情好時(shí)把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給買方。