那么，我們要使房價下降或者穩(wěn)定，就要考慮用什么來替代這個土地財政，土地財政怎么轉(zhuǎn)型。有一種思路是，通過開征房產(chǎn)稅來替代土地財政，但按我們目前的觀察，現(xiàn)階段的房產(chǎn)稅可以增加地方收入，但還不能替代土地財政，也難以使房價下降。

首先，沒有證據(jù)表明房產(chǎn)稅可以使房價下降。房產(chǎn)稅如果稅率過高，房地產(chǎn)市場可能崩盤，或者無法推進，受到廣大有房者的抵制；如果稅率過低，對房價下降可能沒啥作用。在很多地方，比如韓國、中國臺灣都有物業(yè)稅，但房價該漲照漲，有段時間漲得還非?？?，韓國出臺了很多政策都沒有起到作用。

其次，房產(chǎn)稅替代不了土地財政。從目前的情況看，房產(chǎn)稅的財政收入沒有辦法替代土地財政，即使開征了房產(chǎn)稅，土地財政和房產(chǎn)稅仍然可能并行的存在。開征房產(chǎn)稅還可能遇到一些其他問題，比如房產(chǎn)稅的征稅成本，它涉及到浩大的產(chǎn)權(quán)登記清查和評估工作，會占用大量的人力物力。另外，我國還沒有對財產(chǎn)直接征稅的先例，是不是會受到納稅人的抵制還沒有論證。此外，如果某些地方率先征稅，會不會造成高收入者的外遷也是一個問題。當(dāng)然并不是不需要開征房產(chǎn)稅，只是說這未必是降低房價的最好辦法。還應(yīng)看到，開征房產(chǎn)稅有利于解決社會公平問題。

我認為現(xiàn)階段土地財政的作用暫時還沒有辦法被替代，這是一個現(xiàn)實，目前所能做的不是降低對土地財政的依賴，而是規(guī)范土地財政的運作。土地財政如果運作得好，就不一定推高房價，現(xiàn)階段“低價征用、高價批出”是一種很狹隘的土地財政運作方式。

第五，保障房建設(shè)的資金從哪里來的問題。