四、兩個關(guān)鍵的風險問題
國務(wù)院的政府工作報告對于經(jīng)濟運行當中的風險也沒有回避,一針見血地指出經(jīng)濟運行當中存在的困難和難題。好多的困難和難題我在前面講消費、講投資、講進出口的時候都跟大家一一說到了。因為它分散在不同的章節(jié)當中,我把它歸納一下,但有兩項風險國務(wù)院是明確提出來。
當前我們面臨著風險因素是什么呢?第一個叫泡沫化因素,第二個叫高杠桿因素。由于時間的關(guān)系,我?guī)е蠹液唵蔚目匆幌?,這兩個因素當前的一些變化情況,以及國務(wù)院為什么把它們作為經(jīng)濟運行中非常大的風險因素來對待。
(一)泡沫化因素
首先泡沫化。中國最大的一個泡沫化風險就在于房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場的情況如何?去年全年的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路下滑,從19.8%一路下滑到10.5%。增速下滑代表著兩層含義。第一,代表房地產(chǎn)商對當期的房地產(chǎn)市場不看好,同時代表金融機構(gòu)對中長期的房地產(chǎn)市場也不看好。第二,房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積的負增速。第一,土地購置面積在性質(zhì)上相當于房地產(chǎn)企業(yè)的存貨(跟生產(chǎn)企業(yè)一樣相當于原材料存貨)。一般情況下,市場行情好,我愿意增加存貨;市場行情不好,我就減少存貨。然而,去年全年房地產(chǎn)企業(yè)的土地購置面積基本上是在負增長狀態(tài)。第二,土地市場跟其他的市場不一樣,土地市場在中國是一個天然壟斷的市場(當然在未來土地市場政府的壟斷地位會被打破,現(xiàn)在政府處在唯一的土地供應(yīng)商的地位,未來我們會出現(xiàn)一批小的土地供應(yīng)商——農(nóng)村集體經(jīng)濟,農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地將像城鎮(zhèn)國有土地一樣,同等條件下,同樣上市,同樣價格,同樣的權(quán)利)。在這種情況下,政府也有一個思考:我的土地成交價格如果下降,就會帶來土地儲備的評估價格下降,土地儲備的評價價格下降就會導(dǎo)致政府的資產(chǎn)抵押不足,很有可能引發(fā)一系列的后續(xù)的金融風險,比方說銀行不再提供貸款等。于是,政府在這個情況下,政府也咬得緊,就是寧肯不成交,也不降價,這就導(dǎo)致了我們?nèi)ツ曛挥?7%的土地拍賣是成功的,63%的土地拍賣流拍了。
在這種情況下,土地市場運行到去年10月份,情況發(fā)生了變化。因為11月份、12月份是中國地方政府還債的高峰期,要還本付息,47%的債要依靠土地出讓收入來償還。那么政府在這種情況下就開始出售自己手里的土地資源,相應(yīng)帶來土地價格下降。反過來,政府也鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)收購,特別是央企收購一定的土地儲備。這就導(dǎo)致土地市場的繁榮,但結(jié)果是導(dǎo)致政府收儲土地資產(chǎn)總規(guī)模評估價(公允價值)的下降。公允價值的下降,使政府債務(wù)問題的風險可能會暴露出來。于是,央行在這種情況下推行的“930條款”。9月30號,那四條推出來以后,給政府的許多債務(wù)提供了長達25年的展期,于是再往下走,土地市場就波瀾不驚,重新進入到一個負增長的局面。
再接下來,商品房的銷售額、房價和面積。我們用藍色的線代表銷售額,黃色的線代表銷售面積,藍色的線高于黃色的線代表房價在上升,藍色的線低于黃色的線代表房價在下降。2013年的全年藍色的線都在黃色的線的上方,但黃色的線一直在下降。所以,我們把2013年叫做房地產(chǎn)風險的第一個階段,這個階段的特點是價還在漲,但是量跌了,是有價無市的階段。到了2014年,房地產(chǎn)市場的形勢急轉(zhuǎn)直下。1月份藍色的線和黃色的線都在急劇下降,而且藍色的線一舉擊穿了黃色的線,在黃色線的下方運行,房價開始下降。所以,2014年就進入到房地產(chǎn)風險的第二個階段——以價換量的階段。世界上所有國家基本上都是在這個階段來化解房地產(chǎn)風險的。因為在前一階段大家都不到黃河心不死,還沒到這一步,我為什么要踩剎車,等到了這一步,我就不得不去踩剎車,不得不去調(diào)整。所以,大多數(shù)國家都是在以價換量的階段來調(diào)整房地產(chǎn)市場的風險。通過適當?shù)亟档蛢r格,增加需求,減少庫存,經(jīng)過5年到10年的調(diào)整,房地產(chǎn)市場庫存逐漸消化干凈,逐漸走出低谷,迎接下一輪房地產(chǎn)周期。但如果調(diào)整不好,那就進入到第三個階段——量價齊跌的階段,越降價越?jīng)]人要,大家都等著拋售房子,那么房地產(chǎn)的危機就真正到來了。
所以,到目前為止,我們還是風險階段,還遠遠沒有到達危機的階段。那么,中國的這個階段走的如何?大家可以看到,藍色的線和黃色的線貼得非常緊密。可以說,中國在去年走出了全世界最完美的房地產(chǎn)以價換量的曲線。房價稍微降一點點,銷量就上去一塊。由此,中國老百姓對于住房的渴求程度可見一斑,稍微有一點降價大家都去積極的買房。于是,這也給大家提了一個醒,如果想等到房地產(chǎn)市場價格降到谷底再去買房用于居住的話,我奉勸你,不要去等,等不起,就這么完美的一條以價換量的曲線,會把你的青春都等沒了也等不到房價到谷底那一天。但是,當你還要拿房地產(chǎn)當做投資對象的時候,我奉勸你放棄想法,現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場很難再作為一個投資品,進入的門檻高,房價的上漲動力差,巨大的存量房在那兒等著,待會兒我?guī)憧纯粗袊€有多少存量。
