四、兩個關(guān)鍵的風險問題

國務(wù)院的政府工作報告對于經(jīng)濟運行當中的風險也沒有回避，一針見血地指出經(jīng)濟運行當中存在的困難和難題。好多的困難和難題我在前面講消費、講投資、講進出口的時候都跟大家一一說到了。因為它分散在不同的章節(jié)當中，我把它歸納一下，但有兩項風險國務(wù)院是明確提出來。

當前我們面臨著風險因素是什么呢？第一個叫泡沫化因素，第二個叫高杠桿因素。由于時間的關(guān)系，我?guī)е蠹液唵蔚目匆幌?，這兩個因素當前的一些變化情況，以及國務(wù)院為什么把它們作為經(jīng)濟運行中非常大的風險因素來對待。

（一）泡沫化因素

首先泡沫化。中國最大的一個泡沫化風險就在于房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場的情況如何？去年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路下滑，從19.8%一路下滑到10.5%。增速下滑代表著兩層含義。第一，代表房地產(chǎn)商對當期的房地產(chǎn)市場不看好，同時代表金融機構(gòu)對中長期的房地產(chǎn)市場也不看好。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積的負增速。第一，土地購置面積在性質(zhì)上相當于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨（跟生產(chǎn)企業(yè)一樣相當于原材料存貨）。一般情況下，市場行情好，我愿意增加存貨；市場行情不好，我就減少存貨。然而，去年全年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積基本上是在負增長狀態(tài)。第二，土地市場跟其他的市場不一樣，土地市場在中國是一個天然壟斷的市場（當然在未來土地市場政府的壟斷地位會被打破，現(xiàn)在政府處在唯一的土地供應(yīng)商的地位，未來我們會出現(xiàn)一批小的土地供應(yīng)商——農(nóng)村集體經(jīng)濟，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地將像城鎮(zhèn)國有土地一樣，同等條件下，同樣上市，同樣價格，同樣的權(quán)利）。在這種情況下，政府也有一個思考：我的土地成交價格如果下降，就會帶來土地儲備的評估價格下降，土地儲備的評價價格下降就會導(dǎo)致政府的資產(chǎn)抵押不足，很有可能引發(fā)一系列的后續(xù)的金融風險，比方說銀行不再提供貸款等。于是，政府在這個情況下，政府也咬得緊，就是寧肯不成交，也不降價，這就導(dǎo)致了我們?nèi)ツ曛挥?7%的土地拍賣是成功的，63%的土地拍賣流拍了。

在這種情況下，土地市場運行到去年10月份，情況發(fā)生了變化。因為11月份、12月份是中國地方政府還債的高峰期，要還本付息，47%的債要依靠土地出讓收入來償還。那么政府在這種情況下就開始出售自己手里的土地資源，相應(yīng)帶來土地價格下降。反過來，政府也鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)收購，特別是央企收購一定的土地儲備。這就導(dǎo)致土地市場的繁榮，但結(jié)果是導(dǎo)致政府收儲土地資產(chǎn)總規(guī)模評估價（公允價值）的下降。公允價值的下降，使政府債務(wù)問題的風險可能會暴露出來。于是，央行在這種情況下推行的“930條款”。9月30號，那四條推出來以后，給政府的許多債務(wù)提供了長達25年的展期，于是再往下走，土地市場就波瀾不驚，重新進入到一個負增長的局面。

再接下來，商品房的銷售額、房價和面積。我們用藍色的線代表銷售額，黃色的線代表銷售面積，藍色的線高于黃色的線代表房價在上升，藍色的線低于黃色的線代表房價在下降。2013年的全年藍色的線都在黃色的線的上方，但黃色的線一直在下降。所以，我們把2013年叫做房地產(chǎn)風險的第一個階段，這個階段的特點是價還在漲，但是量跌了，是有價無市的階段。到了2014年，房地產(chǎn)市場的形勢急轉(zhuǎn)直下。1月份藍色的線和黃色的線都在急劇下降，而且藍色的線一舉擊穿了黃色的線，在黃色線的下方運行，房價開始下降。所以，2014年就進入到房地產(chǎn)風險的第二個階段——以價換量的階段。世界上所有國家基本上都是在這個階段來化解房地產(chǎn)風險的。因為在前一階段大家都不到黃河心不死，還沒到這一步，我為什么要踩剎車，等到了這一步，我就不得不去踩剎車，不得不去調(diào)整。所以，大多數(shù)國家都是在以價換量的階段來調(diào)整房地產(chǎn)市場的風險。通過適當?shù)亟档蛢r格，增加需求，減少庫存，經(jīng)過5年到10年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場庫存逐漸消化干凈，逐漸走出低谷，迎接下一輪房地產(chǎn)周期。但如果調(diào)整不好，那就進入到第三個階段——量價齊跌的階段，越降價越?jīng)]人要，大家都等著拋售房子，那么房地產(chǎn)的危機就真正到來了。

