二看住得起還是住不起。從全國的情況來看，到2015年年末，平均城鎮(zhèn)房價是7400元每平方米。90平米的標(biāo)戶合66.6萬元。城鎮(zhèn)居民的可支配收入是31195元，戶均收入8.7萬元。房價跟戶收入比是7.7年。國際上公認(rèn)的上線是6年到7年的上線，美國認(rèn)為6年，歐洲認(rèn)為7年。我們這7.7年略超過7年的上線。在這個條件下，我們認(rèn)為我國是具備發(fā)展居住性房地產(chǎn)市場的空間和條件的。但是，要引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變生產(chǎn)和營銷策略，適度降低房價。然后在這個條件下回落到7以下的合理區(qū)間，大規(guī)模激發(fā)居住性房地產(chǎn)的市場，這是全國的情況。  

看北京和上海的情況如何？2016年上半年北京的二手房又漲了32.5%。2015年年底全市平均房價是2.4萬元每平方米，包括密云、大興、延慶在內(nèi)的平均房價。90平米的標(biāo)戶是215萬元，城鎮(zhèn)居民的平均可支配收入是52859元，按照2.23人一戶，戶均收入14.8萬元。北京的人數(shù)比全國的2.8人要小一點，是2.23人，北京大部分是小戶。在這個條件下，房價跟戶收入比是14.5年。就是在北京，14.5年不吃不喝的現(xiàn)行收入可以買一個現(xiàn)行的住房。房價不再漲，收入也不變了，14.5年不吃不喝才可以買，但是想現(xiàn)在就住，對不起，得用杠桿，得做貸款。只要做了貸款，這14.5年就得乘以2，怎么也得30年。這個30年，如果還做不到不吃不喝，至少得40年。40年的情況，按照北京市2015年平均結(jié)婚年齡，一個家庭的男主人30.6歲，女主人是28.6歲。一個家庭的男主人在他還完房貸的時候，基本上已經(jīng)年屆70了。而男同志的平均年齡是73歲。這是北京。

大家不要覺得北京很嚴(yán)重，其實嚴(yán)重的是上海。2015年年末上海全市平均房價是3.3萬元每平方米，90平米的標(biāo)戶是297萬元，但是上海全體城鎮(zhèn)平均居民收入沒有北京高，是5萬元，戶均收入12.4萬元，房價跟戶收入比是24年。也就是說如果用了杠桿，那至少要50年，如果再做不到不吃不喝，至少得60年到70年，得按照70年來對待。70年的話，家庭的男主人基本上沒有幾個能夠看到房貸還清的那天，100歲，女主人還可以多一些。另外還有一個很悲劇的，當(dāng)房貸還清之日，就是城鎮(zhèn)土地使用權(quán)失效之時。所以，如果單純論住的話，現(xiàn)在的一線城市確實住不起。

三看在住的過程中誰是真正意義上的剛需。在確實住不起的條件下，我們要干的事情是三件事情。一要引導(dǎo)適當(dāng)降低房價；二要大力發(fā)展分級分類的房地產(chǎn)市場，保障性住房就是滿足居住性需求的房子，一定要大力推進(jìn)和建設(shè)；三要推動房地產(chǎn)租賃業(yè)規(guī)范有序的發(fā)展，適當(dāng)降低租金，能夠維持住大家的居住性要求。房子不求所有，但求所用，也是一個路。

在這個條件下，誰是城市住房真正意義上的剛需？不是那些無房戶，因為現(xiàn)在的房價，無房戶已經(jīng)很難企及了，真正意義上的剛需是改善性需求的群體，高買高賣，低買低賣，他們成為剛需當(dāng)中的有力構(gòu)成。這是我們見到的改善性住房的情況。

第二，房地產(chǎn)市場的租金。從全國情況來看是1：225，就是225個月的租金大約等于一套房屋的房價。國際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是200個月到300個月之間，我國非常好的落在200個月到300個月中間，非常完美。但是，我國三線以上城市可不樂觀。三線以上城市房屋的租售比是1：400。北京、上海這樣的城市基本上在1：600以上。也就是說，房屋要600個月的房租才能等于現(xiàn)在一套房的房價。600個月的房租核算成年租金收益率是多少？1.7%左右。在當(dāng)前條件下，大家都覺得房租已經(jīng)很高了，但是實際上發(fā)展專業(yè)性的房屋租賃市場，對于北京和上海這樣的城市來講還是一個重大的難題。因為房租的出租收益率只有1.7%。咱們周邊的房子動輒一套房子就是10萬元一平米，一個60平米的房子就600萬，你一個月給5000塊錢的租金，一年才6萬塊的租金。6萬塊錢租金除以600萬的房子，平均收益率才1%，存銀行還有2.1%的利息。在這個條件下，發(fā)展專業(yè)性的房地產(chǎn)租賃市場，有很大的難度；推進(jìn)居業(yè)同城，適當(dāng)?shù)慕⒐夥?，是落實我國租賃市場的建設(shè)和發(fā)展，滿足老百姓居住性需要的重要舉措。