創(chuàng)新住房投融資機(jī)制是完善住房保障制度的核心問(wèn)題

現(xiàn)階段是我國(guó)保障性住房集中建設(shè)時(shí)期，建設(shè)規(guī)模大、任務(wù)重、投入多。據(jù)初步匡算，完成“十二五”時(shí)期保障性住房建設(shè)任務(wù)，所需投資大約為5萬(wàn)億元左右。從實(shí)踐來(lái)看，如何長(zhǎng)期、穩(wěn)定、低成本的籌集資金是住房保障工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)，也是落實(shí)住房保障政策的核心問(wèn)題。今年的《政府工作報(bào)告》中提出：“創(chuàng)新政策性住房投融資機(jī)制和工具，采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，為保障房建設(shè)提供長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本適當(dāng)?shù)馁Y金支持”，這正是抓住了住房保障政策中的主要矛盾。盡管近幾年來(lái)，中央及各級(jí)地方政府在住房保障方面加大了財(cái)政支持力度，多渠道籌集資金，但仍不能滿(mǎn)足住房保障大規(guī)模資金的需求。同時(shí)，由于住房保障的特點(diǎn)，投資多，回收慢，銀行等商業(yè)金融機(jī)構(gòu)不愿意給住房保障項(xiàng)目貸款。因此，亟須推動(dòng)住房投融資機(jī)制的創(chuàng)新，切實(shí)解決保障性住房建設(shè)的資金問(wèn)題。在解決的途徑上，一方面，要加大力度創(chuàng)新政策性住房金融機(jī)制和工具；另一方面，是采取多樣性的市場(chǎng)化運(yùn)作方式，動(dòng)員社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)。

(一)創(chuàng)新政策性金融機(jī)制

所謂住房政策性金融，是指由政府或政府機(jī)構(gòu)發(fā)起、出資創(chuàng)立、參股或保證的，不以利潤(rùn)最大化為經(jīng)營(yíng)目的，在住房保障領(lǐng)域從事政策性融資活動(dòng)，以貫徹和配合政府住房政策的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)。而通過(guò)住房政策性金融機(jī)構(gòu)為居民解決住房問(wèn)題，是國(guó)外許多國(guó)家的普遍做法，是實(shí)現(xiàn)政府住房公共政策的主要載體。如美國(guó)的房利美和房地美就是主要為普通居民和低收入者提供住房貸款擔(dān)?；虬l(fā)放貸款，同時(shí)將其貸款衍生品化，分散風(fēng)險(xiǎn)的政策性金融機(jī)構(gòu)，在美國(guó)的住房市場(chǎng)發(fā)展中曾發(fā)揮了重要作用。日本的住宅金融公庫(kù)也曾在戰(zhàn)后日本住宅市場(chǎng)的發(fā)展和幫助中低收入家庭解決住房困難方面發(fā)揮了較大作用。

我國(guó)現(xiàn)有多家政策性銀行和金融機(jī)構(gòu)，為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鄉(xiāng)一體化、進(jìn)出口、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化等領(lǐng)域提供了較充裕、低成本的貸款支持。但迄今為止還沒(méi)有住房領(lǐng)域的政策性金融機(jī)構(gòu)和機(jī)制。在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程快速推進(jìn)，居民住房需求旺盛、保障性住房大規(guī)模建設(shè)時(shí)期，亟須在借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立起具有中國(guó)特色的住房政策性金融機(jī)制，為住房保障穩(wěn)定的、低成本的資金支持。黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于全面深化改革的決定中，就強(qiáng)調(diào) “研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”，推動(dòng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和住房建設(shè)，推動(dòng)城市舊城整治、棚戶(hù)區(qū)改造建設(shè)，減少融資難度和降低融資成本。

我國(guó)創(chuàng)立政策金融性機(jī)構(gòu)并非毫無(wú)基礎(chǔ)。從上世紀(jì)90年代以來(lái)，我國(guó)就已建立了具有強(qiáng)制性、互助性特點(diǎn)的住房公積金制度，出臺(tái)了《住房公積金管理?xiàng)l例》，并且形成了“管委會(huì)決策、管理中心運(yùn)作、銀行專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督”的運(yùn)行機(jī)制，為城鎮(zhèn)居民解決住房問(wèn)題提供了有力支持。同時(shí)，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行也在保障性安居工程建設(shè)中發(fā)揮了重要作用，為地方項(xiàng)目提供了較多的貸款支持。在這些條件和基礎(chǔ)上，可在廣泛調(diào)查，綜合研究前提下，設(shè)計(jì)和建立我國(guó)政策性金融機(jī)制。

(二)采取多種市場(chǎng)化方式籌集保障房建設(shè)資金

在我國(guó)住房保障體系建設(shè)的實(shí)踐中，各地探索了多種市場(chǎng)化保障房建設(shè)資金籌集方式。一是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)運(yùn)營(yíng)、政府逐步回購(gòu)的方式。其特點(diǎn)是政府通過(guò)讓渡一定土地出讓收益或提供一定額度的資金補(bǔ)助，來(lái)獲得開(kāi)發(fā)商以及相關(guān)社會(huì)資金的支持。二是通過(guò)政府和企業(yè)共同出資組建和運(yùn)營(yíng)住房投融資平臺(tái)，通過(guò)不同類(lèi)型項(xiàng)目統(tǒng)籌策劃、綜合開(kāi)發(fā)，達(dá)到投融資平臺(tái)的收支總體平衡。三是通過(guò)企業(yè)債的方式籌集資金。2011年國(guó)家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，允許融資平臺(tái)和其他企業(yè)發(fā)行債券融資支持公租房等保障性住房建設(shè)。此外，有些地方還積極探索通過(guò)金融工具的創(chuàng)新來(lái)推動(dòng)保障性住房建設(shè)，以穩(wěn)定的房屋租金和相關(guān)物業(yè)收入作為投資回報(bào)基礎(chǔ)，發(fā)起保障性住房投資信托基金(REITs)，為保障房建設(shè)籌措長(zhǎng)期的市場(chǎng)化運(yùn)作資金。