創(chuàng)新住房投融資機(jī)制是完善住房保障制度的核心問題

現(xiàn)階段是我國保障性住房集中建設(shè)時期，建設(shè)規(guī)模大、任務(wù)重、投入多。據(jù)初步匡算，完成“十二五”時期保障性住房建設(shè)任務(wù)，所需投資大約為5萬億元左右。從實踐來看，如何長期、穩(wěn)定、低成本的籌集資金是住房保障工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是落實住房保障政策的核心問題。今年的《政府工作報告》中提出：“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持”，這正是抓住了住房保障政策中的主要矛盾。盡管近幾年來，中央及各級地方政府在住房保障方面加大了財政支持力度，多渠道籌集資金，但仍不能滿足住房保障大規(guī)模資金的需求。同時，由于住房保障的特點(diǎn)，投資多，回收慢，銀行等商業(yè)金融機(jī)構(gòu)不愿意給住房保障項目貸款。因此，亟須推動住房投融資機(jī)制的創(chuàng)新，切實解決保障性住房建設(shè)的資金問題。在解決的途徑上，一方面，要加大力度創(chuàng)新政策性住房金融機(jī)制和工具；另一方面，是采取多樣性的市場化運(yùn)作方式，動員社會力量參與保障性住房建設(shè)。

(一)創(chuàng)新政策性金融機(jī)制

所謂住房政策性金融，是指由政府或政府機(jī)構(gòu)發(fā)起、出資創(chuàng)立、參股或保證的，不以利潤最大化為經(jīng)營目的，在住房保障領(lǐng)域從事政策性融資活動，以貫徹和配合政府住房政策的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。而通過住房政策性金融機(jī)構(gòu)為居民解決住房問題，是國外許多國家的普遍做法，是實現(xiàn)政府住房公共政策的主要載體。如美國的房利美和房地美就是主要為普通居民和低收入者提供住房貸款擔(dān)保或發(fā)放貸款，同時將其貸款衍生品化，分散風(fēng)險的政策性金融機(jī)構(gòu)，在美國的住房市場發(fā)展中曾發(fā)揮了重要作用。日本的住宅金融公庫也曾在戰(zhàn)后日本住宅市場的發(fā)展和幫助中低收入家庭解決住房困難方面發(fā)揮了較大作用。

我國現(xiàn)有多家政策性銀行和金融機(jī)構(gòu)，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化、進(jìn)出口、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等領(lǐng)域提供了較充裕、低成本的貸款支持。但迄今為止還沒有住房領(lǐng)域的政策性金融機(jī)構(gòu)和機(jī)制。在我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，居民住房需求旺盛、保障性住房大規(guī)模建設(shè)時期，亟須在借鑒國際經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，建立起具有中國特色的住房政策性金融機(jī)制，為住房保障穩(wěn)定的、低成本的資金支持。黨的十八屆三中全會關(guān)于全面深化改革的決定中，就強(qiáng)調(diào) “研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，推動城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房建設(shè)，推動城市舊城整治、棚戶區(qū)改造建設(shè)，減少融資難度和降低融資成本。

我國創(chuàng)立政策金融性機(jī)構(gòu)并非毫無基礎(chǔ)。從上世紀(jì)90年代以來，我國就已建立了具有強(qiáng)制性、互助性特點(diǎn)的住房公積金制度，出臺了《住房公積金管理條例》，并且形成了“管委會決策、管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲、財政監(jiān)督”的運(yùn)行機(jī)制，為城鎮(zhèn)居民解決住房問題提供了有力支持。同時，國家開發(fā)銀行也在保障性安居工程建設(shè)中發(fā)揮了重要作用，為地方項目提供了較多的貸款支持。在這些條件和基礎(chǔ)上，可在廣泛調(diào)查，綜合研究前提下，設(shè)計和建立我國政策性金融機(jī)制。

(二)采取多種市場化方式籌集保障房建設(shè)資金

在我國住房保障體系建設(shè)的實踐中，各地探索了多種市場化保障房建設(shè)資金籌集方式。一是鼓勵開發(fā)商建設(shè)運(yùn)營、政府逐步回購的方式。其特點(diǎn)是政府通過讓渡一定土地出讓收益或提供一定額度的資金補(bǔ)助，來獲得開發(fā)商以及相關(guān)社會資金的支持。二是通過政府和企業(yè)共同出資組建和運(yùn)營住房投融資平臺，通過不同類型項目統(tǒng)籌策劃、綜合開發(fā)，達(dá)到投融資平臺的收支總體平衡。三是通過企業(yè)債的方式籌集資金。2011年國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》，允許融資平臺和其他企業(yè)發(fā)行債券融資支持公租房等保障性住房建設(shè)。此外，有些地方還積極探索通過金融工具的創(chuàng)新來推動保障性住房建設(shè)，以穩(wěn)定的房屋租金和相關(guān)物業(yè)收入作為投資回報基礎(chǔ)，發(fā)起保障性住房投資信托基金(REITs)，為保障房建設(shè)籌措長期的市場化運(yùn)作資金。