四、兩個(gè)關(guān)鍵的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題

國(guó)務(wù)院的政府工作報(bào)告對(duì)于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)也沒(méi)有回避，一針見(jiàn)血地指出經(jīng)濟(jì)運(yùn)行當(dāng)中存在的困難和難題。好多的困難和難題我在前面講消費(fèi)、講投資、講進(jìn)出口的時(shí)候都跟大家一一說(shuō)到了。因?yàn)樗稚⒃诓煌恼鹿?jié)當(dāng)中，我把它歸納一下，但有兩項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)國(guó)務(wù)院是明確提出來(lái)。

當(dāng)前我們面臨著風(fēng)險(xiǎn)因素是什么呢？第一個(gè)叫泡沫化因素，第二個(gè)叫高杠桿因素。由于時(shí)間的關(guān)系，我?guī)е蠹液?jiǎn)單的看一下，這兩個(gè)因素當(dāng)前的一些變化情況，以及國(guó)務(wù)院為什么把它們作為經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中非常大的風(fēng)險(xiǎn)因素來(lái)對(duì)待。

（一）泡沫化因素

首先泡沫化。中國(guó)最大的一個(gè)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)就在于房地產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況如何？去年全年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速一路下滑，從19.8%一路下滑到10.5%。增速下滑代表著兩層含義。第一，代表房地產(chǎn)商對(duì)當(dāng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)不看好，同時(shí)代表金融機(jī)構(gòu)對(duì)中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不看好。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置面積的負(fù)增速。第一，土地購(gòu)置面積在性質(zhì)上相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨（跟生產(chǎn)企業(yè)一樣相當(dāng)于原材料存貨）。一般情況下，市場(chǎng)行情好，我愿意增加存貨；市場(chǎng)行情不好，我就減少存貨。然而，去年全年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購(gòu)置面積基本上是在負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。第二，土地市場(chǎng)跟其他的市場(chǎng)不一樣，土地市場(chǎng)在中國(guó)是一個(gè)天然壟斷的市場(chǎng)（當(dāng)然在未來(lái)土地市場(chǎng)政府的壟斷地位會(huì)被打破，現(xiàn)在政府處在唯一的土地供應(yīng)商的地位，未來(lái)我們會(huì)出現(xiàn)一批小的土地供應(yīng)商——農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地將像城鎮(zhèn)國(guó)有土地一樣，同等條件下，同樣上市，同樣價(jià)格，同樣的權(quán)利）。在這種情況下，政府也有一個(gè)思考：我的土地成交價(jià)格如果下降，就會(huì)帶來(lái)土地儲(chǔ)備的評(píng)估價(jià)格下降，土地儲(chǔ)備的評(píng)價(jià)價(jià)格下降就會(huì)導(dǎo)致政府的資產(chǎn)抵押不足，很有可能引發(fā)一系列的后續(xù)的金融風(fēng)險(xiǎn)，比方說(shuō)銀行不再提供貸款等。于是，政府在這個(gè)情況下，政府也咬得緊，就是寧肯不成交，也不降價(jià)，這就導(dǎo)致了我們?nèi)ツ曛挥?7%的土地拍賣(mài)是成功的，63%的土地拍賣(mài)流拍了。

在這種情況下，土地市場(chǎng)運(yùn)行到去年10月份，情況發(fā)生了變化。因?yàn)?1月份、12月份是中國(guó)地方政府還債的高峰期，要還本付息，47%的債要依靠土地出讓收入來(lái)償還。那么政府在這種情況下就開(kāi)始出售自己手里的土地資源，相應(yīng)帶來(lái)土地價(jià)格下降。反過(guò)來(lái)，政府也鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)，特別是央企收購(gòu)一定的土地儲(chǔ)備。這就導(dǎo)致土地市場(chǎng)的繁榮，但結(jié)果是導(dǎo)致政府收儲(chǔ)土地資產(chǎn)總規(guī)模評(píng)估價(jià)（公允價(jià)值）的下降。公允價(jià)值的下降，使政府債務(wù)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)暴露出來(lái)。于是，央行在這種情況下推行的“930條款”。9月30號(hào)，那四條推出來(lái)以后，給政府的許多債務(wù)提供了長(zhǎng)達(dá)25年的展期，于是再往下走，土地市場(chǎng)就波瀾不驚，重新進(jìn)入到一個(gè)負(fù)增長(zhǎng)的局面。

