在2006年，基于2005年及以前的數(shù)據(jù)，我們?yōu)槭澜玢y行做過一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的分析報(bào)告，報(bào)告提出，按照中國住房的需求和供給的情況，以自住需求來衡量的話，中國的住宅產(chǎn)業(yè)大約在2008年到2010年左右，就會(huì)由供不應(yīng)求進(jìn)入供求平衡甚至供過于求的狀況。如果出現(xiàn)這種狀況，就意味著房價(jià)的增長速度會(huì)放緩，并且不排除少部分城市的部分樓盤出現(xiàn)價(jià)格絕對水平的回落，實(shí)際上這個(gè)現(xiàn)象在今年的廣州、深圳已經(jīng)出現(xiàn)了。
　　但是房地產(chǎn)的情況非常復(fù)雜，在需求方面，除了自住需求之外，還有兩類需求值得關(guān)注。一類就是投機(jī)性的需求，這類需求同人民幣升值密切相關(guān)，只要人民幣升值的步伐不停止，投資投機(jī)性的需求短期內(nèi)就不會(huì)消退，這也意味著2007年房價(jià)在經(jīng)過短期的觀望后，仍有可能在未來幾個(gè)月又重新抬頭。還有一類是強(qiáng)迫性的需求，有人看到房價(jià)漲了，原本打算明年結(jié)婚買房子的，提前到今年買。但無論如何，房地產(chǎn)業(yè)的高速增長，不太可能一直持續(xù)下去。
　　還有一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象就是，我們發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)投資里，盡管房地產(chǎn)投資的增長速度非?？?，大約在30%，超過了全部固定資產(chǎn)投資的增長速度，但其中有相當(dāng)一部分是土地價(jià)格推動(dòng)了房地產(chǎn)投資的虛漲。
　　我們可以看一下社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長速度，消費(fèi)從2003年以來增長速度在持續(xù)加快，原因主要在幾個(gè)方面：第一是就業(yè)，非農(nóng)就業(yè)持續(xù)增長；第二是城鄉(xiāng)居民的收入不斷增長；第三是消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，原來買彩電冰箱，現(xiàn)在買汽車住房。但這三個(gè)方面都不穩(wěn)固，首先是非農(nóng)就業(yè)，主要講的是第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)，在中國的非農(nóng)就業(yè)里面，主要依靠的是第二產(chǎn)業(yè)，也就是制造業(yè)。如果將來制造業(yè)的投資上不去，就業(yè)肯定上不去。還有城鄉(xiāng)居民收入，現(xiàn)在問題的關(guān)鍵是收入分配結(jié)構(gòu)。說到消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，我想，現(xiàn)在該買車的人都已經(jīng)買得差不多了，買不起就等下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期了。
　　未來的關(guān)鍵在于美元。我們可以看到，從2001年開始，美元兌歐元的匯率由1美元兌1.2歐元，持續(xù)下跌到1美元兌0.7歐元，連續(xù)貶值了六年。我們前面也看到，美元兌歐元的匯率走勢會(huì)影響到人民幣兌包括歐元在內(nèi)的其他貨幣的匯率，進(jìn)而會(huì)影響到中國對其他區(qū)域的出口。美元會(huì)不會(huì)長期貶值呢？這里給出兩個(gè)關(guān)鍵性的指標(biāo)，一是美國經(jīng)常項(xiàng)目差額，主要是出口減去進(jìn)口，都是負(fù)的。從1998年以來，負(fù)值越來越大，這意味著美國需要從其他的經(jīng)濟(jì)體進(jìn)口的商品數(shù)額越來越大于美國出口給其他經(jīng)濟(jì)體的商品。二是美國資本和金融項(xiàng)目差額，是正的，這意味著錢在不斷流入美國。
　　將美國的資本和金融項(xiàng)目的順差和美國經(jīng)常項(xiàng)目的逆差做個(gè)比較，我們可以發(fā)現(xiàn)，美國人實(shí)際在玩一個(gè)游戲，就是用別人的錢買別人的產(chǎn)品，現(xiàn)在主要是用中國人的錢買中國人的產(chǎn)品。這里就有一個(gè)問題，別人為什么愿意把錢借給美國人去買自己的產(chǎn)品呢？如果美元持續(xù)貶值，中國將錢借給美國人就意味著持有美元資產(chǎn)，美元持續(xù)貶值，美元資產(chǎn)在不斷縮水。按照美國財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，我們可以粗略估算中國外匯儲(chǔ)備的收益，大概是5%左右，而這幾年人民幣兌美元的升值是3%—5%，這就意味著中國持有美元資產(chǎn)獲得的收益去掉美元貶值的因素之后，中國的美元資產(chǎn)實(shí)際上沒有任何的收益。
　　如果長期出現(xiàn)這種情況的話，那些借錢給美國的經(jīng)濟(jì)體，包括中國、石油輸出國組織就不會(huì)再借錢給美國，那么美國人自己有沒有錢買呢？沒有。我前面說了，美國這幾年居民的儲(chǔ)蓄率只有百分之零點(diǎn)幾，獲得100美元，只有幾毛錢美元拿去儲(chǔ)蓄。而這種儲(chǔ)蓄行為、消費(fèi)行為是結(jié)構(gòu)性的，短期內(nèi)不可能改變。一旦其他國家不愿意借錢給美國人，美國居民想維持這種高消費(fèi)是不太可能的，美國經(jīng)濟(jì)就會(huì)出現(xiàn)問題，因?yàn)槊绹?jīng)濟(jì)完全是消費(fèi)拉動(dòng)的。當(dāng)然一旦美國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，那些借錢給美國的國家，比如中國也會(huì)出現(xiàn)問題。所以，美元貶值不符合美國人的利益，由于中國大量持有美國的外匯儲(chǔ)備，也不符合中國人的利益。
　　我認(rèn)為，未來美元肯定會(huì)扭轉(zhuǎn)這種趨勢的。什么時(shí)候扭轉(zhuǎn)呢？這取決于兩個(gè)因素，一是美國的次貸危機(jī)，二是美國的大選。
　　現(xiàn)在美國的次貸危機(jī)還在發(fā)展，按照次貸的發(fā)放情況，估計(jì)到2008年下半年，次貸最終的情況會(huì)水落石出?，F(xiàn)在次貸主要是2004、2005年發(fā)放的，而這段時(shí)間的次貸有個(gè)特點(diǎn)，是貸給窮人的。按照正常的按揭貸款，窮人是不可能借到錢的，那么為什么那些窮人能夠貸得起呢？因?yàn)榇钨J在頭兩年時(shí)間里，貸款利率非常低，月供非常低，甚至是負(fù)償還。但兩年后，利率大幅度提高，次貸出問題就出在這里。同時(shí)，從2006年開始，美國的房價(jià)開始下降，這時(shí)窮人發(fā)現(xiàn)月供一下子上升了，作為抵押品的房屋的價(jià)值在下降，于是窮人就選擇不還錢。美國窮人不還錢，主要的受害者還不是美國的金融機(jī)構(gòu)、美國的存款人，而是歐洲、日本那些買次級貸款證券的人。