由此，我國新舊動能的雙引擎格局現(xiàn)在基本形成。

三、關(guān)于我國房地產(chǎn)發(fā)展問題

房地產(chǎn)問題既是一個民生問題，也是國家宏觀經(jīng)濟層面的一個重大問題。

（一）據(jù)2015年年末我國國家資產(chǎn)負債表的數(shù)據(jù)，看一看我們國家到底有多少存量資產(chǎn)、有多少增量資產(chǎn)，它們彼此之間是不是能夠匹配在一起。到2015年末，我國存量資產(chǎn)總額是740萬億人民幣，距離美國沒差多少，基本上是一步之差。740萬億的資產(chǎn)當中，大約有455萬億是房地產(chǎn)，285萬億是生產(chǎn)性設備和廠房類的投資，還有一些古玩字畫、貴重金屬等等都在其中。

從屬性來看，存量都不創(chuàng)造價值，存量都不創(chuàng)造GDP，GDP是增量價值的總和。之所以這套房子值10萬塊錢一平米，是因為這個房子所獲得的收益能夠至少達到社會的平均收益。我可以不參與當期生產(chǎn)，但是我一定要參與當期的回報、參與當期的價值分配。房子參與當期分配有兩種參與渠道。第一種渠道，參與當期生產(chǎn)，又參與當期分配；第二種渠道，不參與當期生產(chǎn)，只參與當期分配。

我們把第一個渠道稱之為租金渠道，第一個渠道的模式稱之為房地產(chǎn)租賃市場。房地產(chǎn)租賃市場最大的好處是，參與當期GDP的生產(chǎn)，又參與當期GDP的分配。以參與為前提，獲得分配的價值。比方說把一套閑置住房租給了來北京工作的一個剛剛畢業(yè)的大學生。這個大學生每個月所賺得10000塊錢的收入向你支付了5000塊錢的房租，你的這個房子雖然不直接創(chuàng)造GDP，但是參與了GDP的創(chuàng)造過程，并且獲得GDP的分配。還有一種情況，投資性房地產(chǎn)市場。房子連租也沒租，不參與當期GDP的創(chuàng)造，但是不影響房屋的價格上漲，你的房屋該漲價還是漲價。在這個條件下，依托房價的溢價而形成了GDP的回報，增加值的回報，稱之為投資性房地產(chǎn)市場。就是說，我國的存量房地產(chǎn)市場可以分為兩類：一類是租金；一類是投資收益。

我國大約有250萬億左右的房子，包括商業(yè)用房、辦公用房和出租住宅，是以租金為主要收益來源的。那么455萬億減去250萬億，還剩200萬億。這200萬億的房子是不參與當期GDP的生產(chǎn)，只參與當期GDP分配的房子。那么，這個房子要拿回多少收益，才算獲得了社會平均收益呢？我國2015年的貸款利率是5.69%，我們?nèi)∷囊话耄?%來進行計算，這個不高，非常低的一個收益率水平，獲得3%就算達到了社會的平均收益率。在這個條件下，存量房地產(chǎn)不創(chuàng)造任何GDP，但是創(chuàng)造GDP的部門要向它支付多少錢呢？要支付6萬億，才能維持房地產(chǎn)還值這么多錢。我國GDP總量，2015年年末是67.67萬億。6萬億的占比相當于9%，就是說我國創(chuàng)造GDP的企業(yè)，從毛利潤率當中，從管理費用、銷售費用和財務費用中又轉(zhuǎn)移走了9%給房地產(chǎn)，才能維持現(xiàn)在的生產(chǎn)和資產(chǎn)體系的基本平衡。

這9%是什么概念？每百元主營業(yè)務中成本為85.83元，那么毛利潤率是14.17%，這是不減除三項費用的，因為它只扣成本。那么拿出9%給房地產(chǎn)，還剩下多少？剩下5.17%。這5.17%還要解決自己的銷售、管理、財務費用，還要納稅。就是說，當前實體經(jīng)濟發(fā)展相對緩慢、投資增速也出現(xiàn)較大程度的下滑，這與我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)在所形成的這個格局有著重大的關(guān)系。GDP就像一個動力，這個動力要創(chuàng)造價值，創(chuàng)造出來的價值要養(yǎng)活每一個人，還要維持大家合理合法的資產(chǎn)價值。GDP就是一匹小馬往前跑，它要滿足這么大的一個資產(chǎn)市場，一個小馬拉大車的格局基本形成。而在資產(chǎn)市場當中，絕大部分資產(chǎn)還不是生產(chǎn)性資產(chǎn)，就是說自己不能直接創(chuàng)造價值，只能分擔價值。這種條件下，小馬拉大車的負擔就越來越重，達到了10倍于GDP的規(guī)模，并且絕大部分都是不創(chuàng)造價值，只等著分享價值的資產(chǎn)，這怎么能行呢？！

（二）我國房地產(chǎn)市場的時間發(fā)展序列。其一，我國房地產(chǎn)市場于2002年左右開始起步。起步階段的典型特征就是幾乎家家一套房。一套房就沒有可貿(mào)易性。所以存量房地產(chǎn)的規(guī)模很小，但是增量房地產(chǎn)的水平高、規(guī)模又大、價值又高。增量房地產(chǎn)市場在這個過程當中就迅速成為國民經(jīng)濟增加值的重要來源。增量房地產(chǎn)創(chuàng)造的是增加值，進入到的是GDP，其創(chuàng)造的增加值越來越多，成為GDP的主導產(chǎn)業(yè)，給整個經(jīng)濟增長做出了重大貢獻。