三、我國經(jīng)濟風險評估

這次中央經(jīng)濟工作會議明確指出，我國當前面臨兩大風險：一是泡沫化的風險；二是高杠桿的風險。泡沫化的風險主要與我國房地產(chǎn)市場相連；高杠桿的風險主要與我國金融市場相連。

（一）房地產(chǎn)市場泡沫化風險。綜合來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場有風險，但遠沒到破裂的程度。我們還有非常大的空間進行調(diào)整和組合，國家也沒有必要對房地產(chǎn)市場進行大規(guī)模地刺激和援助。對于房地產(chǎn)市場的風險，主要通過分步解決，然后逐漸推進，依靠增量逐步化解掉問題。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路下滑。當房地產(chǎn)商認為短期房地產(chǎn)市場很好的時候，會加大投入、加快投資進度；當認為不好的時候，就會放慢投資進度。房地產(chǎn)商建成房子以后，房子售出之后，房地產(chǎn)商就不管了，而買房者能不能如期還貸的風險就在銀行那里了。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑反映了銀行以及房地產(chǎn)商對房地產(chǎn)市場的中長期有一種危機感、壓力感。

第二，全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積的增速除了個別月份外，剩下的月份都在負增長。2014年10月，我國土地出讓得很快，一個方面是因為央行930文件給房貸松綁，另外一個原因是11月是地方融資平臺還本付息的高峰期，迫切需要流動性來解決到期的還本付息問題。土地購置對于房地產(chǎn)商來講，就相當于存貨。什么情況下減存貨呢？就是市場行情不好的時候；市場行情好的時候，就增加存貨?？梢姡康禺a(chǎn)商對房地產(chǎn)市場的形勢并不看好。

第三，商品房銷售額、銷售面積和房價走勢。從2013年的情況來看，房價一直在漲，但是銷售量在下降，是典型的“有價無市”。到2014年，我國房地產(chǎn)市場的運行進入到危機的第二個狀態(tài)，即“以價換量”，就是通過適當?shù)慕档头績r換取市場需求，以此來降低存貨，加速資金流轉(zhuǎn)，進而規(guī)避風險。那么，從我國現(xiàn)狀來看，“以價換量”的情況很不錯。一種情況：很多人一直想買房，沒買得起，壓抑了很久，終于房價不漲，略降一點，趕緊買房；另一種情況：好多人認為，這是房地產(chǎn)市場短期調(diào)整，未來還會再拉起來。

第四，2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年的到位資金增速只有0.6%，2013年同期是27.6%。增速下降到如此程度并不能說房地產(chǎn)商就沒有錢，只是說錢的分布不那么均勻。那么，當前我國房地產(chǎn)市場究竟是一個短期的回調(diào)，還是進入到一個調(diào)整期呢？其一，要說賣不出去算危機的一個標準的話，我國房地產(chǎn)還沒有進入到危機狀態(tài)。通過價格適當?shù)囊龑?，還是能夠很好地促進銷量回升。其二，我國房地產(chǎn)市場在未來很長一段時間內(nèi)，價格不具備上漲的空間，原因就是庫存量極為龐大。其三，房地產(chǎn)行業(yè)下一步運作的方式、走向是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營極為困難，而大型房企的狀況依然保持良好狀態(tài)。這種情況下，政府的政策就面臨一個調(diào)整，怎么去救房地產(chǎn)市場？是不管大小一起救，還是先讓市場進行優(yōu)化組合，再來對房地產(chǎn)市場施加一些正向的政策影響？從政府的政策用力來看，從市場的需要來看，當然是后一個路徑更優(yōu)惠、更好。就是說，在現(xiàn)有狀態(tài)下，政府直接大規(guī)模地對房地產(chǎn)救市的可能性微乎其微。

我們來看一組數(shù)據(jù)。2014年1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金是11萬億多一點，花出去8.66萬億多一點，房地產(chǎn)商手里還有2.4萬億；2013年同期房地產(chǎn)商手里只有1.85萬億。也就是說，盡管房地產(chǎn)商融資困難，但是房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。只是這2.4萬億分配的特別不均勻，大型房地產(chǎn)企業(yè)基本上占有其中95%以上的份額，剩下那一點點錢在中小型房地產(chǎn)企業(yè)手里。從2012年開始，中小型房地產(chǎn)企業(yè)就淪落到靠房地產(chǎn)信托來進行融資。如果房地產(chǎn)信托不能展期的話，要么是賣企業(yè)，要么是賣手里的存量房，降價賣房。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，如果是降價賣房，不如賣掉企業(yè)，賣掉企業(yè)可以把自己的債務(wù)化解掉。這成為了下一步中小型房企一條非常重要的出路。面對這種情況下，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能會持幣代購，就是不用自建房了，把自己房屋開發(fā)的進度放緩，等著吃中小型房地產(chǎn)企業(yè)就可以。有人說房地產(chǎn)股票一定不能炒，我覺得也未必，一般來講，房地產(chǎn)上市公司往往都是大公司，也具備以較小的代價獲得較大市場資產(chǎn)價值的空間。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)11萬億多的到位資金又是從哪兒來的呢？國內(nèi)貸款不到兩萬億，利用外資500多億，這都是小數(shù)目；自籌資金是4.6萬億，增長8.2%。其他資金是4.4萬億，下降9.3%。

那么，房地產(chǎn)商的自籌資金從哪兒來呢？不外乎三條渠道。第一條渠道，上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資；第二條渠道，民間借貸；第三條渠道，做房地產(chǎn)信托。因為房地產(chǎn)的國內(nèi)貸款不到兩萬個億，剩下的錢只能走這條路，由此就會引發(fā)房地產(chǎn)的第二個風險，就是房地產(chǎn)資金的滾動成本越來越高。所以，央行必須打斷房地產(chǎn)企業(yè)滾動越來越高的資金成本鏈。