二看住得起還是住不起。從全國(guó)的情況來(lái)看，到2015年年末，平均城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)是7400元每平方米。90平米的標(biāo)戶合66.6萬(wàn)元。城鎮(zhèn)居民的可支配收入是31195元，戶均收入8.7萬(wàn)元。房?jī)r(jià)跟戶收入比是7.7年。國(guó)際上公認(rèn)的上線是6年到7年的上線，美國(guó)認(rèn)為6年，歐洲認(rèn)為7年。我們這7.7年略超過(guò)7年的上線。在這個(gè)條件下，我們認(rèn)為我國(guó)是具備發(fā)展居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)的空間和條件的。但是，要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變生產(chǎn)和營(yíng)銷策略，適度降低房?jī)r(jià)。然后在這個(gè)條件下回落到7以下的合理區(qū)間，大規(guī)模激發(fā)居住性房地產(chǎn)的市場(chǎng)，這是全國(guó)的情況。  

看北京和上海的情況如何？2016年上半年北京的二手房又漲了32.5%。2015年年底全市平均房?jī)r(jià)是2.4萬(wàn)元每平方米，包括密云、大興、延慶在內(nèi)的平均房?jī)r(jià)。90平米的標(biāo)戶是215萬(wàn)元，城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入是52859元，按照2.23人一戶，戶均收入14.8萬(wàn)元。北京的人數(shù)比全國(guó)的2.8人要小一點(diǎn)，是2.23人，北京大部分是小戶。在這個(gè)條件下，房?jī)r(jià)跟戶收入比是14.5年。就是在北京，14.5年不吃不喝的現(xiàn)行收入可以買一個(gè)現(xiàn)行的住房。房?jī)r(jià)不再漲，收入也不變了，14.5年不吃不喝才可以買，但是想現(xiàn)在就住，對(duì)不起，得用杠桿，得做貸款。只要做了貸款，這14.5年就得乘以2，怎么也得30年。這個(gè)30年，如果還做不到不吃不喝，至少得40年。40年的情況，按照北京市2015年平均結(jié)婚年齡，一個(gè)家庭的男主人30.6歲，女主人是28.6歲。一個(gè)家庭的男主人在他還完房貸的時(shí)候，基本上已經(jīng)年屆70了。而男同志的平均年齡是73歲。這是北京。

大家不要覺(jué)得北京很嚴(yán)重，其實(shí)嚴(yán)重的是上海。2015年年末上海全市平均房?jī)r(jià)是3.3萬(wàn)元每平方米，90平米的標(biāo)戶是297萬(wàn)元，但是上海全體城鎮(zhèn)平均居民收入沒(méi)有北京高，是5萬(wàn)元，戶均收入12.4萬(wàn)元，房?jī)r(jià)跟戶收入比是24年。也就是說(shuō)如果用了杠桿，那至少要50年，如果再做不到不吃不喝，至少得60年到70年，得按照70年來(lái)對(duì)待。70年的話，家庭的男主人基本上沒(méi)有幾個(gè)能夠看到房貸還清的那天，100歲，女主人還可以多一些。另外還有一個(gè)很悲劇的，當(dāng)房貸還清之日，就是城鎮(zhèn)土地使用權(quán)失效之時(shí)。所以，如果單純論住的話，現(xiàn)在的一線城市確實(shí)住不起。

三看在住的過(guò)程中誰(shuí)是真正意義上的剛需。在確實(shí)住不起的條件下，我們要干的事情是三件事情。一要引導(dǎo)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)；二要大力發(fā)展分級(jí)分類的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保障性住房就是滿足居住性需求的房子，一定要大力推進(jìn)和建設(shè)；三要推動(dòng)房地產(chǎn)租賃業(yè)規(guī)范有序的發(fā)展，適當(dāng)降低租金，能夠維持住大家的居住性要求。房子不求所有，但求所用，也是一個(gè)路。

在這個(gè)條件下，誰(shuí)是城市住房真正意義上的剛需？不是那些無(wú)房戶，因?yàn)楝F(xiàn)在的房?jī)r(jià)，無(wú)房戶已經(jīng)很難企及了，真正意義上的剛需是改善性需求的群體，高買高賣，低買低賣，他們成為剛需當(dāng)中的有力構(gòu)成。這是我們見到的改善性住房的情況。

第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金。從全國(guó)情況來(lái)看是1：225，就是225個(gè)月的租金大約等于一套房屋的房?jī)r(jià)。國(guó)際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是200個(gè)月到300個(gè)月之間，我國(guó)非常好的落在200個(gè)月到300個(gè)月中間，非常完美。但是，我國(guó)三線以上城市可不樂(lè)觀。三線以上城市房屋的租售比是1：400。北京、上海這樣的城市基本上在1：600以上。也就是說(shuō)，房屋要600個(gè)月的房租才能等于現(xiàn)在一套房的房?jī)r(jià)。600個(gè)月的房租核算成年租金收益率是多少？1.7%左右。在當(dāng)前條件下，大家都覺(jué)得房租已經(jīng)很高了，但是實(shí)際上發(fā)展專業(yè)性的房屋租賃市場(chǎng)，對(duì)于北京和上海這樣的城市來(lái)講還是一個(gè)重大的難題。因?yàn)榉孔獾某鲎馐找媛手挥?.7%。咱們周邊的房子動(dòng)輒一套房子就是10萬(wàn)元一平米，一個(gè)60平米的房子就600萬(wàn)，你一個(gè)月給5000塊錢的租金，一年才6萬(wàn)塊的租金。6萬(wàn)塊錢租金除以600萬(wàn)的房子，平均收益率才1%，存銀行還有2.1%的利息。在這個(gè)條件下，發(fā)展專業(yè)性的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，有很大的難度；推進(jìn)居業(yè)同城，適當(dāng)?shù)慕⒐夥?，是落?shí)我國(guó)租賃市場(chǎng)的建設(shè)和發(fā)展，滿足老百姓居住性需要的重要舉措。