三、著力防控資產(chǎn)泡沫，維護(hù)資產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序

從目前的情況看，在取得了舉世矚目成就的同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也面臨著突出矛盾和問題，既體現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)性失衡上，又集中在資產(chǎn)市場和金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)上。中央指出，要把防控金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，下決心處置一批風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，著力防控資產(chǎn)泡沫，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。這樣，對資產(chǎn)泡沫的防控和資產(chǎn)市場的管理就成為今年經(jīng)濟(jì)工作的另一個(gè)重要主題。

1．嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場的投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為中國第一大資產(chǎn)市場。按照“國家資產(chǎn)負(fù)債表”進(jìn)行評估，匡算的存量房地產(chǎn)市場的規(guī)模約是存量生產(chǎn)設(shè)備總凈值的4倍左右，按3%的收益率進(jìn)行估算，每年要拿出15%左右的GDP用以支付存量房地產(chǎn)市場的收益需求（存量房地產(chǎn)不創(chuàng)造GDP，但卻要分享增加值）。從宏觀上看，房地產(chǎn)市場已不能再作為投資品，以謀求價(jià)格溢價(jià)和作為資產(chǎn)市場的重要交易對象了，否則將導(dǎo)致資源的嚴(yán)重錯配、風(fēng)險(xiǎn)的快速累積和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的大量擠出。目前，對待房地產(chǎn)市場應(yīng)堅(jiān)持一個(gè)原則，兩個(gè)理念和多策并舉。

一個(gè)原則就是“房子是用來住的，不是用來炒的”。也即，房子是有用的、有益的，房地產(chǎn)行業(yè)仍是國民經(jīng)濟(jì)的重要構(gòu)成行業(yè)，要隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長和城鎮(zhèn)化的發(fā)展，而不斷提升房子的質(zhì)量和數(shù)量。但房子本身不能再作為資金炒作的對象，房子的居住性功能成為首要屬性，并應(yīng)圍繞這一屬性展開政策管理和市場引導(dǎo)。如在宏觀上，要管住貨幣的投放規(guī)模和成本；在微觀上，要支持合理自住購房的信貸需求，并嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購房。

兩個(gè)理念就是“既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”，這也是穩(wěn)中求進(jìn)的方法論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要體現(xiàn)。“抑制房地產(chǎn)泡沫”不是擠爆泡沫，而是阻止泡沫的進(jìn)一步擴(kuò)大，并逐步有序的做實(shí)房地產(chǎn)價(jià)值和理順比價(jià)體系關(guān)系；而更進(jìn)一步看，抑制的是房地產(chǎn)泡沫，而不是抑制房地產(chǎn)，要維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的基本穩(wěn)定，合理引導(dǎo)供給結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)型模式，并保障行業(yè)發(fā)展的正常貸款和資金需求。“防止出現(xiàn)大起大落”的落點(diǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)，而不是房地產(chǎn)價(jià)格。也即防止的是房地產(chǎn)行業(yè)和供給與需求的大起大落，而不是要將房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定在什么水平，甚至是只升不降。從我國目前的情況來看，我國還有20個(gè)百分點(diǎn)的城鎮(zhèn)化空間，涉及到2.6億人口，同時(shí)還有1.8億人口的異地工作的外來務(wù)工人員需要到城市里安居和生活，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)市場之間存在正常的供求關(guān)系。因此，房地產(chǎn)行業(yè)存在良好的發(fā)展空間和出清條件，以漲價(jià)的方式激發(fā)投資性需求并不是“去庫存”的唯一辦法，甚至不是一個(gè)可持續(xù)的好辦法?！秷?bào)告》強(qiáng)調(diào)，“讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活”，即是將兩個(gè)平衡的關(guān)系融合后的一種理性愿景。

多策并舉則是強(qiáng)調(diào)當(dāng)前房地產(chǎn)市場問題的復(fù)雜性。既要防風(fēng)險(xiǎn)，又要保平穩(wěn)，還要去杠桿，并通過資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，絕非一項(xiàng)政策或一個(gè)措施能夠應(yīng)對，必須多管齊下，協(xié)同有序，進(jìn)退有度才能達(dá)成目標(biāo)。首先，要將防風(fēng)險(xiǎn)放在第一位，全力推進(jìn)房地產(chǎn)市場去庫存。《報(bào)告》指出，“目前三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求”，也即要轉(zhuǎn)變?nèi)齑娴睦砟?，真正把房地產(chǎn)庫存的減少與市場風(fēng)險(xiǎn)的化解統(tǒng)一起來，堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。其次，要將去杠桿置于核心位置，創(chuàng)新房地產(chǎn)市場的組織模式和房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營方式。積極推動房地產(chǎn)企業(yè)回歸房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)商的本職，調(diào)整公司結(jié)構(gòu)，將投融資環(huán)節(jié)進(jìn)行獨(dú)立和剝離，從高負(fù)債、高杠桿的重資產(chǎn)經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹胤?wù)、重管理的輕資產(chǎn)經(jīng)營模式，與房地產(chǎn)信托投資基金等外部股權(quán)、債權(quán)投資者協(xié)作開展房地產(chǎn)開發(fā)活動。第三，要將保平穩(wěn)確定為房地產(chǎn)市場調(diào)控的基礎(chǔ)要求，重點(diǎn)是推進(jìn)房地產(chǎn)的分類調(diào)控。在具體安排上，要落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)；要落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房價(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地；特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展?！秷?bào)告》明確指出，分類調(diào)控的核心是“以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障”。第四，要將通過資產(chǎn)形態(tài)轉(zhuǎn)化支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為化解房地產(chǎn)泡沫的根本途徑。根據(jù)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，大力實(shí)施資產(chǎn)證券化，將存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流量投資，并進(jìn)行投資引導(dǎo)；大力推進(jìn)融資信托化，避免房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)并推進(jìn)房地產(chǎn)有形形態(tài)和價(jià)值形態(tài)的分離，使房地產(chǎn)投資和投資房地產(chǎn)變成兩個(gè)概念，以收益屬性重構(gòu)市場投資格局；深入推行投資基金化，將收益分享水平作為基金投資的第一指標(biāo)，從而將房地產(chǎn)市場沉淀的資金引入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，支持設(shè)備更新改造、創(chuàng)新驅(qū)動投入和企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。