社會富余資金主要來源于以下幾個方面。一是隨著收入的增長，越來越多的居民都會產(chǎn)生投資理財?shù)男枰?。二是產(chǎn)業(yè)游離資金。什么是產(chǎn)業(yè)游離資金呢？比如，一些做外貿(mào)的中小企業(yè)，當經(jīng)營環(huán)境惡化，他只好關(guān)閉企業(yè)，把錢用來炒房。三是通貨膨脹預(yù)期。當物價上漲過快時，很多人擔心自己手中的財富貶值，于是就尋找財富投資途徑。而目前我國的投資渠道很狹隘，到底有沒有比房地產(chǎn)更好的投資渠道？也許有，但很難找，也可能不適合廣大老百姓，比如字畫、古玩、黃金可能不是一般人都能玩的。一方面是富余資金不斷膨脹，另一方面是投資渠道狹隘，這就產(chǎn)生了大量住房投資投機需求，投資炒股可能有掙有賠，但投資炒房好像賠的人比較少。

抑制投資投機需求是當前政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要基調(diào)之一，但我認為投資投機需求有一種被妖魔化的傾向，因為投資投機需求其實和自住需求一樣，也是住房市場必不可少的一部分。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，需要大量的資金，投資投機者可以為建房投資基金，在正常情況下可以平定市場波動，如果說一個地方發(fā)展起來了，投資者先過來投資建房，涌入這個地方的人就可以買到房，就不會出現(xiàn)房價突然的上漲。此外，還可以增加市場的流動性，因為有投資者已經(jīng)囤了房，所以當涌入這個地方的人想買房的時候就可以買到房，想離開的時候又可以很快把房子賣掉。如果一個地方買房都是用來自住的話，那么流動性就會很小。另外，投資投機需求也可以為租賃市場提供房源。所以，對投資投機需求除了抑制之外，更重要的是如何對它進行正確的引導(dǎo)，使它發(fā)揮積極的作用。

而目前我們調(diào)控政策主要都是基于“堵”，不想讓資金往哪里去就往哪里堵，不想讓投資什么就堵什么，這種只堵不疏的結(jié)果就按下葫蘆又起了瓢。并不是這些政策設(shè)計本身有多大的漏洞，而是因為“堵”會引發(fā)反彈力量，被堵者總會千方百計尋找一個突破口，鉆政策的空子。比如，限購政策其實是一個短期的需求調(diào)控政策，很可能由于限制需求而使需求形成一個堰塞湖，一旦放開，堵的越久反彈越大，這樣一來這個政策反而會加劇市場的波動。再比如，大家普遍認為，購買二套房或三套房的都是投資者，普通自住一般只購買一套房，于是將二套房的首付比例提高到50%并且停止對三套房貸款應(yīng)該能打壓房產(chǎn)投資行為，從而降低房價。但這樣的差別信貸政策并沒有取得預(yù)期的效果，因為在實施中發(fā)現(xiàn)很多人買房不需要貸款，完全可以全額付款，他們正擔心財富縮水、資金沒有地方投呢。2009年我國新建住宅銷售額為3.82萬億，其中新建房貸款的新增額為1萬億元，也就是說新建房貸款的新增額僅占新建住宅銷售額的26.3%，貸款按揭比例很低，很多人是在全款買房。再比如，基于交易環(huán)節(jié)和個人所得稅的調(diào)節(jié)政策，只要是想鉆空子，還是可以找到一些途徑的，投資者可以只出租不賣，也可以在市場行情好時把稅費轉(zhuǎn)嫁給買方。