其二，2007年以后我國存量房地產(chǎn)的價(jià)格上來了、規(guī)模也上來了，可貿(mào)易量也上來了。2007年以后，我國存量房地產(chǎn)的規(guī)模非常地龐大，新建房地產(chǎn)市場(chǎng)盡管還在創(chuàng)造GDP，但是創(chuàng)造出來的GDP已經(jīng)小于存量房地產(chǎn)市場(chǎng)拿走的GDP了。但是，這個(gè)時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不構(gòu)成我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的累贅，因?yàn)樗€有一個(gè)重要的功能，就是資產(chǎn)跳板。浙江省有一個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，中小企業(yè)的凈資產(chǎn)如果靠生產(chǎn)積累，大約5年到6年翻一番。如果中小企業(yè)2009年以后采取一個(gè)措施，有了錢就買房，買了房以后再抵押貸款，再用貸款來開展生產(chǎn)，生產(chǎn)出來產(chǎn)生的收入再買房，再用房子再抵押貸款，做這樣的循環(huán)，凈資產(chǎn)大約兩年左右就可以翻一番。換句話說，借助房地產(chǎn)的資產(chǎn)跳板可以迅速完成資產(chǎn)積累。完成資產(chǎn)積累以后，可以上新的設(shè)備、新的技術(shù)、開展新的產(chǎn)品研發(fā)、形成新的銷售網(wǎng)絡(luò)等。可見，房地產(chǎn)對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)來講，作用還是很明顯的。作為資產(chǎn)跳板的房地產(chǎn)是有一定的泡沫的，但是這個(gè)泡沫要不要緊？不要緊，因?yàn)榘颜麄€(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的局面改變了，效率提升了、勞動(dòng)者的工資給增長(zhǎng)了、就業(yè)保障了。在這個(gè)條件下，收入更高了，就可以承擔(dān)較高的房地產(chǎn)價(jià)格，把房地產(chǎn)泡沫也吸附掉了?？梢?，資產(chǎn)跳板不是一個(gè)問題，而是在這個(gè)過程中應(yīng)該抓住的一個(gè)重大歷史機(jī)遇。

這個(gè)歷史機(jī)遇需要我們做兩步：第一步是做好讓生產(chǎn)性資產(chǎn)盡可能的是無稅狀態(tài)；第二步是讓房地產(chǎn)這樣的投資性資產(chǎn)保持一個(gè)有稅的狀態(tài)。在這個(gè)條件下，人們才愿意離開房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)。那么離開的多，房?jī)r(jià)不至于漲的多，大家就可以買得起，形成一種良性循環(huán)。房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定、生產(chǎn)得以擴(kuò)張和改進(jìn)，同時(shí)把泡沫吸附掉。2008年，我國啟動(dòng)了生產(chǎn)型增值稅轉(zhuǎn)為消費(fèi)型增值稅的改革。這個(gè)改革之后，所有的設(shè)備類的生產(chǎn)型固定資產(chǎn)都是無稅狀態(tài)，因?yàn)橘I設(shè)備所產(chǎn)生的稅是可以納入到抵扣中進(jìn)行抵扣的。而房地產(chǎn)應(yīng)該加稅，這一步卻遲遲未有出臺(tái)，一直遷延到現(xiàn)在還沒有出臺(tái)。預(yù)計(jì)2017年會(huì)開展房地產(chǎn)稅立法

2015年以后，因?yàn)橘Y產(chǎn)跳板功能沒有發(fā)揮，沒有一個(gè)機(jī)制讓它離開資產(chǎn)市場(chǎng)，就導(dǎo)致了資產(chǎn)市場(chǎng)所占的規(guī)模越來越大，導(dǎo)致了現(xiàn)在的房地產(chǎn)單純以居住為目的的購買，基本上是既無需求、又無購買力的一個(gè)情況。很多人買房地產(chǎn)主要是為了做投資。由此，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)成為我國國民經(jīng)濟(jì)需要應(yīng)對(duì)的重大宏觀風(fēng)險(xiǎn)之一。

