由此，我國新舊動(dòng)能的雙引擎格局現(xiàn)在基本形成。

三、關(guān)于我國房地產(chǎn)發(fā)展問題

房地產(chǎn)問題既是一個(gè)民生問題，也是國家宏觀經(jīng)濟(jì)層面的一個(gè)重大問題。

（一）據(jù)2015年年末我國國家資產(chǎn)負(fù)債表的數(shù)據(jù)，看一看我們國家到底有多少存量資產(chǎn)、有多少增量資產(chǎn)，它們彼此之間是不是能夠匹配在一起。到2015年末，我國存量資產(chǎn)總額是740萬億人民幣，距離美國沒差多少，基本上是一步之差。740萬億的資產(chǎn)當(dāng)中，大約有455萬億是房地產(chǎn)，285萬億是生產(chǎn)性設(shè)備和廠房類的投資，還有一些古玩字畫、貴重金屬等等都在其中。

從屬性來看，存量都不創(chuàng)造價(jià)值，存量都不創(chuàng)造GDP，GDP是增量價(jià)值的總和。之所以這套房子值10萬塊錢一平米，是因?yàn)檫@個(gè)房子所獲得的收益能夠至少達(dá)到社會(huì)的平均收益。我可以不參與當(dāng)期生產(chǎn)，但是我一定要參與當(dāng)期的回報(bào)、參與當(dāng)期的價(jià)值分配。房子參與當(dāng)期分配有兩種參與渠道。第一種渠道，參與當(dāng)期生產(chǎn)，又參與當(dāng)期分配；第二種渠道，不參與當(dāng)期生產(chǎn)，只參與當(dāng)期分配。

我們把第一個(gè)渠道稱之為租金渠道，第一個(gè)渠道的模式稱之為房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)。房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)最大的好處是，參與當(dāng)期GDP的生產(chǎn)，又參與當(dāng)期GDP的分配。以參與為前提，獲得分配的價(jià)值。比方說把一套閑置住房租給了來北京工作的一個(gè)剛剛畢業(yè)的大學(xué)生。這個(gè)大學(xué)生每個(gè)月所賺得10000塊錢的收入向你支付了5000塊錢的房租，你的這個(gè)房子雖然不直接創(chuàng)造GDP，但是參與了GDP的創(chuàng)造過程，并且獲得GDP的分配。還有一種情況，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)。房子連租也沒租，不參與當(dāng)期GDP的創(chuàng)造，但是不影響房屋的價(jià)格上漲，你的房屋該漲價(jià)還是漲價(jià)。在這個(gè)條件下，依托房價(jià)的溢價(jià)而形成了GDP的回報(bào)，增加值的回報(bào)，稱之為投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)。就是說，我國的存量房地產(chǎn)市場(chǎng)可以分為兩類：一類是租金；一類是投資收益。

我國大約有250萬億左右的房子，包括商業(yè)用房、辦公用房和出租住宅，是以租金為主要收益來源的。那么455萬億減去250萬億，還剩200萬億。這200萬億的房子是不參與當(dāng)期GDP的生產(chǎn)，只參與當(dāng)期GDP分配的房子。那么，這個(gè)房子要拿回多少收益，才算獲得了社會(huì)平均收益呢？我國2015年的貸款利率是5.69%，我們?nèi)∷囊话耄?%來進(jìn)行計(jì)算，這個(gè)不高，非常低的一個(gè)收益率水平，獲得3%就算達(dá)到了社會(huì)的平均收益率。在這個(gè)條件下，存量房地產(chǎn)不創(chuàng)造任何GDP，但是創(chuàng)造GDP的部門要向它支付多少錢呢？要支付6萬億，才能維持房地產(chǎn)還值這么多錢。我國GDP總量，2015年年末是67.67萬億。6萬億的占比相當(dāng)于9%，就是說我國創(chuàng)造GDP的企業(yè)，從毛利潤率當(dāng)中，從管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用中又轉(zhuǎn)移走了9%給房地產(chǎn)，才能維持現(xiàn)在的生產(chǎn)和資產(chǎn)體系的基本平衡。

這9%是什么概念？每百元主營業(yè)務(wù)中成本為85.83元，那么毛利潤率是14.17%，這是不減除三項(xiàng)費(fèi)用的，因?yàn)樗豢鄢杀?。那么拿?%給房地產(chǎn)，還剩下多少？剩下5.17%。這5.17%還要解決自己的銷售、管理、財(cái)務(wù)費(fèi)用，還要納稅。就是說，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)緩慢、投資增速也出現(xiàn)較大程度的下滑，這與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在所形成的這個(gè)格局有著重大的關(guān)系。GDP就像一個(gè)動(dòng)力，這個(gè)動(dòng)力要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值，創(chuàng)造出來的價(jià)值要養(yǎng)活每一個(gè)人，還要維持大家合理合法的資產(chǎn)價(jià)值。GDP就是一匹小馬往前跑，它要滿足這么大的一個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)小馬拉大車的格局基本形成。而在資產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中，絕大部分資產(chǎn)還不是生產(chǎn)性資產(chǎn)，就是說自己不能直接創(chuàng)造價(jià)值，只能分擔(dān)價(jià)值。這種條件下，小馬拉大車的負(fù)擔(dān)就越來越重，達(dá)到了10倍于GDP的規(guī)模，并且絕大部分都是不創(chuàng)造價(jià)值，只等著分享價(jià)值的資產(chǎn)，這怎么能行呢？！

（二）我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)間發(fā)展序列。其一，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)于2002年左右開始起步。起步階段的典型特征就是幾乎家家一套房。一套房就沒有可貿(mào)易性。所以存量房地產(chǎn)的規(guī)模很小，但是增量房地產(chǎn)的水平高、規(guī)模又大、價(jià)值又高。增量房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)過程當(dāng)中就迅速成為國民經(jīng)濟(jì)增加值的重要來源。增量房地產(chǎn)創(chuàng)造的是增加值，進(jìn)入到的是GDP，其創(chuàng)造的增加值越來越多，成為GDP的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，給整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長做出了重大貢獻(xiàn)。