第三，開發(fā)商的供給壟斷問題。

目前新建商品房供給的渠道只能來源于開發(fā)商。很多時候有些地方政府宣稱要擴大土地供給，但這個擴大的土地供給很可能沒有形成真正的新增商品房供給，因為新增的地可能被開發(fā)商囤積起來。那么開發(fā)商在什么條件下才會主動降價或擴大供給而降價呢？這個答案很明顯，就是在開發(fā)商沒有錢的時候，只有資金缺乏才會主動降價和擴大供給。開發(fā)商在什么條件下會囤地囤房呢？只有在開發(fā)商很有錢的時候。

那開發(fā)商的錢從那里來呢？開發(fā)商的資金很大一部分來源于銀行貸款，大企業(yè)還可以上市融資，此外預售款也是開發(fā)商資金來源的一個很大渠道，房子還沒有蓋好就已經(jīng)賣出去了，開發(fā)商早早回收了資金。那么，我們是不是從中找到一個治理開發(fā)商的對策呢？開發(fā)商要上市融資，就出臺政策叫停上市融資和信托計劃。對于開發(fā)商的貸款現(xiàn)在也實行準入名單制管理，對預售資金進行嚴格監(jiān)管，不讓開發(fā)商再繼續(xù)挪用預售資金。實際上這幾項政策在一些省份已經(jīng)開始實施了，問題是這些政策實施后，開發(fā)商并沒有主動降價，房價還在繼續(xù)上漲，這里主要的原因或邏輯是什么？

每次調(diào)控一說到緊縮信貸，實際上緊縮的是中小企業(yè)的信貸，而開發(fā)商作為銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，他的信貸很難被緊縮?，F(xiàn)在緊縮政策有可能仍然在幫開發(fā)商的忙，因為開發(fā)商本身也存在兩極分化，大開發(fā)商的資金雄厚，土地儲備多，融資能力強，是銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，實際上是銀行在求著他們貸款。小開發(fā)商的融資能力差，一旦不給他貸款，他只好到民間去借高利貸。因此，緊縮信貸的結果是將中小開發(fā)商推向了民間高利貸，而大開發(fā)商仍然是金融機構主動追捧的對象。比如名單制管理的實際意義，說穿了就是小開發(fā)商不能從這個渠道貸到款，因為名單上都是一些大企業(yè)，而大開發(fā)商仍然可以低成本獲得貸款，這個調(diào)控政策是幫助大開發(fā)商輕易地解除了他的市場競爭對手。而且大開發(fā)商還可以借調(diào)控資金低價拿地囤積，在下一輪的市場上升期中獲取利潤。通過這種調(diào)控，大開發(fā)商的市場調(diào)控能力和市場份額反而得到大大的提高。

第四，地方政府對土地財政的依賴問題。

2009年全年土地出讓總價款是1.59萬億，同比增長63.4%，與2007年相比增長70.5%，2009年土地出讓價款占全年財政收入的23.2%，占GDP的4.7%，如果再加上房地產(chǎn)相關稅收，可以說房地產(chǎn)業(yè)是不折不扣的地方政府的財政支柱。