剛才我給大家匡算了，房地產(chǎn)市場(chǎng)至少要拿走6萬億的GDP才能維持自己就值這么帶錢。6萬億的GDP是什么概念？我剛才用了毛利潤(rùn)率幫大家進(jìn)行分析。再給大家另外一個(gè)概念，2015年的GDP是67.67萬億，2014年是63.34萬億，2015年減2014年是4.4萬億。我們把2015年和2014年之間的4.4萬億都給房地產(chǎn)市場(chǎng)，還不夠，還得給房地產(chǎn)市場(chǎng)1.6萬億才夠。這1.6從哪兒來？從存量部分來。原來分配給企業(yè)的空間，2016年不能給這么大的空間，要拿走，而增加值空間是企業(yè)得以正常維系生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的必要前提。有這個(gè)增加值空間，就可以生產(chǎn)；沒有增加值的空間，一到兩年左右就是關(guān)門。在這個(gè)條件下，我們對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)要從宏觀經(jīng)濟(jì)的視野來看待如何推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫存問題。所以中央說的很清楚，要大力發(fā)展兩個(gè)市場(chǎng)：一個(gè)是居住性的房地產(chǎn)市場(chǎng)；一個(gè)是租賃性的房地產(chǎn)市場(chǎng)。居住性的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸房地產(chǎn)的本原；租賃性的房地產(chǎn)市場(chǎng)，參與當(dāng)期GDP生產(chǎn)，又參與分配，不構(gòu)成對(duì)當(dāng)期GDP的直接影響和阻礙。

（三）我國到底現(xiàn)在具不具有發(fā)展租賃性和居住性房地產(chǎn)市場(chǎng)的條件？第一，保障性住房。對(duì)此我們解決這樣三點(diǎn)：一是夠不夠?。欢亲〔蛔〉闷?；三是住的過程當(dāng)中誰是真正意義上的剛需。

一看夠不夠住。我國城鎮(zhèn)常住人口到2015年年末是7.7億人，大約合2.75億戶，城鎮(zhèn)的存量房地產(chǎn)規(guī)模是3億套。3億套除以2.75億戶，戶均住宅是1.09套?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)保證我們現(xiàn)在常住人口（包括農(nóng)民工）家家有房住，完全夠用，不是問題。有的同志說還有動(dòng)態(tài)發(fā)展的城鎮(zhèn)化。2016年1到8月，我國正在建設(shè)的房地產(chǎn)還有5333萬套，已經(jīng)建成的房地產(chǎn)是817萬套，這個(gè)還沒有往里加。另外我們城市當(dāng)中，還有很多小產(chǎn)權(quán)房，擁有居住性的保障功能，但是沒有納入到剛才所說的統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，預(yù)計(jì)這個(gè)數(shù)字也不會(huì)低于4000萬套。我們大約還有1億套房子正在建設(shè)，或已經(jīng)建成尚未納入統(tǒng)計(jì)。在這個(gè)條件下，1億套房子再解決接近3億人進(jìn)城，應(yīng)該也不是問題。

有的同志說，北京、上海不夠住。北京的常住人口是2170萬，但是北京、上海這樣的大都市不宜按照戶數(shù)算。比如說一個(gè)人在北京工作，老婆、孩子在外地，有了條件，具備在北京落戶和安家條件的時(shí)候，老婆、孩子就接過來了。在這種條件下，不宜按照2.23人的戶數(shù)來算。我們按照人均住宅量來算。那么北京的存量住宅到2015年年末是1570萬套，除以常住人口2170萬人，北京戶籍人口才1465萬，在這個(gè)條件下，北京人均住宅量是0.72套。上海的人均住宅量是0.67套，而國際上同類的大都市東京、紐約、倫敦，基本上在0.4套到0.48套之間。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在國際上同類的國際大都市中，北京、上海人人有房住也絕不是問題。