所以，到目前為止，我們還是風險階段，還遠遠沒有到達危機的階段。那么，中國的這個階段走的如何？大家可以看到，藍色的線和黃色的線貼得非常緊密。可以說，中國在去年走出了全世界最完美的房地產(chǎn)以價換量的曲線。房價稍微降一點點，銷量就上去一塊。由此，中國老百姓對于住房的渴求程度可見一斑，稍微有一點降價大家都去積極的買房。于是，這也給大家提了一個醒，如果想等到房地產(chǎn)市場價格降到谷底再去買房用于居住的話，我奉勸你，不要去等，等不起，就這么完美的一條以價換量的曲線，會把你的青春都等沒了也等不到房價到谷底那一天。但是，當你還要拿房地產(chǎn)當做投資對象的時候，我奉勸你放棄想法，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場很難再作為一個投資品，進入的門檻高，房價的上漲動力差，巨大的存量房在那兒等著，待會兒我?guī)憧纯粗袊€有多少存量。

再接下來就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速。2014年的到位資金從年初的26.5% 下降到年末的負的0.1%。負增長情況并不代表房地產(chǎn)企業(yè)沒有錢，房地產(chǎn)企業(yè)還有錢，去年的房地產(chǎn)企業(yè)一共籌集了12.2萬億的錢，花出去9.5萬億，房地產(chǎn)企業(yè)手里還有2.7萬億，這個錢不少，2013年的同期房地產(chǎn)企業(yè)手里只有2.4萬億的資金。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資的資金來源雖然是負的0.1%，但并不代表房地產(chǎn)市場沒有錢，房地產(chǎn)企業(yè)手里還有大量的錢存在，但錢分布一定是不均勻的，大型房地產(chǎn)企業(yè)、上市的房地產(chǎn)企業(yè)一定擁有這筆錢當中的絕大部分，那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在這些錢中幾乎是沒有份額的。

房地產(chǎn)企業(yè)這12.2萬億的資金到底從哪兒來的。第一，國內(nèi)貸款提供了2萬多億的資金，增速是8%，還可以，銀行并沒有對房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模減少貸款。第二，利用外資雖然增長得快，但只有600多億，量太小。第三，自籌資金達到了5萬億。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的渠道不外乎就是三條渠道：第一條渠道，股權(quán)式融資，但上市的房地產(chǎn)企業(yè)都是大企業(yè)；第二條渠道，信托融資，房地產(chǎn)信托，但去年的信托量總共才5000多個億，比前年下降了1.32萬億，房地產(chǎn)去年在信托上也拿不到多少錢；第三條渠道，民間借貸，這種情況下就會給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈帶來巨大的壓力。第四，其他資金。其他資金是買房人給房地產(chǎn)商提供的融資，買房是要付首付款，我們?nèi)マk理個人按揭貸款，這些錢也都到了房地產(chǎn)商手里，也接近5萬億，但這筆錢下降了8.8%。那么，換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)資金的那塊短板是誰？是來自于購房需求的下降。這塊短板很有意思，其中定金及預(yù)售款3萬億，下降12.4%；個人按揭貸款是1萬多個億，下降2.6%。正常情況下，降幅8.8%，那么個人按揭貸款和定金及預(yù)售款的降幅應(yīng)該大致相同，就算有差異，也差不出三四倍的差異來。這說明什么問題？其實，定金和預(yù)售款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)商最快拿回自己利潤的環(huán)節(jié)，這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了巨大的風險和問題。他往往采取的交1萬頂5萬、交2萬頂10萬的方式來收預(yù)售款。換句話說，房地產(chǎn)企業(yè)在這個環(huán)節(jié)已經(jīng)損失了大量的利潤和大量的現(xiàn)金流。于是，接下來房地產(chǎn)市場肯定要發(fā)生一定程度矛盾和風險，但是，我們要看房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場內(nèi)部能不能有效地把這個矛盾和風險解決掉。你是愿意監(jiān)管一個2萬多家企業(yè)的房地產(chǎn)市場，還是監(jiān)管一個200多家企業(yè)的房地產(chǎn)市場。從我們來講，自然200多家的房地產(chǎn)市場可能更加合理、更加有效，有競爭、有壟斷、有差異化、有研發(fā)能力。這些情況更有效。所以，在當前，我們更主要的是讓房地產(chǎn)企業(yè)自己去發(fā)生一些改變。比方說，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了問題，大型房地產(chǎn)企業(yè)就以買代建的方式直接把中小型房地產(chǎn)企業(yè)手里的存量房等都拿到自己手里，繼續(xù)向市場去提供，同時完成房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)重組。這個情況要比政府直接現(xiàn)在跳到一個深不見底的房地產(chǎn)市場當中要有效得多的多。

大家可以看出來，現(xiàn)在就處在房地產(chǎn)市場調(diào)整的臨界時期。所以，對房地產(chǎn)來講，有沒有風險？有風險；會不會發(fā)生危機？我們有許多的政策儲備不讓它發(fā)生危機，發(fā)生危機的可能也很小。但從政府來講，如果靜待房地產(chǎn)市場發(fā)生這種內(nèi)部的兼并和改變，其結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)增加值下降，因為大家有錢不去建新房，等著去購買存量房，存量房的再分配，在這種情況下，會導(dǎo)致房地產(chǎn)的產(chǎn)出下降，相應(yīng)的政府稅收收入下降，給很多依靠房地產(chǎn)企業(yè)、依靠土地收入增長的政府或部門帶來一定程度的財政壓力。