三、我國經(jīng)濟風險評估
這次中央經(jīng)濟工作會議明確指出,我國當前面臨兩大風險:一是泡沫化的風險;二是高杠桿的風險。泡沫化的風險主要與我國房地產(chǎn)市場相連;高杠桿的風險主要與我國金融市場相連。
(一)房地產(chǎn)市場泡沫化風險。綜合來看,現(xiàn)在房地產(chǎn)市場有風險,但遠沒到破裂的程度。我們還有非常大的空間進行調(diào)整和組合,國家也沒有必要對房地產(chǎn)市場進行大規(guī)模地刺激和援助。對于房地產(chǎn)市場的風險,主要通過分步解決,然后逐漸推進,依靠增量逐步化解掉問題。
第一,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路下滑。當房地產(chǎn)商認為短期房地產(chǎn)市場很好的時候,會加大投入、加快投資進度;當認為不好的時候,就會放慢投資進度。房地產(chǎn)商建成房子以后,房子售出之后,房地產(chǎn)商就不管了,而買房者能不能如期還貸的風險就在銀行那里了。因此,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑反映了銀行以及房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)市場的中長期有一種危機感、壓力感。
第二,全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積的增速除了個別月份外,剩下的月份都在負增長。2014年10月,我國土地出讓得很快,一個方面是因為央行930文件給房貸松綁,另外一個原因是11月是地方融資平臺還本付息的高峰期,迫切需要流動性來解決到期的還本付息問題。土地購置對于房地產(chǎn)商來講,就相當于存貨。什么情況下減存貨呢?就是市場行情不好的時候;市場行情好的時候,就增加存貨??梢姡康禺a(chǎn)商對房地產(chǎn)市場的形勢并不看好。
第三,商品房銷售額、銷售面積和房價走勢。從2013年的情況來看,房價一直在漲,但是銷售量在下降,是典型的“有價無市”。到2014年,我國房地產(chǎn)市場的運行進入到危機的第二個狀態(tài),即“以價換量”,就是通過適當?shù)慕档头績r換取市場需求,以此來降低存貨,加速資金流轉(zhuǎn),進而規(guī)避風險。那么,從我國現(xiàn)狀來看,“以價換量”的情況很不錯。一種情況:很多人一直想買房,沒買得起,壓抑了很久,終于房價不漲,略降一點,趕緊買房;另一種情況:好多人認為,這是房地產(chǎn)市場短期調(diào)整,未來還會再拉起來。
第四,2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年的到位資金增速只有0.6%,2013年同期是27.6%。增速下降到如此程度并不能說房地產(chǎn)商就沒有錢,只是說錢的分布不那么均勻。那么,當前我國房地產(chǎn)市場究竟是一個短期的回調(diào),還是進入到一個調(diào)整期呢?其一,要說賣不出去算危機的一個標準的話,我國房地產(chǎn)還沒有進入到危機狀態(tài)。通過價格適當?shù)囊龑?,還是能夠很好地促進銷量回升。其二,我國房地產(chǎn)市場在未來很長一段時間內(nèi),價格不具備上漲的空間,原因就是庫存量極為龐大。其三,房地產(chǎn)行業(yè)下一步運作的方式、走向是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營極為困難,而大型房企的狀況依然保持良好狀態(tài)。這種情況下,政府的政策就面臨一個調(diào)整,怎么去救房地產(chǎn)市場?是不管大小一起救,還是先讓市場進行優(yōu)化組合,再來對房地產(chǎn)市場施加一些正向的政策影響?從政府的政策用力來看,從市場的需要來看,當然是后一個路徑更優(yōu)惠、更好。就是說,在現(xiàn)有狀態(tài)下,政府直接大規(guī)模地對房地產(chǎn)救市的可能性微乎其微。
我們來看一組數(shù)據(jù)。2014年1—11月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金是11萬億多一點,花出去8.66萬億多一點,房地產(chǎn)商手里還有2.4萬億;2013年同期房地產(chǎn)商手里只有1.85萬億。也就是說,盡管房地產(chǎn)商融資困難,但是房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。只是這2.4萬億分配的特別不均勻,大型房地產(chǎn)企業(yè)基本上占有其中95%以上的份額,剩下那一點點錢在中小型房地產(chǎn)企業(yè)手里。從2012年開始,中小型房地產(chǎn)企業(yè)就淪落到靠房地產(chǎn)信托來進行融資。如果房地產(chǎn)信托不能展期的話,要么是賣企業(yè),要么是賣手里的存量房,降價賣房。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講,如果是降價賣房,不如賣掉企業(yè),賣掉企業(yè)可以把自己的債務(wù)化解掉。這成為了下一步中小型房企一條非常重要的出路。面對這種情況下,大型房地產(chǎn)企業(yè)可能會持幣代購,就是不用自建房了,把自己房屋開發(fā)的進度放緩,等著吃中小型房地產(chǎn)企業(yè)就可以。有人說房地產(chǎn)股票一定不能炒,我覺得也未必,一般來講,房地產(chǎn)上市公司往往都是大公司,也具備以較小的代價獲得較大市場資產(chǎn)價值的空間。
那么,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)11萬億多的到位資金又是從哪兒來的呢?國內(nèi)貸款不到兩萬億,利用外資500多億,這都是小數(shù)目;自籌資金是4.6萬億,增長8.2%。其他資金是4.4萬億,下降9.3%。
那么,房地產(chǎn)商的自籌資金從哪兒來呢?不外乎三條渠道。第一條渠道,上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資;第二條渠道,民間借貸;第三條渠道,做房地產(chǎn)信托。因為房地產(chǎn)的國內(nèi)貸款不到兩萬個億,剩下的錢只能走這條路,由此就會引發(fā)房地產(chǎn)的第二個風險,就是房地產(chǎn)資金的滾動成本越來越高。所以,央行必須打斷房地產(chǎn)企業(yè)滾動越來越高的資金成本鏈。
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