三、我國(guó)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

這次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出，我國(guó)當(dāng)前面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)：一是泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)；二是高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)。泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)主要與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相連；高杠桿的風(fēng)險(xiǎn)主要與我國(guó)金融市場(chǎng)相連。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化風(fēng)險(xiǎn)。綜合來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，但遠(yuǎn)沒到破裂的程度。我們還有非常大的空間進(jìn)行調(diào)整和組合，國(guó)家也沒有必要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模地刺激和援助。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，主要通過分步解決，然后逐漸推進(jìn)，依靠增量逐步化解掉問題。

第一，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一路下滑。當(dāng)房地產(chǎn)商認(rèn)為短期房地產(chǎn)市場(chǎng)很好的時(shí)候，會(huì)加大投入、加快投資進(jìn)度；當(dāng)認(rèn)為不好的時(shí)候，就會(huì)放慢投資進(jìn)度。房地產(chǎn)商建成房子以后，房子售出之后，房地產(chǎn)商就不管了，而買房者能不能如期還貸的風(fēng)險(xiǎn)就在銀行那里了。因此，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下滑反映了銀行以及房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期有一種危機(jī)感、壓力感。

第二，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積的增速除了個(gè)別月份外，剩下的月份都在負(fù)增長(zhǎng)。2014年10月，我國(guó)土地出讓得很快，一個(gè)方面是因?yàn)檠胄?30文件給房貸松綁，另外一個(gè)原因是11月是地方融資平臺(tái)還本付息的高峰期，迫切需要流動(dòng)性來解決到期的還本付息問題。土地購(gòu)置對(duì)于房地產(chǎn)商來講，就相當(dāng)于存貨。什么情況下減存貨呢？就是市場(chǎng)行情不好的時(shí)候；市場(chǎng)行情好的時(shí)候，就增加存貨?？梢?，房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢(shì)并不看好。

第三，商品房銷售額、銷售面積和房?jī)r(jià)走勢(shì)。從2013年的情況來看，房?jī)r(jià)一直在漲，但是銷售量在下降，是典型的“有價(jià)無市”。到2014年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行進(jìn)入到危機(jī)的第二個(gè)狀態(tài)，即“以價(jià)換量”，就是通過適當(dāng)?shù)慕档头績(jī)r(jià)換取市場(chǎng)需求，以此來降低存貨，加速資金流轉(zhuǎn)，進(jìn)而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。那么，從我國(guó)現(xiàn)狀來看，“以價(jià)換量”的情況很不錯(cuò)。一種情況：很多人一直想買房，沒買得起，壓抑了很久，終于房?jī)r(jià)不漲，略降一點(diǎn)，趕緊買房；另一種情況：好多人認(rèn)為，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)短期調(diào)整，未來還會(huì)再拉起來。

第四，2014年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年的到位資金增速只有0.6%，2013年同期是27.6%。增速下降到如此程度并不能說房地產(chǎn)商就沒有錢，只是說錢的分布不那么均勻。那么，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟是一個(gè)短期的回調(diào)，還是進(jìn)入到一個(gè)調(diào)整期呢？其一，要說賣不出去算危機(jī)的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的話，我國(guó)房地產(chǎn)還沒有進(jìn)入到危機(jī)狀態(tài)。通過價(jià)格適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)，還是能夠很好地促進(jìn)銷量回升。其二，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格不具備上漲的空間，原因就是庫(kù)存量極為龐大。其三，房地產(chǎn)行業(yè)下一步運(yùn)作的方式、走向是中小型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)極為困難，而大型房企的狀況依然保持良好狀態(tài)。這種情況下，政府的政策就面臨一個(gè)調(diào)整，怎么去救房地產(chǎn)市場(chǎng)？是不管大小一起救，還是先讓市場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)化組合，再來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)施加一些正向的政策影響？從政府的政策用力來看，從市場(chǎng)的需要來看，當(dāng)然是后一個(gè)路徑更優(yōu)惠、更好。就是說，在現(xiàn)有狀態(tài)下，政府直接大規(guī)模地對(duì)房地產(chǎn)救市的可能性微乎其微。

我們來看一組數(shù)據(jù)。2014年1—11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金是11萬億多一點(diǎn)，花出去8.66萬億多一點(diǎn)，房地產(chǎn)商手里還有2.4萬億；2013年同期房地產(chǎn)商手里只有1.85萬億。也就是說，盡管房地產(chǎn)商融資困難，但是房地產(chǎn)行業(yè)并不缺錢。只是這2.4萬億分配的特別不均勻，大型房地產(chǎn)企業(yè)基本上占有其中95%以上的份額，剩下那一點(diǎn)點(diǎn)錢在中小型房地產(chǎn)企業(yè)手里。從2012年開始，中小型房地產(chǎn)企業(yè)就淪落到靠房地產(chǎn)信托來進(jìn)行融資。如果房地產(chǎn)信托不能展期的話，要么是賣企業(yè)，要么是賣手里的存量房，降價(jià)賣房。對(duì)于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來講，如果是降價(jià)賣房，不如賣掉企業(yè)，賣掉企業(yè)可以把自己的債務(wù)化解掉。這成為了下一步中小型房企一條非常重要的出路。面對(duì)這種情況下，大型房地產(chǎn)企業(yè)可能會(huì)持幣代購(gòu)，就是不用自建房了，把自己房屋開發(fā)的進(jìn)度放緩，等著吃中小型房地產(chǎn)企業(yè)就可以。有人說房地產(chǎn)股票一定不能炒，我覺得也未必，一般來講，房地產(chǎn)上市公司往往都是大公司，也具備以較小的代價(jià)獲得較大市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值的空間。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)11萬億多的到位資金又是從哪兒來的呢？國(guó)內(nèi)貸款不到兩萬億，利用外資500多億，這都是小數(shù)目；自籌資金是4.6萬億，增長(zhǎng)8.2%。其他資金是4.4萬億，下降9.3%。

那么，房地產(chǎn)商的自籌資金從哪兒來呢？不外乎三條渠道。第一條渠道，上市的大型房地產(chǎn)企業(yè)的融資；第二條渠道，民間借貸；第三條渠道，做房地產(chǎn)信托。因?yàn)榉康禺a(chǎn)的國(guó)內(nèi)貸款不到兩萬個(gè)億，剩下的錢只能走這條路，由此就會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)的第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是房地產(chǎn)資金的滾動(dòng)成本越來越高。所以，央行必須打斷房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)越來越高的資金成本鏈。