(4)房地產(chǎn)資源的分形配置
為什么把房地產(chǎn)問(wèn)題說(shuō)成是國(guó)家視域的配制呢?最主要的原因就是房地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)國(guó)家的重要戰(zhàn)略資源,房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、不可逆、綁架產(chǎn)業(yè)鏈、綁架銀行、綁架購(gòu)買(mǎi)者、增加生產(chǎn)成本等很多特殊點(diǎn)。因此,我們對(duì)房地產(chǎn)不能夠不管,應(yīng)該在房地產(chǎn)的管理上慎重又慎重。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅對(duì)于日本經(jīng)濟(jì)的傷害,大家是有目共睹的,我們國(guó)家也一定要想辦法把它治理好。但是在實(shí)行房地產(chǎn)貨幣化改革至今,可以說(shuō)我們是調(diào)卻控不住,它所帶來(lái)的問(wèn)題也是非常多的。
那么,到底問(wèn)題在哪里?核心的悖論是什么?核心的悖論就是剛需和過(guò)剩嚴(yán)重背離。實(shí)際上據(jù)很多機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),現(xiàn)在不管是一線城市還是二三線城市,房地產(chǎn)的控制力是相當(dāng)?shù)母撸敲礊槭裁捶康禺a(chǎn)的價(jià)格還這么高?為什么很多需要房子的人還是住不上房子?這顯然是一個(gè)悖論。原因在哪里?主要就是混沌,由于混沌而產(chǎn)生了綁架效益。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),就是投機(jī)者和投資者綁架了消費(fèi)者。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)講,即便有貸款也是量入為出的。因此,對(duì)于消費(fèi)者而言,就是“量近期之入”而決定買(mǎi)不買(mǎi)房。但是對(duì)于投機(jī)者和投資者而言,卻是“量未來(lái)之入而出”,也就是說(shuō),只要房地產(chǎn)帶來(lái)的紅利或者資本利得足夠大,那么不管現(xiàn)在房?jī)r(jià)有多高,對(duì)于投機(jī)者和投資者來(lái)說(shuō),只是一個(gè)金融理財(cái)?shù)膯?wèn)題。但是我們想一想,當(dāng)投資者愿意付高價(jià)購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)時(shí),對(duì)于一些購(gòu)買(mǎi)能力非常有限的、急于住房的消費(fèi)者來(lái)講,他們也需要購(gòu)買(mǎi),也需要提供這么高的貨幣價(jià)格。所以我們就想到一個(gè)辦法,把投資者和投機(jī)者這種少數(shù)的“狼”和大多數(shù)的“羊”區(qū)分開(kāi)來(lái),比如我們可以嘗試性地將人均面積作為稅費(fèi)的一個(gè)管理依據(jù)。為什么這樣講?因?yàn)橛幸痪湓捊凶?ldquo;華屋萬(wàn)間,夜臥不過(guò)五尺”。因此,可以在一定的面積之內(nèi)不額外收費(fèi)、收稅,但是如果超過(guò)了規(guī)定的面積,就要階梯收費(fèi)(超過(guò)的面積越多,稅費(fèi)越高)。當(dāng)然,我們不能完全杜絕房地產(chǎn)投資性的“投”的交易。由于投資、投機(jī)兩者不容易分清楚,所以我們就要再想一個(gè)辦法,就是怎樣杜絕投機(jī),讓它回歸到投資。投資是主要通過(guò)房地產(chǎn)的出租獲得收益和紅利;投機(jī)是房地產(chǎn)的資本利得,也就是價(jià)差。顯然,投機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的損害是相當(dāng)大的,我們要對(duì)這一部分進(jìn)行稅費(fèi)上的嚴(yán)厲管控,把投資、投機(jī)區(qū)分開(kāi),那么我們提出的方案就是市場(chǎng)的分型。
(5)政府撬動(dòng)式資源配置
第一,通過(guò)政府的部分資源調(diào)動(dòng)社會(huì)資源的深度參與。
比如,在項(xiàng)目融資里,最近PPP是非常熱的,也是我們要重點(diǎn)推出的。就是要把原來(lái)政府做的一部分事情交給市場(chǎng),杜絕腐敗,提高管理效率,提高工程質(zhì)量,增強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督。但政府并不是完全放手不管,而是把能控制的那部分控制在自己的手里。今后,我們還要激勵(lì)PPP進(jìn)入教育領(lǐng)域、醫(yī)療領(lǐng)域、媒體領(lǐng)域。PPP的意思是Public-Private Partnership,前面兩個(gè)P是指的公共力量和私人力量,我們?cè)谘芯繒r(shí)還要在公共力量上加上其他的含義,比如說(shuō)一種是慈善和公益的“P”,還有一個(gè)是我后面要給大家解讀的域的力量。對(duì)于國(guó)家這個(gè)大系統(tǒng)來(lái)說(shuō),對(duì)于全球的系統(tǒng)來(lái)說(shuō),域的力量是“Private”,但是對(duì)于私人來(lái)說(shuō),它是“Public”。而政府的底線,就是能為政府配置引導(dǎo)資源、管理資源、把控資源。
第二,監(jiān)管資源的配置。關(guān)于監(jiān)管大家都不陌生。但是不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外,對(duì)于股票市場(chǎng)的監(jiān)管,都慢慢演變成了監(jiān)懲。監(jiān)管的意思是監(jiān)督、管理、培育,而監(jiān)懲則是監(jiān)督、懲罰,方式非常簡(jiǎn)單。為什么會(huì)這樣?就是因?yàn)槲覀兊谋O(jiān)管沒(méi)有進(jìn)行體系性概念的梳理和理解,包括監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管主體、監(jiān)管依據(jù)、監(jiān)管內(nèi)容、監(jiān)管工具、監(jiān)管效果等。不管是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外,監(jiān)管都已經(jīng)有些指標(biāo)化、簡(jiǎn)單化,就像GDP一樣,是不是8%就比7%好?不一定。如果我們要把GDP的增長(zhǎng)速度降下來(lái),難道降到5%就一定比降到7%好嗎?也不一定。更重要的是里面的結(jié)構(gòu)和積累,是GDP增長(zhǎng)或下降所帶來(lái)的盈利的長(zhǎng)久性以及對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的影響力。
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