再接下來(lái)，商品房的銷(xiāo)售額、房?jī)r(jià)和面積。我們用藍(lán)色的線代表銷(xiāo)售額，黃色的線代表銷(xiāo)售面積，藍(lán)色的線高于黃色的線代表房?jī)r(jià)在上升，藍(lán)色的線低于黃色的線代表房?jī)r(jià)在下降。2013年的全年藍(lán)色的線都在黃色的線的上方，但黃色的線一直在下降。所以，我們把2013年叫做房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的第一個(gè)階段，這個(gè)階段的特點(diǎn)是價(jià)還在漲，但是量跌了，是有價(jià)無(wú)市的階段。到了2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。1月份藍(lán)色的線和黃色的線都在急劇下降，而且藍(lán)色的線一舉擊穿了黃色的線，在黃色線的下方運(yùn)行，房?jī)r(jià)開(kāi)始下降。所以，2014年就進(jìn)入到房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的第二個(gè)階段——以?xún)r(jià)換量的階段。世界上所有國(guó)家基本上都是在這個(gè)階段來(lái)化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的。因?yàn)樵谇耙浑A段大家都不到黃河心不死，還沒(méi)到這一步，我為什么要踩剎車(chē)，等到了這一步，我就不得不去踩剎車(chē)，不得不去調(diào)整。所以，大多數(shù)國(guó)家都是在以?xún)r(jià)換量的階段來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)適當(dāng)?shù)亟档蛢r(jià)格，增加需求，減少庫(kù)存，經(jīng)過(guò)5年到10年的調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存逐漸消化干凈，逐漸走出低谷，迎接下一輪房地產(chǎn)周期。但如果調(diào)整不好，那就進(jìn)入到第三個(gè)階段——量?jī)r(jià)齊跌的階段，越降價(jià)越?jīng)]人要，大家都等著拋售房子，那么房地產(chǎn)的危機(jī)就真正到來(lái)了。

所以，到目前為止，我們還是風(fēng)險(xiǎn)階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到達(dá)危機(jī)的階段。那么，中國(guó)的這個(gè)階段走的如何？大家可以看到，藍(lán)色的線和黃色的線貼得非常緊密?？梢哉f(shuō)，中國(guó)在去年走出了全世界最完美的房地產(chǎn)以?xún)r(jià)換量的曲線。房?jī)r(jià)稍微降一點(diǎn)點(diǎn)，銷(xiāo)量就上去一塊。由此，中國(guó)老百姓對(duì)于住房的渴求程度可見(jiàn)一斑，稍微有一點(diǎn)降價(jià)大家都去積極的買(mǎi)房。于是，這也給大家提了一個(gè)醒，如果想等到房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格降到谷底再去買(mǎi)房用于居住的話，我奉勸你，不要去等，等不起，就這么完美的一條以?xún)r(jià)換量的曲線，會(huì)把你的青春都等沒(méi)了也等不到房?jī)r(jià)到谷底那一天。但是，當(dāng)你還要拿房地產(chǎn)當(dāng)做投資對(duì)象的時(shí)候，我奉勸你放棄想法，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難再作為一個(gè)投資品，進(jìn)入的門(mén)檻高，房?jī)r(jià)的上漲動(dòng)力差，巨大的存量房在那兒等著，待會(huì)兒我?guī)憧纯粗袊?guó)還有多少存量。

再接下來(lái)就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速。2014年的到位資金從年初的26.5% 下降到年末的負(fù)的0.1%。負(fù)增長(zhǎng)情況并不代表房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有錢(qián)，房地產(chǎn)企業(yè)還有錢(qián)，去年的房地產(chǎn)企業(yè)一共籌集了12.2萬(wàn)億的錢(qián)，花出去9.5萬(wàn)億，房地產(chǎn)企業(yè)手里還有2.7萬(wàn)億，這個(gè)錢(qián)不少，2013年的同期房地產(chǎn)企業(yè)手里只有2.4萬(wàn)億的資金。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的融資的資金來(lái)源雖然是負(fù)的0.1%，但并不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有錢(qián)，房地產(chǎn)企業(yè)手里還有大量的錢(qián)存在，但錢(qián)分布一定是不均勻的，大型房地產(chǎn)企業(yè)、上市的房地產(chǎn)企業(yè)一定擁有這筆錢(qián)當(dāng)中的絕大部分，那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在這些錢(qián)中幾乎是沒(méi)有份額的。