再接下來就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金的增速。2014年的到位資金從年初的26.5% 下降到年末的負的0.1%。負增長情況并不代表房地產(chǎn)企業(yè)沒有錢,房地產(chǎn)企業(yè)還有錢,去年的房地產(chǎn)企業(yè)一共籌集了12.2萬億的錢,花出去9.5萬億,房地產(chǎn)企業(yè)手里還有2.7萬億,這個錢不少,2013年的同期房地產(chǎn)企業(yè)手里只有2.4萬億的資金。所以,房地產(chǎn)企業(yè)的融資的資金來源雖然是負的0.1%,但并不代表房地產(chǎn)市場沒有錢,房地產(chǎn)企業(yè)手里還有大量的錢存在,但錢分布一定是不均勻的,大型房地產(chǎn)企業(yè)、上市的房地產(chǎn)企業(yè)一定擁有這筆錢當中的絕大部分,那些中小型房地產(chǎn)企業(yè)在這些錢中幾乎是沒有份額的。
房地產(chǎn)企業(yè)這12.2萬億的資金到底從哪兒來的。第一,國內(nèi)貸款提供了2萬多億的資金,增速是8%,還可以,銀行并沒有對房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模減少貸款。第二,利用外資雖然增長得快,但只有600多億,量太小。第三,自籌資金達到了5萬億。房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金的渠道不外乎就是三條渠道:第一條渠道,股權(quán)式融資,但上市的房地產(chǎn)企業(yè)都是大企業(yè);第二條渠道,信托融資,房地產(chǎn)信托,但去年的信托量總共才5000多個億,比前年下降了1.32萬億,房地產(chǎn)去年在信托上也拿不到多少錢;第三條渠道,民間借貸,這種情況下就會給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈,特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈帶來巨大的壓力。第四,其他資金。其他資金是買房人給房地產(chǎn)商提供的融資,買房是要付首付款,我們?nèi)マk理個人按揭貸款,這些錢也都到了房地產(chǎn)商手里,也接近5萬億,但這筆錢下降了8.8%。那么,換句話說,房地產(chǎn)企業(yè)資金的那塊短板是誰?是來自于購房需求的下降。這塊短板很有意思,其中定金及預(yù)售款3萬億,下降12.4%;個人按揭貸款是1萬多個億,下降2.6%。正常情況下,降幅8.8%,那么個人按揭貸款和定金及預(yù)售款的降幅應(yīng)該大致相同,就算有差異,也差不出三四倍的差異來。這說明什么問題?其實,定金和預(yù)售款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)商最快拿回自己利潤的環(huán)節(jié),這個環(huán)節(jié)出現(xiàn)了巨大的風險和問題。他往往采取的交1萬頂5萬、交2萬頂10萬的方式來收預(yù)售款。換句話說,房地產(chǎn)企業(yè)在這個環(huán)節(jié)已經(jīng)損失了大量的利潤和大量的現(xiàn)金流。于是,接下來房地產(chǎn)市場肯定要發(fā)生一定程度矛盾和風險,但是,我們要看房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)市場內(nèi)部能不能有效地把這個矛盾和風險解決掉。你是愿意監(jiān)管一個2萬多家企業(yè)的房地產(chǎn)市場,還是監(jiān)管一個200多家企業(yè)的房地產(chǎn)市場。從我們來講,自然200多家的房地產(chǎn)市場可能更加合理、更加有效,有競爭、有壟斷、有差異化、有研發(fā)能力。這些情況更有效。所以,在當前,我們更主要的是讓房地產(chǎn)企業(yè)自己去發(fā)生一些改變。比方說,一些中小型房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了問題,大型房地產(chǎn)企業(yè)就以買代建的方式直接把中小型房地產(chǎn)企業(yè)手里的存量房等都拿到自己手里,繼續(xù)向市場去提供,同時完成房地產(chǎn)行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)重組。這個情況要比政府直接現(xiàn)在跳到一個深不見底的房地產(chǎn)市場當中要有效得多的多。
大家可以看出來,現(xiàn)在就處在房地產(chǎn)市場調(diào)整的臨界時期。所以,對房地產(chǎn)來講,有沒有風險?有風險;會不會發(fā)生危機?我們有許多的政策儲備不讓它發(fā)生危機,發(fā)生危機的可能也很小。但從政府來講,如果靜待房地產(chǎn)市場發(fā)生這種內(nèi)部的兼并和改變,其結(jié)果是房地產(chǎn)行業(yè)增加值下降,因為大家有錢不去建新房,等著去購買存量房,存量房的再分配,在這種情況下,會導(dǎo)致房地產(chǎn)的產(chǎn)出下降,相應(yīng)的政府稅收收入下降,給很多依靠房地產(chǎn)企業(yè)、依靠土地收入增長的政府或部門帶來一定程度的財政壓力。
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