再接下來，幫大家梳理一下現(xiàn)在還有多少房。簡單的看一下，我們現(xiàn)在還在建的住宅面積是51.5億平方米。按照90平米的標(biāo)準(zhǔn)戶型，換算大約是5650萬套房子。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)聯(lián)合國家電網(wǎng)等公司在全國進(jìn)行空置房的摸底。空置房摸底的標(biāo)準(zhǔn)是，連續(xù)6個(gè)月沒有產(chǎn)生水電費(fèi)的房子叫空置房。換句話說，這個(gè)房子沒有人住，甚至連租都沒租出去的房子，我們把它叫做空置房。那么有多少套？有5700萬套，兩個(gè)加起來是1.13億套。1.13億套乘以3（三口之家）大概是3.3億人，也就是我們需要3.3億人進(jìn)城，才能把這些房子化解掉。那時(shí)，中國的城市化率就不是54.6%，可能要達(dá)到73%，才能解決這個(gè)問題。

所以，中國的房地產(chǎn)問題不是一個(gè)短期的問題，不是今年不好—明年好—后年再不好的問題，它是一個(gè)趨勢性的問題。從現(xiàn)狀來看，風(fēng)險(xiǎn)有，但危機(jī)可避免。但是新一輪的房地產(chǎn)周期從全國層面來看還比較遙遠(yuǎn)。北京相對特殊，大量的資源都向北京進(jìn)行集中，對于北京來講，房地產(chǎn)周期肯定比全國的房地產(chǎn)周期要短要小，因?yàn)楫吘雇恋刭Y源是相對稀缺的。

不論怎樣，作為一個(gè)投資產(chǎn)品來講，現(xiàn)在再去購買房地產(chǎn)做投資品，從現(xiàn)狀來講，只要央行沒有大幅度無限度地去發(fā)行貨幣、大幅度調(diào)低市場利率，短期來看還不適宜作為投資對象。

央行有沒有可能進(jìn)一步的降息？央行的降息已經(jīng)有一定程度的降息，而且今年國務(wù)院對貨幣政策的要求是：貨幣增速12%，在合適的條件下，還可以增得更多一些。給了央行在穩(wěn)健貨幣政策條件下一個(gè)非常寬松的環(huán)境，但是這個(gè)所謂的非常寬松的環(huán)境，央行用起來也非常的棘手。

我以降息為例。美聯(lián)儲(chǔ)到今年的1月份已經(jīng)全部退出了量化寬松貨幣政策，那么退出以后，美聯(lián)儲(chǔ)接下來的一個(gè)工作就是要在今年下半年加息。如果美聯(lián)儲(chǔ)加息，中國降息，就會(huì)帶來一個(gè)問題：人民幣對美元的匯率將大幅度下跌。人民幣對美元的匯率如果大幅度下跌，當(dāng)然在一定層面可以改善中國的出口，刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在另外一方面，對于房地產(chǎn)市場來講未必是好事情。假設(shè)外資就持有一套房產(chǎn)，咱不說房價(jià)下降，假設(shè)房價(jià)是持平的，一年沒賺著錢，但是人民幣對美元跌了5%，就相當(dāng)于他持有這套房產(chǎn)的美元價(jià)格下降了5%。那么在這種情況下，很多的外國投資者會(huì)轉(zhuǎn)向拋售中國的資產(chǎn)，如果一拋售的話，就怕形成多米諾骨牌那第一塊倒掉的骨牌。他一拋售，在市場上形成一個(gè)短暫的市場恐慌，那么房地產(chǎn)本來正?？梢猿掷m(xù)以價(jià)換量的曲線就沒有持續(xù)下去，這是最大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，央行在進(jìn)行降息的時(shí)候，一定會(huì)投鼠忌器。所以，今年央行還有好幾輪降息的思路肯定不存在，最多再有一輪基本上就到底了，也沒太多降息的空間。

但是降準(zhǔn)還繼續(xù)有空間，包括中期貨幣借貸便利等還會(huì)有進(jìn)一步的空間。