房地產(chǎn)企業(yè)這12.2萬(wàn)億的資金到底從哪兒來(lái)的。第一，國(guó)內(nèi)貸款提供了2萬(wàn)多億的資金，增速是8%，還可以，銀行并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模減少貸款。第二，利用外資雖然增長(zhǎng)得快，但只有600多億，量太小。第三，自籌資金達(dá)到了5萬(wàn)億。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的渠道不外乎就是三條渠道：第一條渠道，股權(quán)式融資，但上市的房地產(chǎn)企業(yè)都是大企業(yè)；第二條渠道，信托融資，房地產(chǎn)信托，但去年的信托量總共才5000多個(gè)億，比前年下降了1.32萬(wàn)億，房地產(chǎn)去年在信托上也拿不到多少錢(qián)；第三條渠道，民間借貸，這種情況下就會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈帶來(lái)巨大的壓力。第四，其他資金。其他資金是買(mǎi)房人給房地產(chǎn)商提供的融資，買(mǎi)房是要付首付款，我們?nèi)マk理個(gè)人按揭貸款，這些錢(qián)也都到了房地產(chǎn)商手里，也接近5萬(wàn)億，但這筆錢(qián)下降了8.8%。那么，換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)資金的那塊短板是誰(shuí)？是來(lái)自于購(gòu)房需求的下降。這塊短板很有意思，其中定金及預(yù)售款3萬(wàn)億，下降12.4%；個(gè)人按揭貸款是1萬(wàn)多個(gè)億，下降2.6%。正常情況下，降幅8.8%，那么個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)售款的降幅應(yīng)該大致相同，就算有差異，也差不出三四倍的差異來(lái)。這說(shuō)明什么問(wèn)題？其實(shí)，定金和預(yù)售款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)商最快拿回自己利潤(rùn)的環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題。他往往采取的交1萬(wàn)頂5萬(wàn)、交2萬(wàn)頂10萬(wàn)的方式來(lái)收預(yù)售款。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)損失了大量的利潤(rùn)和大量的現(xiàn)金流。于是，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定要發(fā)生一定程度矛盾和風(fēng)險(xiǎn)，但是，我們要看房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部能不能有效地把這個(gè)矛盾和風(fēng)險(xiǎn)解決掉。你是愿意監(jiān)管一個(gè)2萬(wàn)多家企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是監(jiān)管一個(gè)200多家企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。從我們來(lái)講，自然200多家的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能更加合理、更加有效，有競(jìng)爭(zhēng)、有壟斷、有差異化、有研發(fā)能力。這些情況更有效。所以，在當(dāng)前，我們更主要的是讓房地產(chǎn)企業(yè)自己去發(fā)生一些改變。比方說(shuō)，一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題，大型房地產(chǎn)企業(yè)就以買(mǎi)代建的方式直接把中小型房地產(chǎn)企業(yè)手里的存量房等都拿到自己手里，繼續(xù)向市場(chǎng)去提供，同時(shí)完成房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)重組。這個(gè)情況要比政府直接現(xiàn)在跳到一個(gè)深不見(jiàn)底的房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中要有效得多的多。

大家可以看出來(lái)，現(xiàn)在就處在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的臨界時(shí)期。所以，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)講，有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)？有風(fēng)險(xiǎn)；會(huì)不會(huì)發(fā)生危機(jī)？我們有許多的政策儲(chǔ)備不讓它發(fā)生危機(jī)，發(fā)生危機(jī)的可能也很小。但從政府來(lái)講，如果靜待房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生這種內(nèi)部的兼并和改變，其結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)增加值下降，因?yàn)榇蠹矣绣X(qián)不去建新房，等著去購(gòu)買(mǎi)存量房，存量房的再分配，在這種情況下，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的產(chǎn)出下降，相應(yīng)的政府稅收收入下降，給很多依靠房地產(chǎn)企業(yè)、依靠土地收入增長(zhǎng)的政府或部門(mén)帶來(lái)一定程度的財(cái)政壓力。